Norme SIA 118 : le socle de votre contrat de construction
La norme SIA 118 régit en Suisse romande les contrats de construction qui l'intègrent. Découvrez les clauses essentielles que tout maître d'ouvrage devrait connaître avant de signer.
Signer un contrat de construction sans comprendre la norme SIA 118, c'est accepter des règles du jeu sans les avoir lues. En Suisse, cette norme est une référence fréquemment utilisée dans les contrats entre maîtres d'ouvrage et entrepreneurs. Pourtant, elle ne s'applique pas automatiquement : il faut l'intégrer explicitement au contrat. Cet article décortique les mécanismes clés de la norme SIA 118 pour les contrats de construction, afin que vous puissiez négocier en connaissance de cause.
Pourquoi la SIA 118 n'a rien d'une formalité
La norme SIA 118 (édition 2013), mise à jour par son rectificatif SIA 118-C1:2026, constitue les "Conditions générales pour l'exécution des travaux de construction" publiées par la Société suisse des ingénieurs et des architectes. Contrairement à ce que beaucoup croient, elle ne fait pas partie du droit suisse. C'est un document contractuel privé, applicable uniquement si les parties l'intègrent à leur contrat.
Cette distinction a des conséquences majeures. Sans la SIA 118, votre contrat de construction est régi par ses propres clauses et par le Code des obligations (art. 363 ss CO), dont les dispositions sont nettement moins détaillées en matière de construction. Le CO ne prévoit par exemple ni vérification commune ni procès-verbal de réception : c'est au maître d'ouvrage de vérifier l'ouvrage après la livraison et d'en signaler les défauts à l'entrepreneur (art. 367 CO).
De nombreux contrats entre entrepreneurs et maîtres d'ouvrage intègrent la SIA 118. Mais "intégrer" ne signifie pas simplement la mentionner en bas de page. La norme doit être acceptée par les deux parties, et certaines de ses clauses peuvent être modifiées ou exclues par accord mutuel. C'est précisément là que les problèmes commencent.
Ce que la SIA 118 change par rapport au Code des obligations
Pour mesurer l'importance de la SIA 118, il faut comprendre ce qu'elle apporte de plus que le droit ordinaire. Trois domaines illustrent particulièrement cette différence.
Délais et pénalités
Le Code des obligations se contente de poser le principe : l'entrepreneur doit respecter les délais convenus (art. 366 al. 1 CO). La SIA 118 va beaucoup plus loin. Les articles 92 à 98 définissent un régime complet de gestion des délais, avec des règles précises sur les prolongations admissibles et les pénalités de retard.
Point crucial : les pénalités de retard ne sont pas automatiques dans la SIA 118. Elles doivent être stipulées dans le contrat particulier (art. 98 SIA 118). Si vous ne prévoyez pas de clause pénale, l'entrepreneur en retard ne vous devra que la réparation du dommage prouvé, ce qui est bien plus difficile à faire valoir.
L'entreprise ne peut commencer des travaux soumis à autorisation qu'une fois le permis délivré ; la date de début inscrite au contrat en dépend. Savoir quelle autorisation demander →
Modifications en cours de chantier
Tout chantier connaît des imprévus. La SIA 118 encadre les modifications de commande aux articles 84 à 91. Le maître d'ouvrage peut exiger que l'entrepreneur exécute des travaux autrement que prévu, en plus grande ou en plus petite quantité, ou pas du tout, tant que le caractère général de l'ouvrage ne change pas (art. 84 SIA 118). Le nouveau prix se calcule selon le type de prix convenu : prix unitaires (art. 86 et 87 SIA 118) ou prix global ou forfaitaire (art. 89 SIA 118).
Le piège classique : un entrepreneur réalise des travaux supplémentaires sans commande écrite du maître d'ouvrage, puis les facture. Avec la SIA 118, un travail que le maître d'ouvrage n'a pas commandé n'a en principe pas à être payé, et c'est à l'entrepreneur de prouver la commande et son étendue (art. 84 ss SIA 118). Sans commande écrite, la situation devient juridiquement ambiguë et le maître d'ouvrage perd une partie de son pouvoir de négociation.
