Permis de construire à Genève : la procédure LDTR expliquée

À Genève, le permis de construire LDTR n'est pas une simple formalité administrative. C'est l'élément qui peut transformer une rénovation rentable en investissement marginal, et retarder le calendrier d'un chantier. La procédure LDTR encadre, dans les immeubles d'habitation, les travaux qui transforment un logement ou en améliorent le confort, du remplacement d'une cuisine à la transformation complète d'un immeuble ; les maisons individuelles d'un seul logement et les villas de 5e zone n'y sont pas soumises. Comprendre comment elle fonctionne, dans quels délais réels, et avec quelles conséquences sur les loyers, ce n'est pas optionnel quand on possède un bien à Genève. C'est la condition pour que votre projet tienne ses promesses économiques.

Le résultat d'une demande LDTR dépend d'abord du devis des travaux : pour un appartement loué, le formulaire LDTR de l'office cantonal du logement et de la planification foncière demande la description et le coût estimé des travaux pièce par pièce, et ce coût sert de base au loyer maximum que l'autorisation fixera. Voici ce que cela signifie concrètement, et comment piloter votre projet pour éviter les mauvaises surprises.

La LDTR en bref : pourquoi votre projet est concerné

La LDTR (Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation, rsGE L 5 20) soumet à autorisation la démolition, la transformation, la rénovation et le changement d'affectation des logements à Genève, hors travaux courants d'entretien, et plafonne les loyers admissibles après une transformation ou une rénovation pendant 3 ans, ou jusqu'à 5 ans après une transformation lourde. Elle s'applique aux bâtiments comportant des logements situés dans les zones de construction, que vous soyez propriétaire occupant, bailleur, ou copropriétaire en PPE. Elle exclut les maisons individuelles d'un seul logement et les villas de 5e zone (art. 2 al. 2 LDTR).

La loi a pour but, selon son art. 1, de préserver l'habitat et les conditions de vie existants. Cette formulation paraît inoffensive. Dans les faits, elle se traduit par un dispositif qui touche les projets de rénovation des immeubles d'habitation genevois dès qu'ils dépassent l'entretien courant. Pour atteindre ce but, la loi limite les démolitions, les transformations et les changements d'affectation, encourage des travaux d'entretien et de rénovation « raisonnables et proportionnés » et restreint la vente des appartements loués (art. 1 al. 2 LDTR).

L'art. 2 al. 1 LDTR délimite le champ : tous les bâtiments comportant des locaux affectés à l'habitation, dans les zones de construction définies par la loi d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire (LaLAT, art. 19). Très peu d'immeubles à Genève échappent à cette définition. Les bâtiments sans logement et ceux situés hors des zones de construction, en zone agricole par exemple, sont hors champ. L'art. 2 al. 2 exclut en outre les maisons individuelles d'un seul logement et les villas de 5e zone, même avec plusieurs logements.

Il existe une idée fausse tenace : la LDTR ne concernerait que les immeubles locatifs. C'est inexact. Le propriétaire qui occupe son propre appartement dans un immeuble d'habitation est tout autant soumis à autorisation. Le contrôle des loyers ne s'applique que si le logement est loué après les travaux, mais l'autorisation est due dès le départ, quelle que soit l'occupation. La LDTR ne vise pas, en revanche, une maison individuelle d'un seul logement ni une villa de 5e zone : leurs travaux demandent seulement une autorisation de construire quand la loi sur les constructions l'exige.

Quels travaux déclenchent une autorisation LDTR ?

Tout travail qui améliore le confort, modifie la distribution intérieure, change l'affectation, ou touche à la structure d'un logement nécessite une autorisation LDTR à Genève. Pour distinguer une rénovation de l'entretien, les tribunaux examinent d'abord la nature des travaux, puis leur ampleur, leur coût et leur effet sur le loyer. Une rénovation de cuisine à 30'000 CHF peut tomber sous le régime, alors qu'un simple rafraîchissement de peinture en reste exempt.

