Indice d'utilisation du sol (IUS, IBUS) : calcul, limites et potentiel de votre parcelle en Suisse romande

Le rapport entre la surface de plancher d'un bâtiment et la surface de son terrain s'appelle l'indice d'utilisation du sol (IUS). La méthode de calcul est la même à Genève, dans le canton de Vaud et à Fribourg, et le calculateur de cette page l'applique aux trois cantons, sans vous demander vos coordonnées.

Le nom de l'indice et les surfaces comptées changent en revanche d'un canton à l'autre. Genève parle d'IUS et ne compte que le plancher hors sol. Le canton de Vaud a remplacé l'ancien coefficient d'utilisation du sol (CUS) par l'IUS, et le règlement communal y définit les surfaces comptées. Fribourg utilise l'indice brut d'utilisation du sol (IBUS), qui compte aussi le sous-sol.

• Votre terrain est dans le canton de Genève : les taux de la zone villas, le sous-sol et les secteurs de densification.
• Votre terrain est dans le canton de Vaud : l'IUS ou l'ancien CUS, les types de zones d'habitation et le bonus Minergie.
• Votre terrain est dans le canton de Fribourg : l'IBUS, la table de conversion de l'ancien IUS et le bonus énergétique.
• Vous voulez le chiffre pour votre parcelle : la méthode en quatre étapes, où trouver l'indice de votre zone, puis le calculateur.
• Vous hésitez entre IUS, CUS, IBUS et COS : la définition de chaque indice.
• Vous vous demandez si le sous-sol, les combles ou le garage comptent : les surfaces retenues dans chaque canton.
• Vous préparez une surélévation, un agrandissement ou une construction neuve : l'indice appliqué à chaque type de projet, avec des estimations de coût pour Genève.

IUS, CUS et IBUS : comparaison entre Genève, le canton de Vaud et Fribourg

Dans les trois cantons, l'indice divise la surface de plancher par celle du terrain. Chaque canton accorde aussi un bonus à un bâtiment performant en énergie : Genève selon le standard de haute ou de très haute performance énergétique (HPE, THPE), le canton de Vaud pour un bâtiment certifié Minergie, Fribourg selon la classe du certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB).

Calculer le potentiel constructible latent de votre parcelle en quatre étapes

1. Multipliez la surface de la parcelle par l'indice pour obtenir la surface de plancher autorisée. La surface de la parcelle figure sur l'extrait du registre foncier.
2. Comptez le plancher de la maison existante selon les règles de votre canton : hors sol à Genève, sous-sol compris à Fribourg, selon le règlement communal dans le canton de Vaud.
3. Soustrayez le plancher existant. La différence est la surface constructible restante, parfois appelée « IUS résiduel ».
4. Vérifiez les autres règles de la zone, qui peuvent limiter votre projet plus fortement que l'indice : la hauteur maximale, les distances aux limites de propriété, la part du terrain que le bâtiment peut couvrir, la pleine terre (le sol laissé sans construction) à Genève et les places de stationnement.

À Fribourg, une parcelle de 900 m² avec un IBUS de 0,8 donne droit à 720 m² de plancher (900 × 0,8). Si votre maison a 120 m² hors sol et 60 m² de sous-sol, elle compte 180 m² pour l'IBUS : il vous reste 540 m² selon l'indice seul.

Pour l'IBUS, ces 540 m² sont des surfaces de plancher au sens de la norme suisse sur les surfaces des bâtiments (SIA 416). Ces surfaces comprennent toutes les pièces, y compris les locaux secondaires comme la buanderie, la cave ou le garage, ainsi que les escaliers, les locaux techniques et l'épaisseur des murs et des cloisons. La surface habitable, mesurée à l'intérieur des pièces, est donc plus petite. Si un plan ou une annonce parle de surface utile, il s'agit encore d'une autre mesure. Dans la même norme, la surface utile ne compte que les pièces et les locaux secondaires, sans les murs, les escaliers ni les locaux techniques. Pour estimer le budget, consultez notre article sur le coût de construction d'une maison au m².