Garantie et prescription
C'est probablement le domaine où la SIA 118 diffère le plus du CO. Le Code des obligations prévoit un délai de prescription de 5 ans pour les défauts d'un ouvrage immobilier (art. 371 al. 2 CO), et oblige le maître d'ouvrage à signaler chaque défaut peu après sa découverte : dans les 60 jours pour un contrat conclu depuis le 1er janvier 2026 (art. 367 al. 1bis et 370 al. 4 CO), en principe « aussitôt » pour un contrat plus ancien. La SIA 118 introduit un système à deux niveaux, avec deux délais qui courent dès la réception : un délai de dénonciation des défauts de 2 ans, souvent appelé délai de garantie (art. 172 SIA 118), pendant lequel le maître d'ouvrage peut signaler un défaut à tout moment (art. 173 SIA 118), et un délai de prescription de 5 ans (art. 180 SIA 118).
La nuance est capitale. Pendant le délai de dénonciation de 2 ans, en cas de litige, c'est à l'entrepreneur de prouver que le défaut signalé n'en est pas un (art. 174 SIA 118). Après ce délai, la charge de la preuve s'inverse : c'est au maître d'ouvrage de démontrer qu'il s'agit bien d'un défaut, c'est-à-dire d'un écart par rapport au contrat (art. 179 SIA 118). Concrètement, une fissure signalée 18 mois après la réception est présumée être un défaut : l'entrepreneur doit la réparer à ses frais, sauf s'il prouve qu'il ne s'agit pas d'un défaut. La même fissure découverte 30 mois après doit être signalée rapidement (dans les 60 jours pour un contrat conclu depuis 2026), et exigera en général une expertise prouvant qu'elle résulte d'un vice de construction.
Les clauses que tout maître d'ouvrage doit connaître
Ces trois domaines posent le cadre général. Mais dans la pratique quotidienne d'un chantier, d'autres dispositions méritent une attention particulière lors de la négociation du contrat.
La clause de renchérissement (art. 64 à 68 SIA 118) prévoit un ajustement des prix en fonction de l'évolution des coûts de main-d'oeuvre et de matériaux. Sur un chantier de rénovation à 500'000 CHF, un renchérissement de 3% représente déjà 15'000 CHF. Il est possible de fixer un prix ferme en excluant cette clause, mais l'entrepreneur intégrera alors une marge de sécurité dans son offre. Le choix entre prix ferme et prix révisable dépend de la conjoncture et de la durée prévue du chantier.
Les acomptes et le paiement (art. 144 à 156 SIA 118) sont également cruciaux. Pour un contrat à prix unitaires, payé selon les quantités exécutées, la norme prévoit que les paiements sont effectués sur la base de situations de travaux intermédiaires, avec une retenue de garantie de 10% (5% au-delà de 500'000 CHF de travaux, mais au moins 50'000 CHF ; art. 150 SIA 118) ; un contrat à prix global ou forfaitaire suit des règles propres (art. 147 et 151 SIA 118). Cette retenue peut être remplacée par une garantie bancaire ou d'assurance après la réception, comme le prévoit la norme. Accepter cette substitution trop tôt peut affaiblir votre position en cas de défauts.
L'avis des défauts (art. 172, 173 et 179 SIA 118) permet au maître d'ouvrage de signaler un défaut à tout moment pendant les deux ans qui suivent la réception ; après ces deux ans, il doit signaler un défaut caché dans les 60 jours qui suivent sa découverte (en principe "aussitôt" pour un contrat conclu avant 2026). Ne pas respecter cette obligation peut entraîner la perte du droit à la réparation. Par exemple, un propriétaire qui remarque une fissure plus de deux ans après la réception et attend quelques mois "pour voir si ça s'aggrave" perd ses droits.
La sous-traitance (art. 29 SIA 118) est un autre sujet critique. L'entrepreneur principal peut confier des travaux à des sous-traitants si le contrat le prévoit ou si le maître d'ouvrage l'autorise expressément (sauf pour une part mineure des travaux), et il répond de leur travail comme du sien vis-à-vis du maître d'ouvrage (art. 29 al. 2 SIA 118). Le maître d'ouvrage n'a pas de relation contractuelle directe avec les sous-traitants. Si un sous-traitant disparaît ou fait faillite, c'est l'entrepreneur principal qui assume les conséquences. Un sous-traitant que l'entrepreneur principal ne paie pas peut toutefois demander l'inscription d'une hypothèque légale sur votre immeuble (il doit obtenir l'inscription au plus tard quatre mois après l'achèvement des travaux, art. 837 et 839 CC), même si vous avez déjà payé l'entrepreneur principal : vous risquez alors de payer deux fois.
