Permis de construire dans le canton de Vaud : la procédure LATC pas à pas

Dans le canton de Vaud, le permis de construire suit la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC) et son règlement d'application. La loi fixe les étapes et plusieurs délais, mais la durée totale varie : le même projet peut obtenir son permis en 5 à 7 mois ou en 18 mois.

L'écart vient surtout des oppositions, des recours et des demandes de complément. Vous pouvez limiter ces retards avant le dépôt si vous choisissez la bonne procédure, préparez un dossier complet et présentez le projet aux voisins. La durée dépend aussi des services du canton, que la commune consulte par la Centrale des autorisations en matière de construction (CAMAC), le guichet cantonal qui transmet le dossier aux services de l'État et rassemble leurs décisions.

Six articles de la LATC règlent votre permis de construire

Adoptée le 4 décembre 1985, la LATC s'applique dans sa version du 1er octobre 2020, date d'entrée en vigueur de sa dernière modification. Elle règle d'abord l'aménagement du territoire : le plan directeur cantonal, les plans d'affectation qui découpent les communes en zones, et une taxe de 20 % sur la plus-value d'un terrain qui devient constructible. Elle règle ensuite la police des constructions, c'est-à-dire les règles que les bâtiments doivent respecter et la procédure du permis de construire.

Chacun des six articles suivants règle un point de la procédure du permis :

• Art. 103 : les travaux soumis à permis ; certains petits travaux en sont dispensés, mais doivent quand même être annoncés à la municipalité.
• Art. 108 : la demande est adressée à la municipalité et n'est tenue pour déposée qu'avec toutes les pièces exigées.
• Art. 109 : l'enquête publique de 30 jours et le dépôt des oppositions.
• Art. 111 : la dispense d'enquête publique pour les projets de minime importance.
• Art. 114 : la municipalité décide dans les 40 jours, ou 20 jours sans enquête publique ; ces délais courent dès la réception de la décision cantonale quand une autorisation cantonale est requise, et sinon dès le dépôt du dossier complet.
• Art. 119 : l'autorisation préalable d'implantation.

Le texte officiel de la LATC et celui de son règlement d'application, le RLATC, sont publiés dans le recueil de la législation vaudoise.

Une révision de la LATC a été mise en consultation du 26 mars au 30 juin 2026, mais tant que le Grand Conseil ne l'a pas adoptée, la loi actuelle s'applique. L'avant-projet prévoit notamment de nouveaux délais légaux pour traiter les permis de construire et la numérisation des dossiers.

Pourquoi la durée d'un permis de construire vaudois varie autant

Deux autorités interviennent sur le même dossier : la municipalité délivre le permis, et les services du canton rendent leurs autorisations et leurs avis, appelés préavis, par la CAMAC. Comme la municipalité ne peut pas délivrer le permis avant les autorisations cantonales (art. 75 RLATC), un projet prêt côté commune peut attendre plusieurs mois la réponse du canton.

Dans une procédure sans opposition, qui dure en général 5 à 7 mois, l'enquête publique occupe 30 jours. L'essentiel du temps passe dans l'examen du dossier par la commune, puis dans l'attente de la réponse groupée des services cantonaux, appelée synthèse CAMAC.

La durée dépend du nombre de services cantonaux qui examinent le projet, plus élevé pour un bâtiment recensé, un site protégé ou un terrain proche d'une forêt. Elle dépend aussi de la complétude du dossier, parce que chaque demande de complément ajoute un aller-retour, et du risque d'opposition des voisins. Avant le dépôt, vous pouvez repérer les services concernés, compléter le dossier selon l'art. 69 RLATC et montrer le projet aux voisins.

Faut-il un permis ? Quatre situations selon les travaux

Un permis est nécessaire pour tout travail qui modifie de façon sensible la configuration, l'apparence ou l'affectation d'un terrain ou d'un bâtiment (art. 103 LATC). Le RLATC fixe les exceptions, avec des seuils chiffrés, par exemple une cabane de jardin jusqu'à 8 m² ou une clôture jusqu'à 1,20 m (art. 68a et 72d).