Où trouver l'indice de votre zone : IUS, CUS ou IBUS

Le calculateur de cette page vous demande l'indice de votre zone, sauf à Genève, où la loi fixe le taux de la zone villas. Commencez par l'extrait du cadastre des restrictions de droit public à la propriété foncière (RDPPF). Ce registre officiel recense, parcelle par parcelle, les restrictions fixées par les autorités, comme la zone d'affectation. L'extrait, consultable en ligne, donne la zone de la parcelle et renvoie aux règles de cette zone, dont le règlement communal. Notre article sur le cadastre RDPPF explique comment le lire. Selon le canton, l'indice figure ensuite à ces endroits :

• Genève : les taux de la zone villas figurent dans la loi sur les constructions et les installations diverses (LCI, art. 59). Dans le périmètre protégé des rives du lac, la loi sur la protection générale des rives du lac (LPRLac) abaisse le taux de base à 20 %. La carte du système d'information du territoire à Genève (SITG) montre la zone de votre parcelle. Hors de la zone villas (zone 5), la loi ne fixe pas ce taux et le calculateur ne s'applique pas.
• Canton de Vaud : l'indice figure dans le règlement du plan d'affectation communal ; le guichet cartographique cantonal montre l'affectation de la parcelle. Certains règlements ne fixent qu'un coefficient d'occupation du sol (COS), qui limite la surface bâtie au sol. La surface de plancher dépend alors de ce COS, de la hauteur et des distances, et le calculateur ne s'applique pas. Un ancien règlement peut encore parler de CUS : sa valeur s'applique comme un IUS. Dans un plan récent, le type de zone d'habitation donne déjà une plage d'indice, présentée dans la partie consacrée au canton de Vaud.
• Fribourg : l'IBUS figure dans le règlement communal d'urbanisme (RCU), joint au plan d'affectation des zones ; le portail cartographique du canton montre les zones. Si votre règlement indique encore un ancien IUS, la table de conversion de la loi, reproduite dans la partie consacrée à Fribourg, donne l'IBUS qui le remplace.

Une fois l'indice trouvé, le calculateur ci-dessous donne la surface de plancher autorisée, avec et sans bonus énergétique. Si vous indiquez le plancher de la maison existante, il donne aussi la surface encore disponible. Il accepte l'ancien CUS vaudois tel quel et convertit lui-même l'ancien IUS fribourgeois. À Genève, vous ne saisissez pas d'indice : l'outil applique le taux légal de la zone villas. Les secteurs de densification sont des secteurs de la zone villas que la commune a désignés pour y construire davantage. Si votre parcelle se trouve dans l'un d'eux, cochez la case prévue : le calculateur applique alors les taux plus élevés accordés aux maisons groupées ou mitoyennes, expliqués dans la partie consacrée à Genève.

À Genève, vous pouvez aussi utiliser le calculateur de notre page Genève, qui part de votre adresse. Il lit la parcelle, la zone et le registre des bâtiments du canton et de la Confédération pour remplir le calcul ; vous vérifiez ensuite les valeurs proposées.

La définition de chaque indice : IUS, CUS, IBUS et COS

IUS, CUS et IBUS mesurent tous trois la surface de plancher autorisée par m² de terrain ; ils diffèrent par les surfaces comptées.

L'indice d'utilisation du sol (IUS) divise la surface de plancher d'un bâtiment par la surface du terrain. Un IUS de 0,5 sur 1000 m² autorise 500 m² de plancher, sur un ou plusieurs niveaux.

Le coefficient d'occupation du sol (COS) divise la surface que le bâtiment couvre au sol par celle de la parcelle (définition de densite.ch). Une maison qui couvre 200 m² sur 1000 m² a un COS de 0,2, qu'elle ait un niveau ou cinq. À Fribourg, l'équivalent est l'indice d'occupation du sol (IOS) : il divise la surface couverte par le bâtiment par la surface de terrain en zone à bâtir. La surface couverte est mesurée au pied des façades, à la rencontre des murs et du terrain. Avec un IOS de 0,3, les bâtiments d'une parcelle de 800 m² peuvent couvrir 240 m².