La LDTR distingue quatre catégories de travaux : la démolition (art. 5), la transformation et la rénovation (art. 3 al. 1) et le changement d'affectation (art. 3 al. 3). La rénovation, définie à l'art. 3 al. 1 let. d, vise la remise en état, même partielle, de tout ou partie d'une maison d'habitation, en améliorant le confort existant sans modifier la distribution des logements. Les travaux courants d'entretien n'y sont pas soumis s'ils n'améliorent pas le confort (art. 3 al. 2). La mention « en améliorant le confort » élargit massivement le champ.

Concrètement, les travaux suivants peuvent demander une autorisation à Genève. Pris un à un, le remplacement d'une cuisine, de sanitaires, d'un revêtement de sol ou de l'installation électrique relève en principe de l'entretien ; réunis dans une remise à neuf, ces travaux peuvent devenir une rénovation soumise à la LDTR, et ils le deviennent s'ils améliorent le confort existant :

• Remplacement de cuisine ou de salle de bain par des installations modernes
• Modification de la distribution intérieure (abattre une cloison, recréer un dressing)
• Pose d'un nouveau parquet ou de matériaux nobles en remplacement
• Réfection complète de l'électricité ou de la plomberie
• Changement d'affectation (logement vers bureau, ou inversement)
• Surélévation, agrandissement, modification de gabarit
• Travaux extérieurs qui modifient l'aspect du bâtiment (façade, toiture, menuiseries), ou dont le coût est répercuté sur les loyers

À l'inverse, restent en principe hors LDTR les travaux d'entretien strict que le bailleur est de toute façon tenu d'effectuer, à condition qu'ils ne créent pas d'amélioration : remplacement d'une chaudière par un modèle équivalent, peinture en blanc cassé, remplacement à l'identique d'un volet abîmé. La frontière est mince et la jurisprudence du Tribunal administratif de première instance (TAPI) regorge d'affaires où la limite a été tranchée au cas par cas.

L'enjeu pour le propriétaire est de savoir reconnaître la frontière avant le devis. Faire des travaux sans autorisation expose à un ordre d'arrêt de chantier, à une amende administrative, et à l'obligation de remettre les lieux en l'état initial. En septembre 2019, le département du territoire indiquait avoir traité 762 cas d'infraction à la LDTR, avec 90 sanctions prononcées en 2018 et 131 en 2019. Ce n'est pas une éventualité théorique.

APA ou DD : choisir la bonne procédure de permis de construire

Genève propose deux procédures d'autorisation : la demande définitive (DD) ordinaire, avec un délai légal de 60 jours, et l'autorisation par procédure accélérée (APA) qui ramène le délai à 30 jours. Le département peut traiter en APA les travaux de modification intérieure d'un bâtiment existant et ceux qui n'en modifient pas l'aspect général (art. 3 al. 7 LCI) ; dans un immeuble, une surélévation, un agrandissement ou des travaux sur un bâtiment classé passent en principe par la DD.

La procédure accélérée a été introduite en 1987, et le canton l'a simplifiée et accélérée à partir de 2013. Elle ne nécessite ni publication préalable de la demande dans la Feuille d'avis officielle (FAO), ni enquête publique ; seule l'autorisation délivrée y est publiée. Les communes et organismes consultés rendent leur préavis dans un délai de 15 jours, les départements de l'État consultés se prononcent en règle générale sans délai, et le département prend sa décision dans un délai total de 30 jours. C'est ce qui en fait l'outil de prédilection pour les rénovations d'appartements.

La DD, plus lourde, vise dans un immeuble les opérations qui sortent du cadre strictement intérieur : démolitions partielles, surélévations, agrandissements, changements de gabarit, modifications de façade affectant l'aspect extérieur. Une démolition complète fait l'objet d'une demande séparée, la demande de démolition (M). La DD implique une publication FAO, un délai d'enquête publique de 30 jours pendant lequel chacun, un voisin ou une association par exemple, peut transmettre ses observations (art. 3 al. 2 LCI), et un examen plus approfondi par les services de l'État.