Réception des travaux : le moment où tout se joue
Toutes ces clauses convergent vers un moment décisif : la réception des travaux. La procédure décrite aux articles 157 à 164 SIA 118 représente le tournant du contrat. C'est l'acte par lequel le maître d'ouvrage accepte formellement l'ouvrage, avec toutes les conséquences juridiques que cela implique.
Le procès-verbal de réception
Lors de la vérification commune (art. 158 SIA 118), le maître d'ouvrage et l'entrepreneur inspectent ensemble l'ouvrage terminé. Tous les défauts apparents doivent être consignés dans un procès-verbal. Un défaut connu qui n'y figure pas est présumé accepté (art. 163 SIA 118) ; un défaut qui se révèle plus tard peut encore être signalé pendant les deux ans qui suivent la réception.
La réception est à la fois un acte technique et juridique. Un oeil non exercé peut facilement manquer des défauts qui deviendront problématiques : un drainage mal posé, une étanchéité insuffisante en pied de mur, un joint de dilatation absent. Ces désordres ne se manifestent parfois qu'après plusieurs mois.
La réception a trois effets juridiques majeurs :
- Elle déclenche le délai de dénonciation des défauts de 2 ans (art. 172 SIA 118)
- Elle transfère le risque de l'ouvrage au maître d'ouvrage : si le bâtiment subit un dommage après la réception (incendie, tempête), c'est l'assurance du propriétaire qui intervient
- Elle fixe le point de départ du délai de prescription de 5 ans (art. 180 SIA 118)
Une pratique que nous recommandons : effectuer une pré-réception quelques semaines avant la réception officielle. Cette inspection informelle permet d'identifier les défauts et de laisser à l'entrepreneur le temps de les corriger. Le procès-verbal final est ainsi plus propre, et les relations entre les parties restent constructives. Un refus de réception est parfaitement légitime si des défauts majeurs subsistent, mais il vaut mieux anticiper que bloquer.
Signer en connaissance de cause
La norme SIA 118 n'est pas un document bureaucratique de plus à parapher entre deux rendez-vous de chantier. C'est l'armature juridique qui détermine vos droits et obligations à chaque étape, depuis la première commande de travaux jusqu'à l'expiration des garanties. Comprendre ses mécanismes avant de signer, c'est éviter les litiges qui transforment un projet de construction en source de frustration et de surcoûts.
Retenez les points clés de ce parcours : vérifiez que la SIA 118 est bien intégrée à votre contrat, négociez les clauses de pénalité et de renchérissement avant le premier coup de pioche, exigez des commandes écrites pour tous les travaux supplémentaires, et prenez la réception au sérieux. C'est le dernier moment où vous disposez d'un levier contractuel fort face à l'entrepreneur.
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Questions fréquentes sur la SIA 118 et le contrat de construction
Qu'est-ce que la norme SIA 118 et est-elle obligatoire en Suisse ?
La norme SIA 118, publiée par la Société suisse des ingénieurs et des architectes (SIA), contient les « Conditions générales pour l'exécution des travaux de construction » ; elle n'est pas une loi et ne s'applique que si les parties l'intègrent à leur contrat, en général par une clause qui y renvoie. L'édition actuelle date de 2013, avec un rectificatif (SIA 118-C1:2026) valable depuis le 1er janvier 2026.
Elle règle notamment les prix, les modifications de commande, les délais, les paiements, la réception de l'ouvrage et la garantie pour les défauts, pour tous les travaux de construction, rénovation comprise. Sans elle, le contrat avec l'entreprise suit les règles du Code des obligations (art. 363 à 379).
Combien de temps dure la garantie selon la norme SIA 118 : deux ans ou cinq ans ?
Les deux : avec la norme SIA 118, le maître d'ouvrage dispose, dès la réception de l'ouvrage, de deux ans pour signaler un défaut à tout moment et de cinq ans pour faire valoir ses droits. Les deux ans sont le « délai de dénonciation des défauts » ; les cinq ans sont le délai de prescription, porté à dix ans si l'entrepreneur a caché le défaut intentionnellement (art. 180 SIA 118).