Même dispensé d'enquête, un projet demande l'autorisation de la municipalité (art. 72d RLATC). Les petits travaux dispensés d'autorisation restent soumis au contrôle de la commune : il faut les annoncer à la municipalité, qui décide dans les 30 jours qui suivent l'annonce s'ils demandent finalement un permis. Les travaux ne peuvent pas commencer avant sa décision (art. 103 LATC).

Depuis une révision du règlement adoptée en 2023 par le Conseil d'État, puis confirmée après un recours par la Cour constitutionnelle vaudoise le 12 janvier 2024, une pompe à chaleur air-eau ou air-air qui équipe un bâtiment existant ne demande plus de permis dans la plupart des cas : une annonce à la commune suffit (art. 68c RLATC). Cette dispense ne vaut pas pour les pompes à chaleur géothermiques, qui puisent la chaleur dans le sol.

Placée à l'intérieur du bâtiment, une pompe à chaleur air-eau ou air-air est toujours dispensée de permis. Placée à l'extérieur, elle l'est à quatre conditions : un volume de 2 m³ au plus, un appareil intégré au bâtiment existant, aucune atteinte à un intérêt public prépondérant, par exemple la protection d'un site, et un bruit conforme aux valeurs du règlement.

Le canton indique que la grande majorité des projets passent par une enquête publique. Comme la municipalité décide si votre projet demande un permis, une dispense d'enquête ou une simple annonce, demandez-lui une confirmation écrite avant de commencer les travaux.

Les trois procédures prévues par la LATC et à quoi sert chacune

Quand un permis est nécessaire, la LATC et son règlement prévoient trois procédures. Selon les chiffres du canton, la procédure principale représente 90 % des demandes, la procédure complémentaire environ 8 % et l'autorisation préalable d'implantation 1 à 2 %.

Procédure principale (P), art. 103 et 108 ss LATC

La procédure principale, décrite aux art. 108 et suivants (« ss ») de la LATC, s'applique aux constructions nouvelles, aux transformations et aux démolitions. Si le projet demande une autorisation spéciale du canton, par exemple pour construire hors de la zone à bâtir (art. 120 LATC), cette autorisation est délivrée dans la même procédure.

Sans opposition ni demande de complément, comptez en général 5 à 7 mois entre le dépôt d'un dossier complet et le permis en force, c'est-à-dire définitif. Quand un voisin recourt au Tribunal cantonal, le délai peut atteindre 18 mois. À Lausanne, la Ville indique que 80 % des demandes de permis déposées et réglées en 2023 ont été traitées en moins de six mois.

Procédure complémentaire (C), art. 72b RLATC

La procédure complémentaire sert à modifier un projet déjà mis à l'enquête, pour des éléments de peu d'importance : une fenêtre déplacée, un revêtement de façade, une terrasse. Elle doit intervenir avant le permis d'habiter ou d'utiliser, que la commune délivre à la fin des travaux, et au plus tard quatre ans après l'enquête principale (art. 72b RLATC). L'enquête dure aussi 30 jours, et les oppositions ne peuvent viser que les éléments modifiés.

Autorisation préalable d'implantation (A), art. 119 LATC

L'autorisation préalable d'implantation fait valider l'implantation, la hauteur, le volume ou l'affectation d'un projet avant les plans détaillés : si la commune ou le canton refuse, vous le savez avant d'avoir payé l'essentiel des honoraires. La demande passe par l'enquête publique ; l'autorisation ne couvre que les éléments mis à l'enquête et elle est périmée si aucune demande de permis ne suit dans les deux ans (art. 119 LATC).

Le calendrier d'un permis vaudois et la durée de chaque étape

Une procédure principale passe par cinq étapes, de la préparation du dossier au permis en force ; pour chacune, nous indiquons la durée habituelle et, s'il existe, le délai légal. Sans opposition, la procédure dure en général 5 à 7 mois, comptés à partir du dépôt. Entre le dépôt et le permis en force, la loi fixe trois délais : 30 jours d'enquête, 40 jours pour la décision de la municipalité et 30 jours de recours. Le reste du temps s'écoule pendant le premier examen du dossier par la commune et pendant l'attente de la synthèse cantonale.