Le choix entre les deux n'est pas toujours évident. Une rénovation lourde peut osciller selon que l'on touche ou non aux éléments structurels, à la façade, ou aux installations soumises à un contrôle énergétique renforcé. Il vaut mieux qualifier la procédure en amont, lors du chiffrage, plutôt que de découvrir en cours d'instruction qu'on doit basculer sur une DD.

Délais réels et étapes pratiques de la procédure LDTR

Les délais légaux de 30 et 60 jours courent dès l'enregistrement de la demande : ils ne comprennent ni la préparation du dossier ni les recours. En APA, le canton indiquait en 2019 rendre ses décisions en moins de 30 jours dans la plupart des rénovations d'appartement. En DD, le département peut prolonger le délai de 60 jours, notamment en cas de dérogation ou de bâtiment protégé. Dans les deux procédures, une demande de pièces complémentaires suspend en principe le délai, l'autorisation est publiée dans la FAO et elle peut faire l'objet d'un recours dans les 30 jours. Anticiper ce calendrier conditionne la cohérence de votre planning de chantier.

La procédure se déroule en quatre temps distincts, chacun avec son propre rythme.

Étape 1 : la préparation du dossier

Comptez plusieurs semaines pour préparer un dossier APA solide, davantage pour une DD avec plans de gabarit, photomontages et étude énergétique. C'est la phase où la qualité de la conception prime. Un dossier mal calibré, des plans imprécis, une description de travaux floue déclencheront des demandes de pièces complémentaires : en DD comme en APA, elles suspendent en principe le délai légal jusqu'à réception des documents (art. 4 al. 3 LCI) ; en APA, vous n'avez en outre que 10 jours pour y répondre, faute de quoi le département renvoie ou refuse la demande.

Étape 2 : le dépôt formel

Le dépôt se fait de préférence en ligne, par les e-démarches de l'État de Genève, service « Demander une autorisation de construire » : le canton traite les APA sous forme numérique depuis mai 2018, mais un dépôt sur papier reste possible. Les pièces doivent être conformes au format exigé (PDF normalisés, plans à l'échelle, formulaire LDTR rempli pour le calcul des loyers). Le délai légal court dès la soumission de la demande en ligne, ou dès la numérisation d'un dossier papier.

Étape 3 : l'instruction

Le département du territoire transmet le dossier aux services et organismes concernés. En APA, les communes et organismes consultés rendent leur préavis dans les 15 jours ; une demande de pièces complémentaires doit être formulée dans les 5 jours dès réception du dossier et vous laisse 10 jours pour répondre, faute de quoi le département renvoie ou refuse la demande (art. 3 al. 10 LCI). En DD comme en APA, une demande de pièces motivée suspend le délai jusqu'à réception des documents, sauf pour des travaux qui améliorent la performance énergétique d'un bâtiment existant (art. 4 al. 3 LCI).

Étape 4 : la décision et les recours

L'autorisation, si délivrée, fixe le loyer maximum admissible pour les logements concernés (art. 10 LDTR). Elle peut être assortie de conditions : maintien des typologies, qualité des matériaux, calendrier des travaux. Elle est susceptible de recours au TAPI dans un délai de 30 jours dès notification.

Un dossier solide, déposé sans approximations, peut obtenir une décision dans le délai légal de 30 jours en APA : le canton indiquait en 2019 que c'était le cas pour la plupart des rénovations d'appartement. Un dossier incomplet risque d'être renvoyé, puis déposé à nouveau. Les frais d'émoluments ne représentent qu'une fraction du coût d'une procédure longue : ce qui coûte le plus, c'est le décalage du chantier et le manque à gagner locatif pendant l'instruction.