En cas de litige pendant les deux ans, l'entrepreneur doit prouver que le défaut signalé n'en est pas un ; ensuite, la preuve revient au maître d'ouvrage. Un défaut majeur réparé ouvre un nouveau délai de dénonciation pour la partie refaite.
J'ai découvert un défaut après la réception des travaux : dans quel délai dois-je le signaler à l'entreprise ?
Si votre contrat intègre la norme SIA 118, vous pouvez signaler un défaut à tout moment dans les deux ans qui suivent la réception. Sans cette norme, ou après ces deux ans, un défaut caché d'un bâtiment se signale dans les 60 jours qui suivent sa découverte (art. 370 al. 4 du Code des obligations). Ces 60 jours valent pour les contrats conclus depuis le 1er janvier 2026 ; pour un contrat plus ancien, le défaut doit en principe encore être signalé aussitôt, en pratique en quelques jours.
Même pendant les deux ans, signalez vite : le dommage supplémentaire qu'un avis immédiat aurait évité reste à votre charge. L'avis n'exige aucune forme ; un courrier recommandé qui décrit le défaut permet d'en prouver la date.
Quelle est la dernière version de la norme SIA 118, et reste-t-elle valable depuis la révision du Code des obligations de 2026 ?
La dernière version de la norme SIA 118 est l'édition 2013, toujours valable, complétée depuis le 1er janvier 2026 par le rectificatif SIA 118-C1:2026. Ce rectificatif l'adapte au Code des obligations révisé : un défaut caché découvert plus de deux ans après la réception se signale dans les 60 jours, au lieu d'« aussitôt ». Une révision de la norme est en cours, sans nouvelle édition parue fin septembre 2026.
Le rectificatif ne s'applique que s'il est convenu en plus de la norme. Pour les contrats conclus depuis 2026, la loi impose aussi ces 60 jours et annule toute clause qui exclut ou limite d'avance la réparation des défauts d'une construction (art. 368 al. 2bis du Code des obligations).
Où trouver la norme SIA 118 en PDF, et est-elle gratuite ?
La norme SIA 118 est payante : la Société suisse des ingénieurs et des architectes (SIA) la vend 200 francs sur sa boutique en ligne, en version papier ou en téléchargement (prix relevé en septembre 2026). La version téléchargée est un document au format de la SIA, lisible dans sa visionneuse en ligne, le SIAViewer : la boutique ne vend pas la norme en fichier PDF.
La boutique de la SIA offre gratuitement la table des matières de la norme et le rectificatif SIA 118-C1:2026, qui l'adapte au droit des défauts en vigueur depuis le 1er janvier 2026. Elle propose aussi en téléchargement gratuit les modèles de contrat de la SIA avec une entreprise ou une entreprise générale, mis à jour pour 2026.
Comment se passe la réception des travaux avec la norme SIA 118 ?
La réception commence quand l'entreprise annonce la fin des travaux : selon la norme SIA 118, les deux parties vérifient alors l'ouvrage ensemble dans le mois qui suit et notent les défauts dans un procès-verbal signé. Avec des défauts mineurs, l'ouvrage est reçu et le maître d'ouvrage garde ses droits de garantie pour ces défauts ; avec des défauts majeurs, la réception est en principe reportée jusqu'à leur réparation.
Si personne n'a demandé la vérification dans ce mois, ou si le maître d'ouvrage ne s'est pas présenté, l'ouvrage est considéré comme reçu (art. 164 SIA 118). Un défaut connu absent du procès-verbal est présumé accepté.
Quelle retenue de garantie puis-je garder sur les factures de l'entreprise avec la norme SIA 118 ?
Sur chaque acompte, le maître d'ouvrage qui applique la norme SIA 118 retient 10 % de la valeur des travaux exécutés ; au-dessus de 500'000 francs, la retenue est de 5 % de cette valeur, mais d'au moins 50'000 francs. Elle ne dépasse pas 2 millions de francs sauf accord contraire (art. 150 SIA 118). Ces taux valent pour un contrat à prix unitaires, payé selon les quantités exécutées ; pour un prix global ou forfaitaire, la norme prévoit une règle propre et la retenue peut être intégrée au plan de paiement.
La retenue est versée après la réception, quand le délai de vérification de la facture finale est écoulé et que l'entreprise a fourni la garantie pour les défauts, en général un cautionnement solidaire : une banque ou une assurance se porte garante des obligations de l'entreprise pour les défauts pendant les deux ans du délai de dénonciation des défauts.
