Construire sa maison en Suisse : les 10 étapes clés de votre projet
À Genève, pour la moitié des maisons individuelles achevées en 2024, il s'est écoulé au moins 46 mois (près de quatre ans) entre le dépôt de la demande de permis de construire et la fin du chantier. Voici les 10 étapes dans l'ordre, avec les durées tirées des statistiques officielles, les délais fixés par la loi et les règles du permis à Genève, dans le canton de Vaud et à Fribourg.

Faire construire sa maison en Suisse prend plusieurs années. Selon l'Office cantonal de la statistique de Genève, la durée médiane de construction d'une maison individuelle terminée en 2024 était de 46 mois, du dépôt de la demande de permis à la fin des travaux, et de 21 mois pour le chantier seul (chiffres provisoires). Dans le canton de Vaud, selon Statistique Vaud, la durée médiane dépassait 32 mois pour les bâtiments d'habitation terminés en 2022, maisons et immeubles confondus, comptés à partir de l'avis favorable que le canton rend sur la demande, en général plusieurs semaines après son dépôt. Comptez en plus le temps de chercher le terrain et de faire les études nécessaires avant de déposer la demande.
Les étapes se suivent dans cet ordre : fixer votre programme et votre budget, vérifier puis acheter le terrain, choisir qui dessine et qui construit la maison, faire l'étude de faisabilité puis l'avant-projet, préparer le dossier de permis, obtenir le permis, signer le crédit de construction, choisir les entreprises, construire, puis réceptionner la maison et obtenir l'autorisation d'y habiter. Les deux calculateurs de la page donnent le budget de votre maison (étape 1) et la surface constructible de votre terrain (étape 2).
Combien de temps pour construire une maison : les délais à anticiper
Voici, pour chaque phase, les durées publiées par les cantons et les villes, quand elles existent, et les délais fixés par la loi :
- Faisabilité, avant-projet, projet et dossier de permis : aucune statistique ne mesure ces études, dont la durée dépend du programme, des variantes étudiées et du temps que vous prenez pour décider
- Procédure de permis : selon le canton, la loi prévoit une enquête publique de 14 à 30 jours, pendant laquelle chacun peut consulter la demande, et un délai de décision de 30 à 60 jours (tableau de l'étape 6), mais les durées mesurées sont plus longues, par exemple 9 mois et 7 jours en moyenne à Lausanne, du dépôt à la décision, pour les permis délivrés en 2025
- Procédure de permis à Fribourg : 139 jours en valeur médiane en 2024, tous types de projets confondus, soit environ quatre mois et demi, entre le dépôt de la demande à la commune et la décision du préfet (rapport de l'État de Fribourg, décembre 2025)
- Procédure accélérée à Genève, possible entre autres pour une maison en zone villas sans dérogation (étape 6) : en 2025, le canton a rendu sa décision en 30 jours calendaires au plus pour 58 % des autorisations délivrées selon cette procédure, tous types de travaux confondus ; selon le canton, les pièces complémentaires qu'il demande sont la principale cause des décisions plus tardives
- Du permis à l'ouverture du chantier : 7 mois en valeur médiane dans le canton de Vaud pour les bâtiments terminés en 2022, contre 3 mois en 2012 ; pendant cette période, vous choisissez les entreprises et l'architecte prépare les plans d'exécution (étape 8). Selon Statistique Vaud, le manque de main-d'œuvre et les retards de livraison des matériaux pourraient expliquer cet allongement ; l'office mentionne aussi les recours, qui peuvent repousser le début des travaux, sans pouvoir mesurer leur rôle
- Construction : 21 mois en valeur médiane pour une maison individuelle à Genève (2024), 18 mois dans le canton de Vaud pour l'ensemble des bâtiments d'habitation (2020 à 2022) ; détails à l'étape 9
- Permis d'habiter, à la fin des travaux : dans le canton de Vaud, la municipalité doit se prononcer dans les 15 jours qui suivent la demande (art. 128 de la loi vaudoise sur l'aménagement du territoire et les constructions, LATC)
Pour comprendre l'écart entre ces délais légaux et les durées mesurées à Genève et à Lausanne, lisez notre article sur les délais du permis de construire à Genève et dans le canton de Vaud.