À Genève, l'« indice de densité » est un autre chiffre, réservé aux zones de développement. Dans ces secteurs, le Conseil d'État approuve en règle générale un plan localisé de quartier avant d'autoriser les constructions. L'indice de densité y est calculé sans les routes ni les équipements publics, et il ne s'applique pas à la zone villas. La loi générale sur les zones de développement (LGZD, art. 2A) fixe un indice de densité minimal de 2,5 en zone de développement 2, de 1,8 en zone 3, de 1 en zone 4A et de 0,8 en zone 4B.

Fribourg parle d'IBUS parce que ce canton applique l'accord intercantonal harmonisant la terminologie dans le domaine des constructions (AIHC), en vigueur dans 17 cantons. Genève et le canton de Vaud n'y ont pas adhéré. Le commentaire officiel de l'accord explique ce choix : les anciens indices ne comptaient pas certaines surfaces, si bien que l'indice ne reflétait plus la taille réelle des constructions. L'IBUS compte donc toutes les surfaces. L'État de Fribourg publie le texte de l'accord, ses définitions, des schémas et un extrait de la norme SIA 416 sur sa page consacrée à l'accord.

Comment calculer l'IUS de votre parcelle : la formule et les surfaces comptées

IUS = Surface brute de plancher (SBP) ÷ Surface de terrain constructible

La surface brute de plancher comprend l'épaisseur des murs ; la surface de terrain constructible est la partie de la parcelle classée en zone à bâtir, sans la surface d'une éventuelle route qui la traverse. À Genève, la surface de terrain constructible est simplement celle de toute la parcelle (LCI, art. 59 al. 1).

Quelles surfaces comptent dans la surface brute de plancher (SBP) ?

Chaque canton fixe ses propres règles :

• Genève : seul le plancher hors sol compte (LCI, art. 59 al. 2), sauf les constructions de peu d'importance (al. 7) : des annexes basses et non habitables de 50 m² au plus, comme un garage ou un abri de jardin. Le canton peut aussi exclure des combles de moins de 1,80 m de hauteur, des combles de peu d'importance, un petit garage intégré ou un jardin d'hiver léger (al. 3). La directive de l'office des autorisations de construire précise la règle des combles. Sous un toit en pente, la bande de moins de 1,80 m de haut qui longe le mur extérieur ne peut être exclue que si elle est large de plus d'un mètre. Large de 1,50 m, elle peut donc être exclue ; large de 80 cm, elle est comptée. Les combles de peu d'importance sont ceux dont la surface habitable est trop petite pour une chambre, soit moins de 9 m² environ.
• Fribourg : tous les niveaux comptent, sous-sol, caves, garages et murs compris, sauf les surfaces de moins de 1,50 m de hauteur sous plafond.
• Canton de Vaud : le règlement communal définit les surfaces. Selon le Tribunal cantonal, de nombreux règlements reprennent la définition de la « surface brute de plancher utile » établie autrefois par l'Institut pour l'aménagement local, régional et national de l'École polytechnique fédérale de Zurich (norme ORL). Cette définition compte tous les étages, au-dessus et au-dessous du sol, murs compris, sans les caves, les greniers, les buanderies, les locaux de chauffage ni les garages. La loi vaudoise sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC, art. 84) permet aussi au règlement d'exclure les constructions souterraines ou semi-enterrées, si le profil du terrain change peu et que les voisins n'en subissent pas d'inconvénient.

Surface au sol et nombre de niveaux sur une parcelle vaudoise de 800 m²

Sur 800 m² avec un IUS de 0,6, le règlement autorise 480 m² de plancher : un bâtiment qui couvre 160 m² au sol peut avoir 3 niveaux complets (3 × 160 = 480 m²). Si le règlement admet 4 niveaux, la surface au sol doit descendre à 120 m² pour les construire tous.

Votre parcelle est-elle sous-exploitée ?