Que sont les normes SIA 118/262, SIA 118/222 et les autres « SIA 118/… » ?
Les normes « SIA 118/… » sont les Conditions générales pour la construction (CGC) que publie la Société suisse des ingénieurs et des architectes (SIA) : chacune complète la norme SIA 118 pour une catégorie de travaux, avec des règles complémentaires ou différentes. La SIA 118/262 vise les constructions en béton (édition 2026, valable depuis le 1er mai 2026), la SIA 118/222 les échafaudages (édition 2024) et la SIA 118/380 les installations du bâtiment.
La SIA 118/262 précise par exemple les prestations comprises ou non dans le prix, les règles de métré, c'est-à-dire la façon de mesurer les travaux exécutés, et la répartition des tâches entre maître d'ouvrage et entreprise. Elle coûte 120 francs sur la boutique de la SIA (prix relevé en septembre 2026).
Les pénalités de retard sont-elles automatiques avec la norme SIA 118 ?
Non : avec la norme SIA 118, une pénalité de retard ne s'applique que si le contrat en prévoit une pour le délai concerné. La clause fixe en général un montant en francs par jour, par semaine ou par mois de retard ; la KBOB, conférence des maîtres d'ouvrage publics, recommande de plafonner le total des pénalités entre 5 et 10 % du montant final des travaux.
La pénalité convenue est due même sans dommage, sauf pour un retard dont l'entreprise n'est pas responsable et qui lui donne droit à une prolongation du délai. Réservez-la par écrit au plus tard à la réception : si vous acceptez l'ouvrage sans réserve, vous la perdez (art. 160 al. 2 du Code des obligations). Sans pénalité convenue, il faut prouver le dommage causé par le retard.
Comment intégrer la norme SIA 118 à mon contrat, et peut-on n'en appliquer qu'une partie ?
Une clause du contrat avec l'entreprise qui renvoie expressément à la norme SIA 118 suffit ; une formule générale comme « la norme SIA 118 fait partie intégrante du contrat » vaut en principe pour toute la norme. Les parties peuvent aussi n'en reprendre qu'une partie, par exemple les règles sur la garantie pour les défauts, ou en exclure certains articles, à condition de l'écrire expressément.
En général, les accords particuliers du contrat priment la norme. En cas de contradiction entre documents, l'ordre de priorité fixé dans le contrat, ou celui de l'art. 21 de la norme, désigne le texte qui l'emporte.
Un sous-traitant que l'entreprise n'a pas payé peut-il inscrire une hypothèque sur ma maison ?
Oui : un sous-traitant qui a travaillé sur votre bien peut demander l'inscription d'une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs sur votre immeuble, même si c'est l'entreprise principale qui lui doit l'argent (art. 837 du Code civil). Il doit obtenir l'inscription au registre foncier au plus tard quatre mois après l'achèvement des travaux ; vous pouvez l'empêcher en lui fournissant des sûretés suffisantes, c'est-à-dire une garantie de paiement, intérêts de retard sur dix ans compris. Si vous avez déjà payé l'entreprise principale, vous risquez ainsi de payer deux fois les mêmes travaux.
Pour les défauts, la norme SIA 118 rend l'entreprise principale responsable envers vous du travail de ses sous-traitants.
La norme SIA 118 s'applique-t-elle aussi au contrat avec mon architecte ?
Non : la norme SIA 118 règle les contrats avec les entreprises qui exécutent les travaux. Pour l'architecte, la Société suisse des ingénieurs et des architectes (SIA) publie un texte distinct, le règlement SIA 102 (souvent appelé norme SIA 102), sur les prestations et les honoraires des architectes, dont l'édition en vigueur date de 2020.
Vos droits contre l'architecte pour les défauts du bâtiment se prescrivent en principe par cinq ans dès la réception de l'ouvrage, qu'il ait dessiné les plans ou dirigé les travaux (art. 371 al. 2 du Code des obligations) ; un manquement qui ne cause aucun défaut, comme un contrôle insuffisant des factures, se prescrit par dix ans. Pour un contrat conclu depuis 2026, un défaut des plans qui cause un défaut du bâtiment doit être signalé à l'architecte dans les 60 jours qui suivent sa découverte, sauf délai plus long prévu par le contrat.