1. Définir votre programme et votre budget
Commencez par décider combien de pièces vous voulez, quel type de construction, quel standard énergétique et surtout quel budget global. En 2026, le bâtiment d'une maison individuelle de 120 à 250 m² de standard courant coûte environ 4'000 à 5'300 CHF par m² habitable à Genève, dans le canton de Vaud et en Valais, honoraires d'architecte et d'ingénieurs et TVA compris, hors terrain ; il coûte environ 10 % de moins à Fribourg, à Neuchâtel et dans le Jura. Ces prix sont des estimations de notre bureau, à 30 % près, pour le bâtiment seul, sans les aménagements extérieurs ni les taxes. Le prix au m² varie aussi selon la surface, le standard de finition et la topographie, comme le détaille notre article sur le coût de construction d'une maison.
Vous choisissez aussi à cette étape le mode de construction. Si vous pensez à une maison en bois, les règles et les autorisations propres à ce mode de construction sont expliquées dans notre article sur la construction d'une maison en bois.
Votre budget total comprend :
- Le prix du terrain, qui change fortement d'une commune à l'autre, et ses frais d'achat (notamment notaire, registre foncier et droits de mutation : environ 5 % du prix dans le canton de Vaud, à payer avec vos fonds propres)
- Les honoraires d'architecte, déjà compris dans le prix au m² ci-dessus (en général 12 à 18 % du coût des travaux hors TVA pour une mission complète en construction neuve ; la norme SIA 102, publiée par la Société suisse des ingénieurs et des architectes, décrit les prestations de l'architecte, sans fixer de prix)
- Les émoluments du permis et les taxes de raccordement aux réseaux, dont les montants changent d'un canton et d'une commune à l'autre, ainsi que les honoraires du géomètre
- Une réserve pour imprévus d'au moins 10 % du coût sans le terrain
Selon la surface, le canton et le niveau de finition que vous choisissez, l'estimateur ci-dessous calcule le coût du bâtiment et le budget complet, terrain compris si vous en indiquez le prix, puis l'apport personnel et le revenu exigés en général par les banques ; il fonctionne sans que vous laissiez votre nom ni votre adresse électronique.
2. Trouver et acquérir le terrain
Chaque parcelle est soumise à un plan d'affectation, qui définit la zone (habitation, mixte, agricole). Ce plan, son règlement ou la loi cantonale fixent aussi ce que vous pourrez y construire : l'indice d'utilisation du sol (IUS) ou l'indice brut d'utilisation du sol (IBUS), la hauteur maximale et les distances aux limites. Le plan est adopté par la commune dans le canton de Vaud et à Fribourg, et par le canton à Genève.
Avant d'acheter, vérifiez impérativement :
- La zone d'affectation et les règles de construction applicables : vous les trouvez sur le géoportail de votre canton et dans l'extrait du cadastre des restrictions de droit public à la propriété foncière (RDPPF), un document officiel qui liste les principales règles publiques qui touchent la parcelle, comme le bruit ou un site pollué ; notre article sur le cadastre RDPPF explique comment l'obtenir
- Les servitudes inscrites au registre foncier, par exemple un droit de passage : demandez un extrait du registre foncier de la parcelle
- L'équipement du terrain, souvent appelé viabilisation : l'accès et les raccordements à l'eau, à l'énergie et aux égouts
- Les éventuelles restrictions (protection du patrimoine, zones de danger naturel, bruit)
- Les constructions et les routes prévues aux alentours, qui pourraient par exemple vous cacher la vue
Le permis de construire n'est délivré que si le terrain est équipé, c'est-à-dire desservi par une voie d'accès et par des conduites d'eau, d'énergie et d'évacuation des eaux usées auxquelles la maison peut être raccordée sans frais disproportionnés (art. 19 et 22 de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire, LAT). La collectivité publique équipe les zones à bâtir selon son programme d'équipement, et les propriétaires participent aux frais selon le droit cantonal : dans le canton de Vaud, ils paient une part des frais des réseaux de la commune, puis le raccordement de leur maison (art. 55 à 57 LATC). Avant l'achat, demandez à la commune si le terrain est équipé et quelles taxes de raccordement vous devrez payer.