Préparation et dépôt du dossier (1 à 3 mois)

Le dossier réunit les pièces de l'art. 69 RLATC : un plan de situation authentifié par un ingénieur géomètre breveté, les plans de chaque niveau au 1:100 ou au 1:50, les coupes montrant le terrain, les façades, les canalisations et les justificatifs énergétiques.

Le dossier se prépare en ligne et se dépose à la commune. Le questionnaire général, c'est-à-dire le formulaire officiel de la demande, se remplit sur ACTIS-CAMAC, la plateforme cantonale des permis (art. 73 RLATC). Depuis le 1er octobre 2025, on y accède par le portail sécurisé de l'État ; depuis le 1er septembre 2026, un nouvel utilisateur doit demander un identifiant AGOV, le service de connexion de la Confédération.

Depuis le 1er juillet 2022, la commune reçoit deux exemplaires papier signés et une version électronique identique, puis transmet la demande au canton par voie électronique (art. 73 RLATC).

Les plans sont établis et signés par un architecte inscrit au registre suisse des architectes, au niveau REG A ou REG B, comme l'exige depuis le 1er octobre 2021 l'art. 5e de la loi vaudoise sur la profession d'architecte (LPrA).

Examen municipal préalable (2 à 6 semaines)

La municipalité vérifie le dossier, demande les compléments, puis décide de l'enquête publique ou de la dispense (art. 111 LATC). La loi ne chiffre pas la durée de ce premier contrôle : comptez en général 2 à 6 semaines selon la commune.

Enquête publique (30 jours stricts)

L'enquête dure 30 jours dès le lendemain de la publication de l'avis dans la Feuille des avis officiels du canton de Vaud, la FAO (art. 109 LATC) ; notre article sur la mise à l'enquête dans le canton de Vaud en détaille le déroulement. La commune envoie le dossier à la CAMAC avant d'ouvrir l'enquête : l'examen des services cantonaux se déroule donc en même temps que l'enquête, puis continue après sa clôture (art. 113 LATC).

Synthèse CAMAC (4 à 10 semaines en général, 2 à 3 mois annoncés par le canton)

La CAMAC envoie le dossier aux services concernés, qui peuvent demander des compléments, puis réunit leurs décisions et leurs préavis dans une communication unique à la municipalité, la synthèse CAMAC (art. 73a RLATC).

Pour les autorisations cantonales, la loi prévoit une décision dans les 30 jours dès la réception du dossier complet, et ce délai peut être prolongé quand une expertise ou la pose de gabarits, ces perches qui montrent le volume du projet, est nécessaire (art. 122 LATC, 74 RLATC). Le canton annonçait pourtant en 2025 « en général entre 2 et 3 mois pour un dossier complet sans opposition », et une question déposée au Grand Conseil en août 2025 relève que ce délai est très souvent dépassé.

Décision communale et entrée en force (40 jours, puis 30 jours de recours)

La municipalité doit accorder ou refuser le permis dans les 40 jours, ou dans les 20 jours s'il n'y a pas eu d'enquête. Quand une autorisation cantonale est requise, ces délais courent dès la réception de la décision cantonale, transmise avec la synthèse CAMAC ; sinon, ils courent dès le dépôt du dossier complet (art. 114 LATC).

Si la municipalité dépasse ce délai, vous pouvez écrire au département cantonal chargé du territoire. Ce département fixe alors à la municipalité un dernier délai de 10 jours ; si elle ne répond toujours pas, il statue lui-même dans les 20 jours qui suivent.

Un recours est possible dans les 30 jours devant la Cour de droit administratif et public (CDAP) du Tribunal cantonal (art. 95 de la loi vaudoise sur la procédure administrative, LPA-VD). Sans recours, le permis entre en force et les travaux peuvent commencer.

Les féries judiciaires suspendent ce délai du 15 juillet au 15 août, du 18 décembre au 2 janvier et de 7 jours avant à 7 jours après Pâques (art. 96 LPA-VD). Un permis notifié le 1er juillet n'entre donc en force qu'au début de septembre, parce que le délai de 30 jours s'interrompt du 15 juillet au 15 août. