Indice d'utilisation du sol (IUS) : calcul, limites et potentiel de votre parcelle en Suisse romande

Votre terrain de 1000 m² en zone villa à Genève autorise, sur le papier, 250 m² de surface brute de plancher. Mais si votre parcelle se trouve dans un secteur de densification identifié par le plan directeur communal, ce chiffre peut grimper à 440 m² — voire 600 m² avec les bonus énergétiques. Cette différence de 140 % entre le régime standard et le potentiel réel, la plupart des propriétaires l'ignorent. Elle repose sur un seul chiffre : l'indice d'utilisation du sol (IUS).

COS, CUS, IUS : le vocabulaire que personne ne vous explique

Avant de calculer quoi que ce soit, il faut démêler trois acronymes que les praticiens eux-mêmes confondent régulièrement. La Suisse n'a pas harmonisé son vocabulaire en matière de densité, et chaque canton utilise des termes légèrement différents pour désigner des concepts proches — mais pas identiques.

Le coefficient d'occupation du sol (COS) mesure l'emprise au sol du bâtiment par rapport à la surface de la parcelle. Si votre bâtiment couvre 200 m² au sol sur un terrain de 1000 m², votre COS est de 0.2 (ou 20 %). Ce ratio ne tient pas compte du nombre d'étages — un bâtiment d'un étage et un immeuble de cinq étages avec la même emprise ont le même COS. Source : densite.ch.

L'indice d'utilisation du sol (IUS) — aussi appelé coefficient d'utilisation du sol (CUS) dans le canton de Vaud — rapporte la surface brute de plancher (SBP) à la surface de terrain. C'est lui qui détermine réellement combien de mètres carrés habitables vous pouvez créer. Un IUS de 0.5 sur 1000 m² = 500 m² de SBP répartis sur autant d'étages que la hauteur maximale le permet.

L'indice de densité (ID), utilisé principalement à Genève, rapporte la SBP à la surface nette à bâtir (SNB), c'est-à-dire la surface totale moins les espaces publics et surfaces de circulation. L'ID est donc toujours supérieur à l'IUS pour une même parcelle. Confondre les deux peut conduire à surestimer son potentiel constructible.

Comment calculer l'IUS de votre parcelle : la formule et ses pièges

La formule est simple en apparence :

IUS = Surface brute de plancher (SBP) ÷ Surface de terrain constructible

Mais c'est dans la définition de chaque terme que se cachent les subtilités — et les erreurs coûteuses.

Qu'est-ce qui compte dans la SBP ?

La surface brute de plancher inclut toutes les surfaces de plancher mesurées à l'extérieur des murs (épaisseur des murs comprise), pour tous les niveaux dont la hauteur libre dépasse 1 mètre. Concrètement :

• Rez-de-chaussée, étages courants et attique : comptés intégralement
• Sous-sol : compté uniquement si la hauteur libre dépasse 1 m et si les locaux sont habitables ou utilisables (varie selon les cantons)
• Combles : comptés pour la partie où la hauteur dépasse 1 m
• Garages, locaux techniques, caves : traitement variable — à Genève, les garages souterrains sont généralement exclus ; dans le canton de Vaud, certaines communes les incluent partiellement

Premier piège fréquent : un propriétaire calcule sa SBP en surfaces nettes (sans les murs) et pense disposer de plus de potentiel qu'il n'en a réellement. L'épaisseur des murs représente facilement 10 à 15 % de la surface totale.

Exemple concret : parcelle de 800 m² en zone mixte à Lausanne

Supposons un terrain de 800 m² en zone mixte avec un IUS réglementaire de 0.6. La SBP maximale autorisée est de 480 m². Avec un bâtiment de 160 m² d'emprise au sol, vous pouvez construire 3 niveaux complets (3 × 160 = 480 m²). Si le règlement communal autorise 4 niveaux mais que votre IUS plafonne à 480 m², vous devrez réduire l'emprise à 120 m² par niveau pour atteindre les 4 étages. L'IUS contraint l'enveloppe constructible, pas seulement la hauteur.

Les règles par canton : Genève, Vaud et Fribourg ne jouent pas le même jeu

Canton de Genève : l'article 59 LCI et la densification des zones villas

Genève utilise l'IUS comme outil principal de régulation de la densité. En zone 5 (villas), l'IUS standard est fixé à 0.25 par l'article 59 de la LCI. Mais depuis la révision de 2013, l'alinéa 4 du même article introduit un mécanisme dérogatoire majeur, détaillé sur ge.ch :

• Parcelles < 5000 m² : IUS majoré à 0.44 (standard), 0.44 (HPE) ou 0.48 (THPE)
• Parcelles > 5000 m² : IUS majoré à 0.5 (standard), 0.55 (HPE) ou 0.6 (THPE)

Trois conditions cumulatives doivent être remplies : la parcelle doit se situer dans un secteur de densification accrue identifié par le PDCom, le projet doit s'intégrer harmonieusement dans le quartier, et une part suffisante de pleine terre doit être préservée. En pratique, ce dernier critère est celui qui bloque le plus de projets — le département du territoire exige généralement au moins 40 % de pleine terre.

Ce que cela signifie concrètement : un propriétaire genevois avec 1200 m² en zone 5, dans un secteur densifiable, construisant en standard THPE, peut théoriquement atteindre 576 m² de SBP (1200 × 0.48). C'est presque le double du régime ordinaire (300 m²). Mais sans connaissance de ces mécanismes, il restera à 0.25.

Canton de Vaud : CUS et densités minimales imposées

Le canton de Vaud parle de coefficient d'utilisation du sol (CUS), défini dans la LATC et les plans d'affectation communaux. Depuis la révision de la LAT fédérale, le canton impose des densités minimales — un renversement de paradigme par rapport à l'approche traditionnelle qui ne fixait que des maximums. Selon la fiche cantonale d'application :

• Hors centres : minimum 80 habitants + emplois/hectare, IUS minimum de 0.4
• Dans les centres et localités à densifier : minimum 125 habitants + emplois/hectare, IUS minimum supérieur

Conséquence directe pour les propriétaires vaudois : si votre parcelle est en zone à bâtir et que le plan d'affectation communal est en cours de révision (ce qui est le cas dans la majorité des communes vaudoises suite à la LAT), l'IUS de votre terrain pourrait augmenter. Cela signifie un potentiel constructible accru — mais aussi potentiellement une valeur foncière en hausse et des opportunités de surélévation ou d'agrandissement qui n'existaient pas auparavant.

Canton de Fribourg : la LATeC et le règlement communal

Fribourg applique l'IUS via la LATeC (loi sur l'aménagement du territoire et les constructions) et les règlements communaux d'urbanisme. Les valeurs typiques varient selon les zones :

• Zone résidentielle faible densité : IUS de 0.25 à 0.35
• Zone résidentielle moyenne densité : IUS de 0.4 à 0.6
• Zone mixte ou centre : IUS de 0.6 à 1.0, voire davantage

La particularité fribourgeoise réside dans le poids accordé aux plans d'aménagement de détail (PAD). Dans de nombreuses communes, un PAD peut modifier significativement l'IUS applicable à un périmètre donné, offrant des possibilités de densification que le règlement de zone seul ne permettrait pas. C'est un levier que les architectes utilisent régulièrement pour des projets ambitieux en zones déjà construites.