La taille de la parcelle et l'indice fixé pour la zone déterminent le nombre de m² que vous pourrez construire. Le calculateur ci-dessous vous donne ce nombre pour une parcelle située à Genève, dans le canton de Vaud ou à Fribourg ; les règles de chaque canton figurent dans notre article sur l'indice d'utilisation du sol.
Avant de signer l'achat, un architecte peut évaluer ce que la parcelle permet de construire : la surface, la hauteur et l'implantation de la maison, puis le coût d'une maison qui respecte ces règles.
Pour connaître l'avis des autorités avant de vous engager, vous pouvez déposer une demande préalable. À Genève, le canton répond sur l'implantation, l'usage, la hauteur, le volume et l'accès du projet (art. 5 de la loi sur les constructions et les installations diverses, LCI). Dans le canton de Vaud, la demande d'autorisation préalable d'implantation est mise à l'enquête publique, et les voisins ont 30 jours pour s'y opposer. Cette autorisation préalable n'est plus valable si vous ne déposez pas la demande de permis dans les deux ans qui suivent sa délivrance (art. 119 LATC). À Fribourg, la demande préalable vous permet de savoir si le projet peut être autorisé (art. 137 de la loi fribourgeoise sur l'aménagement du territoire et les constructions, LATeC).
3. Mandater un architecte
En Suisse romande, les plans d'une demande de permis de construire doivent en général être signés par un professionnel qualifié, le plus souvent un architecte : Genève et les cantons de Vaud, de Fribourg, de Neuchâtel et du Valais l'exigent, comme le Tessin et Lucerne, tandis que dans les autres cantons suisses, la profession d'architecte n'est pas réglementée. Au-delà de cette signature, l'architecte peut se charger de chacune des phases décrites ci-dessous.
Les prestations d'architecte sont décrites dans la norme SIA 102, qui définit six phases :
- Phase 1 (définition des objectifs) : énoncé des besoins, approche méthodologique
- Phase 2 (études préliminaires) : définition du projet de construction, étude de faisabilité
- Phase 3 (étude du projet) : avant-projet et estimation des coûts, projet de l'ouvrage et devis, dossier de demande de permis
- Phase 4 (appel d'offres) : soumissions aux entreprises, comparaison des offres
- Phase 5 (réalisation) : plans d'exécution, direction des travaux, contrôle qualité, mise en service, réception et décompte final
- Phase 6 (exploitation) : fonctionnement, surveillance, entretien et maintenance du bâtiment
Architecte, entreprise générale ou entreprise totale : qui conçoit et qui construit
Pour faire construire une maison, vous pouvez répartir le travail de trois façons. Avec un architecte, vous signez un contrat avec lui pour les plans et la direction des travaux, puis un contrat avec chaque entreprise. Une entreprise générale s'engage, par un seul contrat, à exécuter toute la construction d'un projet déjà dessiné, et elle peut confier une partie ou l'ensemble des travaux à d'autres entreprises. Une entreprise totale se charge en plus des plans : un seul contrat couvre la conception et la construction de la maison. Ces définitions sont celles de la conférence qui réunit les services de construction de la Confédération, des cantons, des villes et des communes (KBOB).
Avant de choisir, lisez deux de nos articles. Le premier compare l'architecte et l'entreprise générale. Le second prend l'exemple d'une villa de 180 m² à Rolle et compare le prix, les garanties et le contrôle du chantier d'une maison clé en main et d'une maison conçue avec un architecte.
Si une entreprise générale construit votre maison, vérifiez qu'elle paie ses sous-traitants. Un sous-traitant impayé peut faire inscrire une hypothèque légale sur votre terrain, même si vous avez déjà payé l'entreprise générale. Il doit obtenir cette inscription au plus tard quatre mois après la fin de ses travaux. Il ne peut pas demander cette inscription si vous lui donnez une garantie suffisante, qui couvre sa créance et dix ans d'intérêts de retard (art. 837 et 839 du Code civil). Notre article sur l'assurance chantier décrit la clause de paiement direct qui protège celui qui fait construire, le maître d'ouvrage.
4. L'étude de faisabilité et l'avant-projet
L'étude de faisabilité permet de vérifier que votre programme (nombre de pièces, surfaces souhaitées) est compatible avec les contraintes réglementaires de la parcelle. L'architecte produit ensuite un avant-projet qui pose les grandes lignes du bâtiment : implantation, volumétrie, organisation des espaces.
