Agrandissement de maison à Genève : permis, réglementation et étapes clés

Vous envisagez d'agrandir votre maison à Genève ? Que ce soit pour une extension latérale, une véranda habitable ou l'ajout d'un étage, tout projet d'agrandissement est soumis à des règles précises. Le canton de Genève dispose d'un cadre réglementaire strict — la Loi sur les constructions et les installations diverses (LCI) — qui encadre chaque intervention sur le bâti existant.

Ce guide détaille les aspects réglementaires, la procédure d'autorisation et les points d'attention pour mener votre projet d'agrandissement dans les règles.

Faut-il un permis de construire pour agrandir sa maison à Genève ?

La réponse courte : oui, dans la quasi-totalité des cas. L'article 1 de la LCI est clair : toute construction, modification ou agrandissement nécessite une autorisation préalable du Département du territoire.

Contrairement à d'autres pays, la Suisse — et Genève en particulier — ne prévoit pas de seuil de surface en dessous duquel un agrandissement serait dispensé de permis. Même une véranda de 10 m² requiert une autorisation.

Les seules exceptions concernent des travaux d'entretien courant qui ne modifient ni l'aspect extérieur, ni la structure, ni l'affectation du bâtiment. Dès qu'il y a agrandissement de la surface de plancher, le permis est obligatoire.

Les zones constructibles et leurs contraintes

Le potentiel d'agrandissement de votre maison dépend directement de la zone dans laquelle elle se situe. À Genève, les zones les plus courantes pour les maisons individuelles sont :

Zone 5 (zone villa) : destinée aux villas et petits immeubles. Indice d'utilisation du sol (IUS) généralement de 0.25 à 0.40 selon les secteurs.

Zone 4B (zone rurale) : réglementation plus restrictive, souvent limitée à l'habitat de faible densité.

Zone de développement 3 ou 4 : soumise à un plan localisé de quartier (PLQ), ce qui ajoute une couche de contraintes.

Avant de dessiner quoi que ce soit, la première étape est de vérifier votre zone sur le Système d'information du territoire à Genève (SITG) et de calculer la surface de plancher résiduelle disponible selon l'IUS applicable.

Distances aux limites de propriété

C'est souvent le point qui bloque les projets d'agrandissement. La LCI et son règlement d'application (RCI) imposent des distances minimales entre les constructions et les limites de parcelle :

Distance aux limites en zone 5 : en principe, la distance est égale à la moitié de la hauteur du bâtiment, avec un minimum de 6 mètres en zone villa.

Distance entre bâtiments : elle correspond à la somme des distances aux limites respectives.

Accord du voisin : une construction peut être autorisée en limite de propriété si le voisin donne son accord écrit et que le projet respecte les autres normes.

Ces distances conditionnent directement la faisabilité d'une extension latérale. Sur une parcelle étroite, les marges de manœuvre sont souvent très réduites. C'est pourquoi une étude de faisabilité architecturale est indispensable avant d'investir dans des plans détaillés.

Types d'agrandissement courants à Genève

Extension latérale (annexe)

L'ajout d'un volume au rez-de-chaussée est la solution la plus fréquente. Elle permet de gagner une pièce de vie, un bureau ou une chambre supplémentaire sans modifier la hauteur du bâtiment. La contrainte principale reste la distance aux limites et l'emprise au sol maximale.

Surélévation

Quand la parcelle ne permet pas de s'étendre horizontalement, la surélévation est une alternative. Elle exige toutefois une analyse structurelle des fondations existantes et le respect de la hauteur maximale de la zone. En zone 5, la hauteur est généralement limitée à 10 mètres au faîte.

Aménagement des combles

Transformer des combles non habitables en surface habitable est techniquement un agrandissement de la surface de plancher, même si l'enveloppe du bâtiment ne change pas. Un permis est requis, et la surface créée compte dans le calcul de l'IUS.

Véranda et jardin d'hiver

Une véranda chauffée est considérée comme une extension à part entière et compte dans la surface de plancher. Une véranda non chauffée peut bénéficier d'un traitement différent selon les cas, mais elle reste soumise à autorisation.

La procédure de demande d'autorisation

La demande d'autorisation de construire à Genève suit un processus structuré :

1. Demande de renseignements (DR) : facultative mais recommandée. Elle permet de vérifier la faisabilité réglementaire avant d'engager des frais d'architecte.

2. Demande définitive (DD) : le dossier complet comprend les plans d'architecte, le formulaire officiel, le calcul de l'IUS, les coupes, les façades et les justificatifs techniques (thermique, statique si nécessaire).