Plafond de loyer post-travaux : ce qui change votre business plan

Après une rénovation soumise à la LDTR, les loyers ne peuvent pas dépasser un plafond fixé par l'autorisation de construire elle-même (art. 10 LDTR). Ce plafond ajoute au loyer avant travaux une hausse calculée sur 70 % au plus du coût des travaux, qui couvre l'intérêt, l'amortissement et l'entretien (art. 11 LDTR). Il est aussi limité par les loyers qui répondent aux besoins prépondérants de la population : depuis le 31 octobre 2025, de 2'773 à 3'724 CHF la pièce par année (arrêté du Conseil d'État du 29 octobre 2025, rsGE L 5 20.05). En 2026, la pénurie touche tous les appartements de 1 à 7 pièces, qui entrent donc dans cette catégorie : leur loyer après travaux ne dépasse pas, en principe, le haut de la fourchette, sauf grandes pièces, coûts liés à la protection du patrimoine ou travaux d'économie d'énergie (art. 9 LDTR) ; un loyer qui le dépasse déjà avant travaux est en principe maintenu à son niveau (art. 11 al. 3 LDTR).

C'est ici que se joue l'essentiel. Beaucoup de propriétaires raisonnent leur rénovation comme un investissement classique : combien je dépense, quelle est la hausse de loyer, en combien d'années j'amortis. À Genève, ce calcul est tronqué tant qu'on n'a pas intégré le rendement LDTR.

Le calcul suit l'art. 11 LDTR et le formulaire D12 de l'office cantonal du logement et de la planification foncière : sur le coût total des travaux, le département retient au plus 70 % comme investissement à plus-value, c'est-à-dire générant un service additionnel pour le locataire. Le solde, au moins 30 %, est considéré comme de l'entretien, supporté par le propriétaire sans répercussion sur le loyer. Sur la part admise, la hausse annuelle additionne trois taux : l'intérêt, égal à la moitié du taux hypothécaire de référence majoré de 0,5 point, l'amortissement, de 5 % à 5,55 % par an selon la durée de vie des installations (18 à 20 ans), et l'entretien, 1,5 %. La loi prend comme base l'intérêt hypothécaire de premier rang pratiqué par la Banque cantonale de Genève (art. 11 al. 1 let. a LDTR) ; le formulaire D12, dans sa version du 26 juin 2026, applique le taux de référence de l'Office fédéral du logement (OFL) : avec ce taux à 1,25 %, inchangé au 1er septembre 2026, et un amortissement de 5 %, l'intérêt est de 0,875 % et le taux total de 7,375 %.

Cas concret : un 4 pièces de 95 m² rue de Carouge

Prenons un cas concret. Un appartement de 4 pièces de 95 m² rue de Carouge, loué 1'850 CHF par mois, fait l'objet d'une rénovation complète : cuisine, salle de bain, parquet et peinture, reprise complète de l'électricité et de la plomberie, sanitaires et chauffage. Total des travaux : 115'000 CHF.

La part admise est de 80'500 CHF, soit 70 % des 115'000 CHF de travaux. Au taux de 7,375 %, le calcul de l'art. 11 LDTR donne une hausse théorique de 5'937 CHF par an, soit environ 495 CHF par mois. Mais ce 4 pièces est déjà loué 22'200 CHF par an, soit 5'550 CHF la pièce, au-dessus du haut de la fourchette des besoins prépondérants (3'724 CHF la pièce par année) : dans ce cas, le département maintient en principe le loyer à 1'850 CHF par mois, sauf si le propriétaire démontre, par un calcul de rendement de l'immeuble, qu'il ne peut pas supporter le coût des travaux sans hausse (art. 11 al. 3 LDTR). Les 115'000 CHF dépensés peuvent donc ne rapporter aucun loyer supplémentaire pendant le contrôle.

C'est cette équation que les propriétaires découvrent souvent trop tard. Le réflexe naturel est de comparer le coût des travaux au gain de loyer mensuel, et de constater que la mathématique ne fonctionne pas en isolation. Elle fonctionne uniquement si on intègre la plus-value à la revente, l'éventuelle reprise possible après l'expiration du contrôle, et la qualité d'occupation du bien sur la durée.