C'est à ce stade qu'on intègre les exigences énergétiques. Elles viennent du modèle de prescriptions énergétiques des cantons (MoPEC), un texte type que les cantons reprennent dans leur loi. Pour une construction neuve, la version de 2014 demande deux choses : une enveloppe (murs, toit et fenêtres) qui réduit fortement les besoins de chauffage, et une production d'électricité sur place, par exemple avec des panneaux solaires. La version de 2025, que la conférence des directeurs cantonaux de l'énergie a approuvée le 29 août 2025, demande en plus que les nouveaux bâtiments soient chauffés par des énergies renouvelables, par exemple avec une pompe à chaleur ; les cantons prévoient de l'inscrire dans leurs lois d'ici 2030, et c'est la loi de votre canton qui s'applique.
Dans le canton de Vaud, la nouvelle loi sur l'énergie, adoptée le 3 février 2026, entre en vigueur le 1er janvier 2027. Ses règles sur le solaire et le chauffage des maisons neuves s'appliquent aux demandes de permis déposées à partir du 1er juillet 2027, six mois plus tard ; une demande déposée avant cette date reste soumise à la loi de 2006 (art. 78 de la nouvelle loi). Pour une maison neuve, la loi exige d'exploiter au mieux le potentiel solaire ; selon l'État de Vaud, cela signifie équiper le toit de panneaux photovoltaïques (art. 39). Pour chauffer la maison, elle autorise trois solutions seulement : une installation qui fonctionne uniquement avec des énergies renouvelables ou de la chaleur récupérée, une pompe à chaleur, ou le raccordement à un réseau de chauffage à distance alimenté au moins à 60 % par ces énergies (art. 40). Les règles solaires de Genève et de Fribourg figurent dans notre article sur les panneaux solaires obligatoires.
5. Le projet détaillé et le dossier de permis
Une fois l'avant-projet validé, l'architecte développe le projet de l'ouvrage : plans des niveaux, coupes, façades et devis. Parallèlement, il constitue le dossier de demande de permis de construire. Les plans d'exécution et les détails techniques, qui guident les entreprises sur le chantier, viennent en général après le permis.
Le contenu du dossier varie selon les cantons, mais comprend généralement :
- Les formulaires officiels de demande
- Les plans des niveaux, coupes et façades, au 1:100 ou au 1:50
- Le calcul des indices (IUS/IBUS, surface verte, places de stationnement)
- Le justificatif énergétique, sur le formulaire énergétique cantonal (formulaire EN)
- Le plan de situation, extrait du plan cadastral ; dans le canton de Vaud, un ingénieur géomètre breveté l'authentifie
Prévoyez aussi les gabarits, qui montrent sur le terrain les contours et la hauteur de la future maison. À Fribourg, ils sont obligatoires, sauf si la commune vous en dispense selon la nature et l'importance de la construction, et doivent être posés au plus tard le jour où la demande est publiée dans la Feuille officielle (art. 91 du règlement d'exécution de la LATeC, ReLATeC) ; dans le canton de Vaud et à Genève, l'autorité peut les exiger (art. 108 LATC, art. 2 LCI).
6. La procédure de permis de construire
Pour une maison individuelle, la demande de permis de construire est déposée auprès de la commune dans le canton de Vaud et à Fribourg, et auprès du canton à Genève, avec une plateforme en ligne propre à chaque canton (tableau ci-dessous). Elle passe ensuite par une mise à l'enquête publique. Dans le canton de Vaud, l'enquête dure 30 jours, pendant lesquels les voisins et tiers peuvent formuler des oppositions ; à Fribourg, elle dure en général 14 jours. À Genève, la loi prévoit des observations plutôt que des oppositions : pendant 30 jours, chacun peut transmettre au canton ses remarques écrites sur la demande. Toujours à Genève, si la maison est prévue en zone villas (zone 5) et respecte toutes les règles de cette zone, sans dérogation, le canton peut choisir la procédure accélérée, dans laquelle il publie directement l'autorisation accordée. Comme la demande n'a pas été publiée, les voisins ne peuvent alors que faire recours contre cette autorisation. Les lois des trois cantons donnent à l'autorité de 30 à 60 jours pour décider. La Ville de Lausanne a calculé la moyenne citée plus haut, 9 mois et 7 jours du dépôt à la décision municipale pour les permis accordés en 2025, en écartant les 20 % de dossiers aux durées extrêmes (rapport de gestion 2025). La procédure vaudoise est décrite pas à pas dans notre article sur le permis de construire vaudois.