1. Calculez l'indice déjà utilisé par votre maison : sa surface de plancher, comptée selon les règles de votre canton, divisée par celle de la parcelle. Si vous obtenez 0,15 alors que le règlement autorise 0,25, votre maison utilise 60 % de l'indice autorisé (0,15 ÷ 0,25) : il vous reste 40 %.
2. Vérifiez l'indice de votre zone : dans la loi pour la zone villas genevoise, sinon dans le règlement communal.
3. Vérifiez si votre commune révise son plan. Dans le canton de Vaud et à Fribourg, un nouveau plan d'affectation, mis à l'enquête publique, peut augmenter ou réduire votre indice. Si la révision relève l'indice, une maison qui utilisait déjà tout l'ancien indice peut gagner de la surface constructible : refaites alors le calcul du premier point avec le nouvel indice.
4. Identifiez les bonus : standards HPE et THPE à Genève, Minergie dans le canton de Vaud, classe CECB à Fribourg.

Les règles de Genève, du canton de Vaud et de Fribourg

Canton de Genève : l'article 59 LCI et la densification des zones villas

En zone villas (zone 5), la loi limite la surface de plancher hors sol à 25 % de la parcelle, 27,5 % au standard HPE et 30 % au standard THPE. Ces taux valent aussi en rénovation ou en agrandissement si toute la maison atteint le standard (LCI, art. 59 al. 1). Sur un terrain de 1000 m², vous avez donc droit à 250 m², 275 m² ou 300 m² de plancher hors sol. Si votre maison en compte déjà 150 m², il vous reste 100 m² au taux de base de 25 %.

Dans le périmètre protégé des rives du lac, la limite est de 20 %, soit 200 m². L'office des autorisations de construire y admet 22 % en HPE et 24 % en THPE, soit 220 m² ou 240 m². Le sous-sol ne compte pas dans l'indice et a sa propre limite : 20 % de la parcelle, 22 % en HPE et 24 % en THPE (al. 9), sans dépasser la surface hors sol autorisée (al. 8). Le terrain naturel est le sol tel qu'il était avant les travaux. Un étage dont le plancher n'est abaissé que d'environ 30 cm sous ce terrain n'est pas un sous-sol : sa surface compte dans l'indice (arrêt ATA/97/2019 de la Cour de justice, cité par la directive cantonale).

La LCI fixe ce pourcentage, qu'elle appelle rapport des surfaces, seulement pour la zone 5. Dans les zones 1 à 4, la loi limite la construction par des gabarits de hauteur et des distances aux limites. Si le canton autorise une villa isolée en zone 4, cette villa suit les règles de la zone 5 (art. 30 al. 2). Dans la zone 5 elle-même, les secteurs de densification accrue ont des taux plus élevés. Le canton explique les conditions sur ge.ch. Le tableau ci-dessous reprend les taux de la loi et ceux de la directive de l'office des autorisations de construire (directive LCI 021-v8, modifiée le 30 août 2024) :

Dans un secteur de densification, le canton peut autoriser plus que les 25 % de base pour des maisons groupées ou mitoyennes, sans y être obligé. Pour un projet neuf, la limite est alors de 44 % de la parcelle, soit 440 m² sur un terrain de 1000 m², et de 48 % au standard THPE, soit 480 m². Pour une parcelle ou un ensemble de parcelles contiguës de plus de 5000 m², la limite passe à 55 %, ou à 60 % au standard THPE (al. 4). La directive de l'office réserve 44 % et 55 % aux bâtiments au standard HPE. Un bâtiment neuf doit de toute façon atteindre ce standard : la loi genevoise sur l'énergie l'impose, sauf exception prévue par le règlement de cette loi (art. 15 al. 1 et 3).

Selon la directive, qui décrit la pratique du canton, des villas mitoyennes existantes qui n'atteignent pas le standard HPE ont aussi droit à une majoration, plus faible : 40 % de la parcelle au lieu de 44 %, ou 50 % au lieu de 55 % au-delà de 5000 m². Si vous agrandissez une telle villa, le canton n'admet 44 % que si toute la villa, agrandissement compris, atteint le standard HPE, et 48 % que si elle atteint le standard THPE. Un agrandissement seul au standard ne suffit pas.

