Étude de faisabilité architecturale : pourquoi et comment la réaliser en Suisse

Vous avez un terrain, un immeuble à transformer ou un projet de construction en tête. La première question que tout architecte sérieux vous posera : avez-vous réalisé une étude de faisabilité ? Cette étape, souvent méconnue des maîtres d'ouvrage privés, est pourtant le fondement de tout projet réussi en Suisse romande.

Dans cet article, nous détaillons ce qu'est réellement une étude de faisabilité, ce qu'elle contient, son cadre normatif (SIA 112), son coût, et surtout pourquoi elle peut vous faire économiser des dizaines de milliers de francs.

Qu'est-ce qu'une étude de faisabilité architecturale ?

L'étude de faisabilité est une analyse préliminaire qui détermine si un projet de construction ou de transformation est réalisable — techniquement, réglementairement et économiquement — sur un site donné. Elle se situe en amont de l'avant-projet et constitue la phase 2 (études préliminaires) selon la norme SIA 112, le modèle de référence pour la conduite de projet en Suisse.

Concrètement, elle répond à une question simple : peut-on construire ce que l'on souhaite, à cet endroit, dans ce budget ?

Le cadre normatif : SIA 112 et phases de projet

La Société suisse des ingénieurs et des architectes (SIA) structure le processus de projet en six phases dans sa norme SIA 112 :

Phase 1 — Définition des objectifs : le maître d'ouvrage formule ses besoins

Phase 2 — Études préliminaires : c'est ici que se situe l'étude de faisabilité

Phase 3 — Étude du projet (avant-projet et projet)

Phase 4 — Appel d'offres

Phase 5 — Réalisation

Phase 6 — Exploitation

L'étude de faisabilité est donc le premier travail concret de l'architecte. Elle précède l'avant-projet et permet de valider — ou d'invalider — la viabilité du projet avant d'engager des frais importants.

Que contient une étude de faisabilité ?

Le contenu varie selon le type de projet, mais une étude de faisabilité complète couvre généralement les domaines suivants :

Analyse réglementaire

C'est souvent la partie la plus critique. L'architecte analyse le plan d'affectation communal, le règlement de construction, et les contraintes légales applicables :

Zone d'affectation et indice d'utilisation du sol (IUS) ou indice brut d'utilisation du sol (IBUS)

Hauteur maximale autorisée et nombre de niveaux

Distances aux limites de propriété et entre bâtiments

Contraintes patrimoniales, ISOS, zones protégées

Servitudes inscrites au registre foncier

Exigences de la LAT (Loi sur l'aménagement du territoire) et des lois cantonales sur les constructions (LCI à Genève, LATC dans le canton de Vaud, LATeC à Fribourg)

Analyse technique du site

Topographie et orientation

Accès au terrain (véhicules, piétons, pompiers)

Raccordements existants (eau, électricité, gaz, eaux usées)

Nature du sol (nécessité éventuelle d'un rapport géotechnique)

Risques naturels (cadastre OFEV) : zones inondables, glissements de terrain, avalanches

Cadastre des sites pollués

Esquisse volumétrique

L'architecte réalise une ou plusieurs esquisses montrant le potentiel constructible du terrain. Il ne s'agit pas encore d'un plan définitif, mais d'une volumétrie qui respecte les contraintes identifiées. Cette esquisse permet de visualiser :

La surface de plancher réalisable (en m²)

Le nombre de logements ou unités possibles

L'implantation optimale sur la parcelle

Les contraintes d'ensoleillement et de vues

Estimation financière préliminaire

Sur la base de la volumétrie, l'architecte établit une première estimation des coûts de construction selon le Code des frais de construction (CFC). Cette estimation a une précision d'environ ±25%, mais elle suffit pour :

Évaluer l'ordre de grandeur de l'investissement

Comparer avec le rendement locatif ou la valeur de vente attendue

Décider de poursuivre ou non le projet

Combien coûte une étude de faisabilité en Suisse ?

Le coût varie considérablement selon la complexité du projet et la taille du site. Voici des ordres de grandeur pour la Suisse romande :

Maison individuelle ou petit immeuble : CHF 3'000 à 8'000

Immeuble de taille moyenne (10-30 logements) : CHF 8'000 à 20'000

Grand projet ou site complexe : CHF 20'000 à 50'000+

Selon le règlement SIA 102, les honoraires de la phase « études préliminaires » représentent environ 5 à 10% des honoraires totaux de l'architecte. C'est un investissement modeste par rapport au coût global du projet — et au risque de s'engager sans connaître les contraintes.