À Genève, les demandes sont traitées par l'Office des autorisations de construire, qui fait partie du Département du territoire. Dans le canton de Vaud, c'est la Centrale des autorisations en matière de construction (CAMAC) qui recueille l'avis de chaque service cantonal concerné (le préavis). À Fribourg, la commune transmet le dossier au Service des constructions et de l'aménagement (SeCA), qui consulte les services cantonaux, puis le préfet délivre le permis.
| Étape | Genève | Canton de Vaud | Fribourg |
|---|---|---|---|
| Dépôt de la demande | En ligne sur AC-Démat, ou au guichet de l'Office des autorisations de construire | Questionnaire en ligne sur ACTIS-CAMAC, dossier remis à la commune | En ligne sur FRIAC, auprès de la commune |
| Autorité qui décide | Le Département du territoire | La municipalité, après les décisions du canton s'il y en a | Le préfet |
| Publication | 30 jours d'observations ; demande non publiée en procédure accélérée | Enquête publique de 30 jours, avec oppositions | Enquête publique de 14 jours en général, avec oppositions |
| Délai de décision fixé par la loi | 60 jours dès l'enregistrement, 30 jours en procédure accélérée ; prolongeables dans certains cas, suspendus si des pièces manquent | Canton, si son autorisation est requise : 30 jours, prolongeables ; municipalité : 40 jours dès le dossier complet ou dès la décision du canton | En règle générale 60 jours dès la réception du dossier par le SeCA, sans opposition |
| Début des travaux | Dans les 2 ans qui suivent la publication de l'autorisation | Dans les 2 ans qui suivent la date du permis | Dans les 2 ans qui suivent la délivrance du permis |
Une opposition suivie d'un recours peut retarder le début des travaux de plusieurs mois. Plus de la moitié des affaires de construction et d'aménagement du territoire que le Tribunal cantonal vaudois a terminées en 2025 avaient pris plus de 6 mois ; à Genève, les recours en droit de la construction terminés en 2025 ont duré 7,7 mois en valeur médiane quand ils se sont arrêtés devant le Tribunal administratif de première instance, et 18,2 mois quand ils sont allés jusqu'à la Cour de justice. Dans le canton de Vaud et à Genève, le recours empêche en principe de commencer les travaux ; à Fribourg, il ne suspend le permis que si le tribunal l'ordonne (art. 141 LATeC). Les voies de recours de chaque canton sont décrites dans notre article sur l'opposition au permis de construire.
7. Le financement et l'hypothèque
Pour financer une construction neuve en Suisse, vous devez apporter au minimum 20 % de fonds propres, calculés sur le coût total, terrain compris ; au moins 10 % du coût total ne doivent pas provenir du 2e pilier (caisse de pension). La banque finance le solde via un crédit de construction, qui sera converti en prêt hypothécaire à la fin du chantier, à taux fixe ou variable selon votre choix.
Votre banque contrôle aussi que votre revenu suffit. Elle additionne trois charges annuelles : les intérêts, l'amortissement et l'entretien de la maison. Les intérêts sont calculés à un taux théorique supérieur aux taux actuels : la Banque Cantonale Vaudoise (BCV) compte 5 %. Selon la BCV et Raiffeisen, le total ne doit pas dépasser le tiers de votre revenu brut annuel. Faites faire ce calcul par votre banque dès l'étape du budget, avant d'acheter le terrain ; si vous possédez déjà un terrain à bâtir, la BCV compte sa valeur dans vos fonds propres. Notre article sur le budget d'une maison neuve fait ce calcul pour une maison de 180 m² dans le canton de Vaud.
Pour parler du financement d'une construction, la BCV vous demande de préparer notamment le devis détaillé par corps de métier, le descriptif de la construction et, s'il est disponible, le permis de construire.
Le crédit de construction est débloqué par tranches au fur et à mesure de l'avancement des travaux : la banque paie en général les factures des entreprises sur présentation de bons de paiement signés, notamment par l'architecte. Les intérêts intercalaires, calculés sur les seuls montants déjà versés pendant la construction, représentent un coût à ne pas négliger, surtout si le chantier dure plus d'un an.