L'enjeu, dès le devis, est donc double : calibrer les travaux pour qu'ils correspondent au plafond admissible du segment de marché, et ne pas surinvestir sur des postes qui ne seront pas valorisés par le département. Refaire une cuisine à 80'000 CHF dans un appartement dont le loyer plafonné stagne à 2'000 CHF par mois, c'est dépenser pour un confort résident, pas pour un rendement.

Combien de temps les loyers sont-ils contrôlés après travaux ?

Le contrôle des loyers post-travaux dure 3 ans pour une rénovation simple et peut être porté à 5 ans pour une transformation lourde, selon l'art. 12 LDTR. Le même article porte ce contrôle à une durée de 5 à 10 ans pour les logements issus d'une construction nouvelle. Pendant cette période, le propriétaire ne peut ni augmenter le loyer au-delà du plafond fixé par l'autorisation, ni le faire évoluer à la rotation du locataire. Le département peut intervenir sur dénonciation ou contrôle d'office.

La durée du contrôle est calibrée sur l'ampleur de l'opération. Une rénovation classique d'appartement, qui se contente de remettre à neuf cuisine, salle de bain et finitions, génère un contrôle de 3 ans. Pour une transformation lourde, le département peut porter cette durée à 5 ans : les tribunaux genevois l'ont admis, par exemple, pour des chambres indépendantes regroupées en appartements ou pour la reconstruction à neuf d'un étage de combles.

Selon les conditions habituelles des autorisations, cette durée court à compter de la remise en location des logements après la fin des travaux. Pendant ces 3 à 5 ans, le loyer fixé par l'autorisation ne peut pas être dépassé (art. 14 LDTR). Si le propriétaire loue plus cher, le département peut lui ordonner d'établir un nouvel avis de fixation du loyer initial et de rembourser le trop-perçu aux locataires, et lui infliger une amende.

À l'expiration du contrôle, le loyer est libéré et peut évoluer selon les règles ordinaires du droit fédéral des baux (art. 269 ss CO). Mais cette libération n'est ni automatique ni discrète : un locataire en place peut continuer à se prévaloir d'un loyer abusif si l'évolution post-contrôle est jugée disproportionnée. La fin du régime LDTR ne neutralise pas la protection fédérale.

L'aliénation, c'est-à-dire la vente d'un appartement jusqu'alors loué, sous quelque forme que ce soit (lot de PPE, actions, parts sociales), est elle-même soumise à autorisation lorsque l'appartement entre dans une catégorie où sévit la pénurie (art. 39 LDTR) ; en 2026, c'est le cas de tous les appartements de 1 à 7 pièces. Cela signifie qu'un propriétaire qui voudrait vendre son immeuble lot par lot après rénovation doit obtenir une autorisation distincte, un appartement à la fois, qui n'est pas garantie. Le régime LDTR encadre donc l'opération bien au-delà du chantier lui-même.

Changement d'affectation et démolition : les régimes spéciaux

Transformer un logement en bureau, en arcade commerciale ou en local artisanal est en principe interdit à Genève, sauf dérogation, accordée en principe à condition de compenser la surface de logement supprimée par la réaffectation d'autres surfaces en logement. La démolition d'un immeuble d'habitation suit la même logique restrictive. Un changement d'affectation qui ne porte que sur un seul appartement peut être traité en procédure accélérée ; les autres opérations passent en général par une procédure ordinaire.

L'art. 7 LDTR pose un principe d'interdiction. Selon l'art. 8, le département peut accorder une dérogation si elle est souhaitable et compatible avec les conditions de vie du quartier, notamment pour maintenir ou développer des activités existantes quand les conditions d'habitation de l'immeuble sont précaires, ou quand le bâtiment est déjà principalement affecté à d'autres buts que le logement. La surface de logement supprimée doit alors, en principe, être compensée par la réaffectation simultanée de surfaces commerciales ou administratives en logement, en règle générale dans le même quartier.