3. Enquête publique : le projet est publié dans la Feuille d'avis officielle (FAO). Les voisins disposent de 30 jours pour consulter le dossier et formuler des observations.

4. Préavis des services : plusieurs services cantonaux et communaux donnent leur avis (urbanisme, protection du patrimoine, SIG pour les réseaux, etc.).

5. Décision : le département délivre l'autorisation ou la refuse. Le délai légal est de 60 jours, mais en pratique il faut compter 3 à 6 mois pour un projet courant, parfois davantage si des observations sont formulées.

Coûts d'un agrandissement à Genève

Les coûts varient considérablement selon le type d'extension, la qualité des finitions et les contraintes du site. Voici des ordres de grandeur pour 2026 :

Extension maçonnée : CHF 3'500 à 5'500/m² (y compris terrassement, structure, finitions standard)

Extension ossature bois : CHF 3'000 à 4'500/m² (plus rapide à construire, moins de nuisances)

Véranda habitable : CHF 2'500 à 4'000/m²

Surélévation : CHF 4'000 à 6'000/m² (fondations renforcées, échafaudage, complexité structurelle)

À ces montants s'ajoutent les honoraires d'architecte (généralement 10 à 15 % du coût des travaux selon les normes SIA 102), les frais d'ingénieurs et les émoluments administratifs de la demande d'autorisation.

Les pièges à éviter

Construire sans permis

C'est le piège le plus coûteux. À Genève, les constructions illicites sont systématiquement traquées (notamment par photo aérienne). Les sanctions vont de l'amende à l'ordre de démolition, sans possibilité de régularisation automatique. Le jeu n'en vaut jamais la chandelle.

Négliger la performance énergétique

Tout agrandissement doit respecter les exigences énergétiques en vigueur (MoPEC). L'extension devra être isolée selon les normes actuelles, ce qui est aussi une opportunité d'améliorer la performance globale du bâtiment existant.

Sous-estimer l'impact sur les voisins

Les observations des voisins peuvent retarder un projet de plusieurs mois, voire mener à un recours au Tribunal administratif de première instance (TAPI). Un projet bien pensé, qui respecte les distances et minimise les nuisances (vues directes, ombres portées), a nettement plus de chances d'aboutir sans opposition.

Le rôle de l'architecte dans un projet d'agrandissement

À Genève, la loi exige que les plans d'une demande d'autorisation soient établis par un mandataire professionnellement qualifié (architecte inscrit au REG A ou B). Au-delà de l'obligation légale, l'architecte apporte une valeur concrète :

Analyse de faisabilité : vérifier ce qui est réellement possible sur votre parcelle avant d'engager des dépenses

Optimisation du programme : maximiser la surface utile dans le cadre des contraintes réglementaires

Coordination technique : gestion des interfaces entre structure existante et extension (points critiques : fondations, étanchéité, ponts thermiques)

Pilotage administratif : constitution du dossier, suivi auprès des services, gestion des éventuelles observations

Aspects fiscaux et plus-value

Un agrandissement augmente la valeur fiscale de votre bien. À Genève, les travaux à plus-value (qui augmentent la surface ou le confort) ne sont pas déductibles de l'impôt sur le revenu — seuls les travaux d'entretien le sont. Il est donc important de bien distinguer les deux catégories dans la planification budgétaire.

En revanche, si l'agrandissement intègre des mesures d'efficacité énergétique (isolation, remplacement de fenêtres, installation de panneaux solaires), ces postes peuvent bénéficier de déductions fiscales et de subventions cantonales via le programme GEnergie.

Checklist avant de lancer votre projet

Vérifier la zone et l'IUS résiduel sur le SITG

Mesurer les distances aux limites de propriété existantes

Vérifier s'il existe un PLQ ou des servitudes sur la parcelle

Consulter un architecte pour une étude de faisabilité

Établir un budget réaliste incluant honoraires et émoluments

Informer les voisins en amont pour prévenir les oppositions

Anticiper les délais : comptez 6 à 12 mois entre la première esquisse et le début du chantier

Un projet d'agrandissement bien préparé est un projet qui aboutit. Si vous souhaitez évaluer le potentiel d'extension de votre maison à Genève, contactez-nous pour une première analyse de faisabilité.

Pour en savoir plus sur nos prestations, consultez notre page services ou découvrez nos réalisations.

Source : Demander une autorisation de construire — République et Canton de Genève