8. L'appel d'offres et le choix des entreprises
Une fois le permis obtenu, l'architecte lance les appels d'offres auprès des entreprises. En Suisse, on utilise le Code des frais de construction (CFC) pour structurer les lots de travaux, du terrassement (CFC 201) au jardinage des aménagements extérieurs (CFC 421).
L'architecte compare les offres, négocie et vous recommande les entreprises les plus adaptées : pour un même lot, les prix et le contenu des offres peuvent varier nettement d'une entreprise à l'autre.
9. Le chantier : de la première pelletée à la toiture
La durée d'un chantier varie fortement d'un bâtiment à l'autre : à Genève, le chantier d'une maison individuelle achevée en 2024 a duré 21 mois en valeur médiane, d'après l'Office cantonal de la statistique ; dans le canton de Vaud, les chantiers des bâtiments d'habitation neufs terminés de 2020 à 2022, maisons et immeubles confondus, ont duré 18 mois en valeur médiane, selon Statistique Vaud. L'architecte assure la direction des travaux : coordination des corps de métier, contrôle de la qualité d'exécution, suivi du planning et du budget. À Genève, la loi exige que la direction des travaux soit confiée à un mandataire inscrit au tableau des mandataires professionnellement qualifiés (art. 6 LCI).
Les grandes étapes du chantier sont :
- Terrassement et fondations
- Gros œuvre : murs, dalles, toiture, fenêtres et façades avec leur isolation
- Second œuvre : installations (électricité, chauffage, ventilation, sanitaires), plâtrerie et menuiserie intérieure
- Finitions : revêtements, peinture, cuisine, appareils sanitaires
- Aménagements extérieurs et nettoyage final
Assistez aux séances de chantier que l'architecte organise avec les entreprises : vous y suivez l'avancement et vous décidez des modifications avant qu'elles ne soient exécutées.
10. Réception, permis d'habiter et mise en service
À la fin du chantier, une réception formelle est organisée. L'architecte et le maître d'ouvrage inspectent le bâtiment et établissent une liste des défauts à corriger. Les entreprises disposent alors d'un délai pour effectuer les retouches.
Le Code des obligations fixe deux délais. Le premier sert à signaler un défaut à l'entreprise : pour un contrat conclu depuis le 1er janvier 2026, vous avez en principe 60 jours, à compter de la livraison pour un défaut visible et à compter de sa découverte pour un défaut caché ; une clause qui raccourcit ce délai est nulle (art. 367 et 370). Le second, de cinq ans dès la réception, sert à faire valoir vos droits envers les entreprises, l'architecte et l'ingénieur, c'est-à-dire à exiger la réparation du défaut ou une baisse du prix, au besoin devant un juge ; depuis le 1er janvier 2026, le contrat ne peut plus raccourcir ce délai (art. 371). Si votre contrat intègre la norme SIA 118, qui contient les conditions générales pour l'exécution des travaux de construction, le délai pour signaler un défaut est plus long : vous pouvez le faire à tout moment pendant les deux ans qui suivent la réception ; ensuite, un défaut caché doit être signalé dans les 60 jours qui suivent sa découverte. Documentez soigneusement cette étape et ne libérez pas les dernières tranches de paiement avant la correction des défauts. Ces délais sont expliqués en détail dans notre article sur la responsabilité de l'architecte en cas de malfaçon.
Avant d'emménager, vous devez obtenir l'autorisation d'occuper la maison. Dans le canton de Vaud, la municipalité délivre le permis d'habiter après l'inspection de la commission de salubrité, si la maison correspond aux plans mis à l'enquête et aux conditions du permis de construire, et si l'équipement du terrain est réalisé (art. 128 LATC, art. 79 et 80 du règlement d'application de la LATC). À Genève, vous pouvez occuper la maison dès que vous avez déposé au Département du territoire les plans conformes à l'exécution et une attestation de conformité établie par un mandataire professionnellement qualifié (art. 7 LCI). À Fribourg, la commune délivre le permis d'occuper au vu d'un certificat de conformité. Vous établissez ce certificat avec un architecte inscrit au registre suisse des architectes (REG), dans la catégorie A ou B qu'exige le règlement fribourgeois ; un ingénieur géomètre breveté y joint une déclaration qui confirme que la maison est construite selon le plan de situation (art. 166 et 168 LATeC, art. 6 ReLATeC).