Cette logique de compensation est rare et complexe à mettre en œuvre. Elle vise les opérations institutionnelles plus que les changements ponctuels. Pour un propriétaire individuel, transformer son appartement de 90 m² en bureau de coworking est presque toujours refusé.

Pour la démolition, le principe est similaire : nul ne peut démolir tout ou partie d'un bâtiment d'habitation sans dérogation (art. 5 LDTR). Le département peut l'accorder si l'état du bâtiment met en danger la sécurité ou la santé et ne peut être corrigé sans frais disproportionnés, si l'intérêt public le commande, ou si la reconstruction augmente sensiblement la surface de plancher affectée au logement (art. 6). Les logements reconstruits doivent répondre, par leur genre et leur loyer ou leur prix, aux besoins prépondérants de la population.

Genève, Vaud, Fribourg : pourquoi le canton change tout

Genève applique la LDTR, et le canton de Vaud a une loi comparable pour les logements loués : la loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL), en vigueur depuis le 1er janvier 2018. Dans les districts vaudois où sévit la pénurie de logements, la rénovation d'importance ou la transformation de logements loués demande en général une autorisation cantonale, qui peut limiter la hausse des loyers après travaux et la soumettre à un contrôle de l'État pendant cinq ans au plus, ou dix ans si le taux de logements vacants du district est inférieur à 1 % (art. 14 LPPPL). Le canton de Fribourg n'a pas de loi de ce type : un propriétaire qui y rénove reste soumis au droit fédéral des baux (CO et OBLF) et aux règles cantonales d'aménagement (LATeC), sans surcouche comparable à la LDTR.

Genève

Le régime LDTR s'applique pleinement. Toutes les contraintes décrites dans cet article (autorisation des transformations et des rénovations, loyer maximum fixé par l'autorisation, contrôle de 3 à 5 ans, aliénation soumise à autorisation) tiennent. Le canton est, en matière de protection du logement, le plus interventionniste de Suisse romande.

Canton de Vaud

La procédure d'autorisation passe par la LATC : la municipalité délivre le permis de construire. Pour un appartement loué dans un district où sévit la pénurie, la LPPPL exige en plus, pour une rénovation d'importance ou une transformation, une autorisation de la Direction du logement, qui peut limiter les loyers après travaux et fixer la durée de leur contrôle. La loi exclut par exemple les immeubles de deux logements au plus et les logements de 150 m² et plus (art. 3 LPPPL) ; une rénovation sans restructuration qui coûte moins de 20 % de la valeur à neuf d'assurance incendie du bâtiment peut être dispensée d'autorisation sur demande (art. 11 LPPPL). Hors de ce cadre, le propriétaire vaudois répercute les travaux selon les règles fédérales ordinaires (art. 14 OBLF, art. 269 ss CO). Pour un permis de construire dans le canton de Vaud, la loi ne fixe pas de durée totale : l'enquête publique dure 30 jours (art. 109 LATC), la municipalité doit décider dans les 40 jours qui suivent le dépôt d'un dossier complet, ou la réception de la décision du canton quand celle-ci est requise (art. 114 LATC), puis un recours au Tribunal cantonal reste possible pendant 30 jours. En 2025, l'obtention d'un permis a pris 6 mois en moyenne à Vevey, selon le rapport de la commission de gestion de la commune ; à Lausanne, la Ville a mesuré 9 mois et 7 jours en moyenne entre le dépôt et la décision pour les permis accordés en 2025, sans les cas extrêmes (rapport de gestion de la Ville).

Canton de Fribourg

Le régime est encore plus libéral en matière de loyers. La LATeC encadre l'autorisation de construire, mais il n'existe ni plafond ni contrôle post-travaux. La répercussion des travaux suit le droit fédéral des baux. Le permis est délivré par le préfet en procédure ordinaire et par la commune en procédure simplifiée (art. 139 LATeC).