Votre parcelle est-elle sous-exploitée ? Quatre signaux à vérifier

La majorité des villas construites dans les années 1960-1990 en Suisse romande n'exploitent qu'une fraction de l'IUS autorisé. Voici comment repérer un potentiel inexploité :

• 1. Calculez votre IUS actuel. Additionnez les SBP de tous les niveaux de votre maison (y compris les murs) et divisez par la surface de votre parcelle. Si le résultat est de 0.15 et que votre zone autorise 0.25, vous avez 40 % de potentiel inutilisé.
• 2. Consultez le plan d'affectation communal en vigueur. Les portails de géodonnées cantonaux (SITG à Genève, géoportail VD, SITel FR) affichent les zones et leurs règlements. Vérifiez l'IUS ou CUS applicable à votre parcelle.
• 3. Vérifiez si une révision du plan d'affectation est en cours. De nombreuses communes révisent actuellement leurs plans pour se conformer à la LAT fédérale. Une révision peut augmenter l'IUS de votre parcelle — ou le réduire si la commune décide de protéger certains quartiers.
• 4. Identifiez les bonus applicables. Standards énergétiques (HPE/THPE à Genève), logements d'utilité publique, mixité fonctionnelle — plusieurs mécanismes permettent de majorer l'IUS au-delà du chiffre de base.

L'IUS dans un projet concret : surélévation, agrandissement ou construction neuve

L'IUS n'est pas un chiffre abstrait réservé aux urbanistes. Il conditionne directement la faisabilité de votre projet :

Surélévation : vous souhaitez ajouter un étage à votre maison. La première question n'est pas structurelle — c'est l'IUS résiduel. Si votre bâtiment actuel consomme déjà 90 % de l'IUS autorisé, il ne reste que 10 % pour la surélévation, ce qui pourrait ne représenter qu'un étage partiel. Un architecte vérifiera ce potentiel dès l'étude de faisabilité.

Agrandissement : une extension latérale augmente simultanément le COS et la SBP. Vous devez vérifier que les deux indices (emprise au sol et utilisation du sol) restent dans les limites. Nos projets réalisés illustrent comment optimiser ces contraintes croisées.

Construction neuve : sur un terrain vierge, l'IUS détermine le gabarit maximal. Un IUS de 0.4 sur 500 m² donne 200 m² de SBP, soit une maison de plain-pied de 200 m² ou une maison à deux niveaux de 100 m² par étage. Le choix d'architecture est directement dicté par ce chiffre — et par les autres contraintes (hauteur maximale, distances aux limites, COS).

Densification et LAT : pourquoi l'IUS va continuer à évoluer

La révision de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire (LAT), entrée en vigueur en 2014, a imposé un virage stratégique : densifier l'existant plutôt que de s'étaler. Les cantons doivent dimensionner leurs zones à bâtir au plus juste sur un horizon de 15 ans, ce qui pousse mécaniquement les IUS à la hausse dans les zones déjà construites.

Pour les propriétaires, cela crée une situation paradoxale : votre terrain peut prendre de la valeur parce que son potentiel constructible augmente — mais vous n'en bénéficiez que si vous connaissez le nouveau régime applicable. Les révisions de plans d'affectation sont des processus longs (5 à 10 ans), souvent menés discrètement par les services communaux. Suivre les mises à l'enquête publique dans votre commune est le seul moyen de ne pas être pris au dépourvu.

Ce qu'il faut retenir

L'IUS est le chiffre le plus déterminant de votre projet immobilier — avant le budget, avant le style architectural, avant les matériaux. Il fixe le plafond absolu de ce que vous pouvez construire. Mal le comprendre, c'est soit sous-exploiter votre terrain (et perdre de la valeur), soit concevoir un projet irréalisable (et perdre du temps et de l'argent en procédure de permis).

Les trois réflexes à avoir avant tout projet :

• Identifier l'IUS (ou CUS) applicable via le plan d'affectation communal
• Calculer l'IUS résiduel (différence entre l'IUS autorisé et l'IUS actuellement consommé)
• Vérifier les bonus et mécanismes dérogatoires (HPE/THPE, densification, PAD)

Un doute sur le potentiel constructible de votre parcelle ? L'étude de faisabilité est précisément conçue pour répondre à cette question. Contactez notre bureau pour une analyse de votre situation — nous identifions systématiquement le potentiel réglementaire avant de dessiner la moindre esquisse.