Les erreurs fréquentes à éviter
- Acheter un terrain sans vérifier sa constructibilité réelle (indices, servitudes, zones de danger)
- Sous-estimer le budget total en oubliant les frais annexes (permis, raccordements, aménagements extérieurs)
- Modifier le projet en cours de chantier : les entreprises facturent chaque modification en plus, et les travaux suivants peuvent prendre du retard
- Négliger la qualité de l'enveloppe thermique pour économiser : une enveloppe moins isolée augmente les frais de chauffage pendant des décennies
- Ne pas prévoir de réserve budgétaire pour les imprévus (sol rocheux, nappe phréatique, etc.)
- Signer l'achat du terrain avant que votre banque ait vérifié votre capacité de financement (calcul décrit à l'étape 7)
- Payer l'entreprise générale sans preuve qu'elle a réglé ses sous-traitants, alors qu'un sous-traitant impayé peut obtenir une hypothèque légale sur votre maison et son terrain (étape 3)
Ce qu'il faut retenir avant d'acheter un terrain
Faites calculer par votre banque l'apport et le revenu nécessaires à votre budget, puis, avant de signer l'achat d'un terrain, lisez l'extrait du cadastre RDPPF et l'extrait du registre foncier, vérifiez auprès de la commune que le terrain est équipé et faites évaluer ce que les règles de la zone autorisent sur la parcelle. Prévoyez enfin un calendrier long : à Genève, pour la moitié des villas terminées en 2024, près de quatre ans ou plus se sont écoulés entre le dépôt du dossier et la fin des travaux.
Pour en savoir plus sur la Loi fédérale sur l'aménagement du territoire (LAT) et ses implications sur la construction, consultez son texte sur le site de la Confédération.
Vous avez un projet de construction en Suisse romande ? Prenez rendez-vous avec un architecte.
Questions fréquentes sur la construction d'une maison en Suisse
Faut-il avoir le permis de construire avant d'acheter un terrain ?
Un terrain peut être acheté sans permis de construire. Le permis autorise un projet de maison précis : vous le demandez quand les plans sont dessinés. La vente d'un terrain et la promesse de vente doivent être signées devant notaire (art. 216 du Code des obligations). Dans le canton de Vaud, la demande de permis peut être signée par le propriétaire du terrain et par la personne qui a promis de l'acheter (art. 73 du règlement d'application de la LATC) : la procédure peut donc commencer avant la vente, si le vendeur l'accepte. Pour connaître plus tôt l'avis des autorités, vous pouvez déposer la demande préalable décrite à l'étape 2.
Combien de temps a-t-on pour construire après l'achat d'un terrain ?
Le délai éventuel pour construire dépend du canton et de la commune (art. 15a LAT). Dans le canton de Vaud, si l'intérêt public le justifie, la commune peut inscrire dans son règlement un délai de 7 à 12 ans. À l'échéance, elle peut rendre le terrain inconstructible ou taxer chaque année le propriétaire responsable du retard ; après une vente, l'acheteur paie la taxe (art. 52 LATC). À Fribourg, le terrain doit être construit dans les 12 ans qui suivent son classement en zone à bâtir ; s'il était classé avant 2019, ces 12 ans ont commencé le 1er janvier 2019. Passé ce délai, la commune peut l'acheter au prix du marché (art. 46a et 178b LATeC).
Faire construire ou acheter une maison existante : qu'est-ce qui change ?
Faire construire vous permet de choisir le plan de la maison, mais demande beaucoup plus de temps que l'achat d'une maison existante : à Genève, près de quatre ans en valeur médiane pour une maison individuelle, du dépôt du dossier de permis à la fin des travaux. Selon la Banque Cantonale Vaudoise, une maison existante a trois avantages : vous jugez sur place si elle répond à vos attentes, elle est souvent disponible rapidement et son prix est fixé précisément. Elle peut en revanche demander des travaux de rénovation, et la banque conseille de la faire expertiser par des professionnels avant l'achat. Pour une villa genevoise, notre page sur les travaux de villa à Genève chiffre plusieurs travaux courants.