Conséquence concrète : un investisseur qui possède un parc dans plusieurs cantons doit calibrer chaque rénovation selon le régime local. Une stratégie homogène à l'échelle suisse romande ne fonctionne pas. À Genève, le projet doit être pensé sous contrainte LDTR dès le business plan ; dans le canton de Vaud, la LPPPL impose une contrainte comparable pour les logements loués des districts où sévit la pénurie ; dans le canton de Fribourg, la latitude commerciale est nettement supérieure.

Préparer son dossier LDTR : la checklist en 8 étapes

Un dossier LDTR bien préparé peut obtenir une décision dans le délai légal de 30 jours en APA. Voici la séquence que nous recommandons à Genève, dans l'ordre où chaque étape doit être réalisée.

1. Qualifier la nature des travaux dès le devis (rénovation, transformation, changement d'affectation, démolition) pour identifier la procédure applicable et les services de préavis qui interviendront.
2. Réaliser un état locatif initial documenté (loyer de base, charges, surface SIA des pièces) et calculer le plafond LDTR théorique en cas de rénovation complète.
3. Constituer le dossier de plans à l'échelle (état actuel, état projeté, coupes, façades si modification extérieure) signé par un mandataire inscrit au tableau des mandataires professionnellement qualifiés du canton de Genève (art. 2 al. 3 LCI et LPAI, rsGE L 5 40). Une modification intérieure qui ne change pas l'affectation des locaux et ne touche ni les façades ni les éléments porteurs en est dispensée, mais le département peut exiger ce mandataire (art. 1A RCI).
4. Compléter le formulaire LDTR de calcul des loyers post-travaux avec ventilation détaillée des coûts par poste (cuisine, sanitaires, électricité, finitions).
5. Vérifier les classifications complémentaires applicables : périmètre protégé, immeuble inscrit à l'inventaire ou classé, zone de protection patrimoniale. Le service des monuments et des sites intervient alors dans l'instruction ; pour un bâtiment classé, la procédure accélérée est exclue et une demande définitive (DD) est obligatoire.
6. Informer et consulter par écrit chaque locataire avant le dépôt, en lui laissant au moins 30 jours pour ses observations (art. 43 LDTR), puis déposer le dossier par les e-démarches de l'État de Genève, service « Demander une autorisation de construire », avec toutes les pièces formatées, et noter la date de soumission, qui fait courir le délai légal.
7. Répondre sans attendre aux demandes de pièces complémentaires : en DD comme en APA, une demande de pièces suspend en principe le délai d'instruction jusqu'à réception des documents, et en APA la loi ne vous laisse que 10 jours pour répondre, faute de quoi le département renvoie ou refuse la demande.
8. Une fois l'autorisation délivrée, intégrer le loyer plafonné dans le bail post-travaux et conserver le dossier de calcul pour pouvoir justifier l'évolution à l'expiration du contrôle.

Cette séquence ne supprime pas la complexité du régime ; elle limite les pièges qui allongent une instruction prévue en 30 jours.

La LDTR n'est pas un obstacle à contourner, c'est une règle du jeu à intégrer dès la conception. Les propriétaires qui découvrent la procédure en cours de chantier subissent les délais et les plafonds. Ceux qui l'intègrent dès le devis pilotent leur projet avec des paramètres clairs, calibrent leurs travaux sur le plafond admissible, et limitent le risque de dépasser les délais légaux. Voilà ce qui distingue, à Genève, un projet qui aboutit d'un projet qui s'enlise.

Notre rôle, en tant qu'architecte, est précisément de faire le pont entre le projet immobilier et la mécanique LDTR. Nos prestations, nos projets et la présentation du bureau figurent sur des pages à part. Si vous envisagez une rénovation, une transformation ou un changement d'affectation à Genève, vous pouvez en parler avec nous lors d'un premier rendez-vous de 45 minutes, gratuit et sans engagement, ou écrire à notre équipe.