Une villa isolée n'a pas droit à ces taux majorés, même au standard THPE : elle reste à 25 %, 27,5 % ou 30 % de la parcelle. Ces taux majorés ne s'appliquent pas non plus dans le périmètre protégé des rives du lac (LPRLac, art. 3 al. 1).

Le canton accorde ou refuse ces taux majorés après avoir consulté la commune et la commission d'architecture. Il ne les accorde que si deux conditions sont remplies, plus une troisième au-delà de 5000 m² :

• la parcelle se trouve dans un secteur de densification accrue, désigné par le plan directeur communal approuvé par le Conseil d'État ; si la commune n'a désigné aucun secteur de ce type, le canton peut accorder ces taux par dérogation (al. 4bis) ;
• le projet réunit, de façon adaptée au quartier, des maisons groupées ou mitoyennes, que la loi appelle habitat groupé et ordre contigu ;
• si le projet porte sur une ou plusieurs parcelles contiguës totalisant plus de 5000 m², la commune donne aussi son accord par une délibération municipale.

Des maisons sont en ordre contigu si au moins deux d'entre elles sont réunies par un mur mitoyen ou par une construction de peu d'importance, et si chacune a son propre accès de plain-pied (art. 58 al. 2).

Sur 1200 m² dans un secteur de densification accrue, des maisons groupées au standard HPE peuvent atteindre 528 m² de plancher (1200 × 0,44), et 576 m² au standard THPE (1200 × 0,48). Une villa isolée au standard THPE reste limitée à 360 m² (1200 × 0,30).

Depuis la réforme du 28 novembre 2020, la loi exige aussi de garder une surface en pleine terre : un sol sans aucune construction, ni dessus ni dessous, et sans revêtement (al. 3bis). La loi ne fixe pas de pourcentage. Selon la directive de l'office des autorisations de construire, la commission d'architecture considère en règle générale qu'une pleine terre inférieure à 40 % de la parcelle ne suffit pas, et qu'au-delà de 60 % elle peut suffire. Entre 40 % et 60 %, la directive ne tranche pas.

Canton de Vaud : IUS et ancien CUS, types de zones, densités minimales et bonus Minergie

Selon le glossaire du plan directeur cantonal vaudois, le coefficient d'utilisation du sol (CUS) « a été remplacé par l'indice d'utilisation du sol (IUS) ». Si le règlement de votre commune écrit encore CUS, il s'agit du même indice, et votre projet doit le respecter pour obtenir le permis de construire.

Les plans d'affectation vaudois mis à l'enquête publique depuis le 1er juillet 2019 suivent la directive cantonale NORMAT 2. Chaque zone d'habitation y porte le nom de l'un de quatre types cantonaux, par exemple « zone d'habitation de faible densité 15 LAT ». La mention « 15 LAT » renvoie à l'article 15 de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire (LAT), celui des zones à bâtir. La directive définit chaque type par une plage d'indice ; le règlement communal fixe la valeur exacte :

Depuis 2014, la LAT demande de densifier le territoire déjà bâti. Le canton de Vaud fixe donc une densité minimale pour toute zone d'habitation ou mixte créée ou modifiée. La fiche d'application cantonale exprime cette densité en habitants et emplois par hectare, soit le nombre de personnes qui habitent ou travaillent sur 10'000 m², et fixe ces minimums :

• 80 habitants et emplois par hectare hors des centres, avec un IUS minimum de 0,4
• 125 habitants et emplois par hectare dans les centres et les localités à densifier, avec un IUS minimum de 0,625
• 250 habitants et emplois par hectare dans les sites stratégiques d'agglomération et de développement, avec un IUS minimum de 1,25

Le canton compte 50 m² de plancher par habitant : à ce ratio, 80 personnes sur un hectare occupent 4000 m² de plancher, ce qui correspond à l'IUS minimum de 0,4. Ces minimums visent les zones créées ou modifiées ; ils ne changent pas d'eux-mêmes l'indice des parcelles existantes. La fiche admet des densités plus basses pour préserver un ensemble bâti de valeur ou un espace vert, et interdit d'augmenter la densité hors du territoire urbanisé.