Pourquoi réaliser une étude de faisabilité avant d'acheter un terrain ?

C'est probablement le conseil le plus important de cet article. Trop de maîtres d'ouvrage achètent un terrain ou un immeuble avant de mandater un architecte pour une étude de faisabilité. Résultat : ils découvrent après l'achat que le potentiel constructible est bien inférieur à ce qu'ils imaginaient.

Voici des situations concrètes que nous rencontrons régulièrement :

Un terrain en zone villa à Genève avec un IUS de 0.4 — le propriétaire pensait pouvoir construire un immeuble, mais seules deux villas sont réalisables

Un immeuble à surélever dans le canton de Vaud — mais une servitude de vue empêche toute construction au-delà du deuxième étage

Un site en zone de développement à Genève — le PLQ impose 30% de logements sociaux, ce qui change radicalement l'équation financière

Dans chacun de ces cas, une étude de faisabilité réalisée en amont aurait permis de prendre une décision éclairée — et potentiellement d'éviter un achat non rentable.

Les pièges à éviter

Se fier uniquement au plan de zone

Le plan de zone indique les grandes lignes, mais il ne dit pas tout. Les plans d'affectation communaux, les plans localisés de quartier (PLQ à Genève), les plans partiels d'affectation (PPA dans le canton de Vaud) et les règlements communaux contiennent souvent des restrictions supplémentaires qui réduisent significativement le potentiel constructible.

Négliger les contraintes souterraines

Le cadastre des conduites, les nappes phréatiques, la nature du sol et d'éventuelles pollutions peuvent générer des surcoûts majeurs. Un sol argileux ou une nappe phréatique haute peut par exemple rendre un parking souterrain techniquement irréalisable ou financièrement prohibitif.

Confondre étude de faisabilité et avant-projet

L'étude de faisabilité n'est pas un avant-projet. Elle ne produit pas de plans détaillés ni de dossier de permis. Son objectif est de valider ou invalider le principe même du projet. L'avant-projet vient ensuite, une fois la faisabilité confirmée.

Étude de faisabilité et rénovation énergétique

L'étude de faisabilité ne concerne pas uniquement les constructions neuves. Pour les projets de rénovation énergétique d'immeubles existants, elle est tout aussi essentielle. Elle permet d'évaluer :

Le potentiel de surélévation (ajout d'étages lors d'une rénovation lourde)

La compatibilité entre isolation extérieure et distances aux limites

L'impact des travaux sur les locataires existants

Le calcul du retour sur investissement en tenant compte des subventions (Programme Bâtiments, aides cantonales)

Dans le cadre du MoPEC 2014 et des obligations croissantes en matière de performance énergétique, comprendre le potentiel de rénovation de son immeuble est devenu un enjeu stratégique pour tout propriétaire institutionnel.

Comment choisir son architecte pour une étude de faisabilité ?

Quelques critères à considérer :

Connaissance du contexte local : un architecte qui connaît les pratiques de la commune et du canton est un atout majeur. Les interprétations réglementaires varient d'une commune à l'autre.

Expérience sur des projets similaires : transformation, construction neuve, surélévation — chaque type de projet a ses spécificités.

Transparence sur les honoraires : demandez un devis clair pour l'étude de faisabilité seule, sans engagement pour la suite.

Capacité à dire non : un bon architecte vous dira si votre projet n'est pas viable. C'est précisément la valeur de l'étude.

En résumé : l'étude de faisabilité en 5 points

C'est la première étape concrète avec un architecte (phase 2 SIA 112)

Elle analyse la réglementation, le site, le potentiel constructible et les coûts

Elle coûte entre CHF 3'000 et 50'000 selon la complexité

Elle doit idéalement être réalisée AVANT l'achat d'un terrain

Elle s'applique aussi aux rénovations et transformations, pas seulement aux constructions neuves

Vous envisagez un projet de construction ou de rénovation en Suisse romande ? Contactez-nous pour discuter de votre projet. Nous réalisons des études de faisabilité sur l'ensemble des cantons de Genève, Vaud et Fribourg.

Sources : Norme SIA 112 — Modèle Étude et conduite de projet | Loi fédérale sur l'aménagement du territoire (LAT)