Le canton de Vaud accorde enfin un bonus de 5 % sur l'indice aux bâtiments neufs ou rénovés nettement plus performants que les normes (LATC, art. 97 al. 4) : un IUS de 0,60 devient 0,63. Le bonus vise un bâtiment certifié Minergie ou selon une norme équivalente reconnue par le canton (règlement d'application de la LATC, RLATC, art. 40d). Notre article sur les bonus de densification compare Genève et le canton de Vaud.

Canton de Fribourg : définition de l'IBUS, conversion de l'ancien IUS et bonus énergétique

Depuis le 1er janvier 2010, la loi fribourgeoise sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATeC) utilise l'IBUS de l'accord intercantonal. Cet indice divise la somme de toutes les surfaces de plancher, comptées selon la norme SIA 416, par la surface de la parcelle en zone à bâtir, sans les routes. Tous les niveaux comptent, murs, garages et caves compris ; le règlement d'exécution de la loi (ReLATeC, art. 80 al. 5) exclut seulement les surfaces de moins de 1,50 m de hauteur sous plafond.

Dans les zones d'habitation en ordre non contigu, où les bâtiments sont séparés, l'IBUS fixé par la commune ne peut pas être inférieur à 0,6 (art. 80 al. 1). La commune peut aussi ne fixer aucun IBUS dans ces zones si ses autres règles suffisent à encadrer la construction (al. 3). En ordre contigu, où les bâtiments sont accolés, aucun IBUS ne s'applique (al. 7) : les autres règles de la zone limitent alors la construction.

L'ancien IUS fribourgeois divisait la surface brute des niveaux utilisables pour l'habitation et les activités par la surface constructible du terrain. Cet indice ne comptait donc pas les surfaces utiles secondaires, comme l'a expliqué le Conseil d'État fribourgeois. Dans un logement, la norme SIA 416 range parmi ces surfaces les buanderies, les caves et greniers, les débarras et les garages. Lors du changement, la loi a converti les anciens indices avec une table (LATeC, annexe 1) : un IUS de 0,40 ou plus y est augmenté d'un tiers.

Cette table vaut pour les plans d'aménagement local (PAL) et les plans de détail approuvés avant 2010 et pas encore révisés par la commune. Leur règlement indique encore un IUS, que la table convertit en IBUS. Les anciens IUS de 0,25 à 0,35 ne suivent pas cette règle du tiers : depuis une modification adoptée le 7 février 2013 et en vigueur le 1er juillet 2013, la table leur attribue 0,50. Cette valeur reste inférieure au minimum de 0,6 que les communes doivent respecter quand elles révisent leur plan ; la table ne sert qu'en attendant cette révision.

Le règlement d'exécution accorde un bonus de 10 % sur l'IBUS fixé par le règlement communal d'urbanisme à une rénovation qui atteint au moins la classe B du CECB et à une construction neuve en classe A (ReLATeC, art. 80 al. 6, en vigueur depuis le 1er janvier 2015).

Le règlement cantonal permet aussi de transformer une maison dans son volume d'origine même si elle dépasse l'indice (art. 80 al. 4). Il faut pour cela que le bâtiment soit indiqué sur le plan d'affectation des zones de la commune et que la parcelle soit trop petite pour que la maison respecte l'indice. Les travaux doivent aussi tenir compte du caractère du lieu et respecter les autres règles de construction. Cette exception ne vaut plus si la parcelle est divisée : l'indice de la zone s'applique alors à la maison comme aux nouvelles constructions.

L'agrandissement d'une maison construite légalement et devenue non conforme peut aussi être autorisé, si la non-conformité n'est pas fondamentalement aggravée et qu'aucun intérêt public ou privé prépondérant ne s'y oppose (LATeC, art. 69). La commune ou les propriétaires peuvent enfin établir, pour un secteur, un plan d'aménagement de détail (PAD) qui répartit la densité entre les parcelles de ce secteur autrement que le règlement de zone (LATeC, art. 65).

L'IUS dans un projet concret : surélévation, agrandissement ou construction neuve

Surélévation : avant de faire contrôler la structure, retirez de la surface permise par l'indice la surface déjà utilisée par la maison ; la différence est l'« IUS résiduel ». Sur 1000 m² avec un indice de 0,3, vous avez droit à 300 m² ; une maison de 135 m² par niveau, sur deux niveaux, en utilise déjà 270 m², soit 90 %. Il reste 30 m², moins d'un quart d'un étage de 135 m². Un architecte vérifie ce potentiel dès l'étude de faisabilité. Pour la suite du projet, lisez notre article sur la surélévation d'une maison.

Agrandissement : une extension au sol augmente la surface couverte et la surface de plancher ; elle doit donc respecter à la fois le COS et l'IUS (l'IOS et l'IBUS à Fribourg). Dans le canton de Vaud, une maison qui dépasse l'indice parce que le règlement a changé après sa construction peut être transformée dans son volume. La loi admet aussi un agrandissement, mais seulement si les travaux n'aggravent ni l'atteinte au règlement ni la gêne pour les voisins (LATC, art. 80). Or, pour le Tribunal cantonal, ajouter du plancher compté dans l'indice aggrave justement cette atteinte : un agrandissement de ce type doit donc en principe être refusé (arrêt AC.2021.0055 du 7 avril 2022). Le Tribunal a en revanche admis une transformation qui créait deux logements de plus tout en réduisant la surface de plancher comptée : l'indice du bâtiment passait d'environ 1,75 à 1,65 (arrêt AC.2023.0172 du 17 juin 2024). Nos réalisations figurent sur la page projets.

Construction neuve : un IUS de 0,4 sur 500 m² donne 200 m² de plancher, par exemple une maison de plain-pied de 200 m² ou deux niveaux de 100 m². La hauteur, les distances aux limites, l'indice d'occupation du sol et, à Genève, la pleine terre limitent ensuite la forme de la maison.

Pour une villa genevoise construite entre 1960 et 1985, nos estimations d'octobre 2026, à 30 % près et tout compris (travaux, honoraires, émoluments, imprévus et TVA), sont d'environ 320'000 CHF pour une extension de 30 m² de plain-pied, 530'000 CHF pour une surélévation de 70 m² sur une villa de plain-pied et 330'000 CHF pour aménager 40 m² de combles sous le toit existant, conservé. Le détail de ces cas types figure sur notre page consacrée à Genève. Ces montants ne valent pas tels quels pour le canton de Vaud ou Fribourg.

Densification et loi fédérale sur l'aménagement du territoire (LAT) : l'indice de votre zone peut-il changer ?

La révision de la LAT, en vigueur depuis le 1er mai 2014, demande de construire d'abord dans les zones déjà bâties. Les zones à bâtir doivent couvrir les besoins des 15 prochaines années, et les zones trop grandes doivent être réduites (art. 15).

Si la zone à bâtir de votre commune dépasse les besoins, la commune doit la réduire ; si elle densifie un quartier déjà bâti, elle peut relever l'indice en révisant son plan. L'indice de votre zone peut donc continuer à évoluer, dans les deux sens, et chaque nouveau plan d'affectation vaudois ou fribourgeois passe par une enquête publique où vous pouvez faire opposition.

Que se passe-t-il si votre projet dépasse l'indice autorisé sur votre parcelle ?

L'indice de votre zone fixe la surface de plancher maximale de votre parcelle. Un projet qui dépasse cette surface sans bonus ni dérogation est refusé au permis de construire. Pour une maison existante qui dépasse déjà l'indice, des transformations restent possibles aux conditions décrites plus haut (LATC, art. 80 ; ReLATeC, art. 80 al. 4 ; LATeC, art. 69).

En cas de doute sur le potentiel constructible de votre parcelle, un architecte vérifie l'indice, les bonus et les autres règles de votre zone lors d'une étude de faisabilité.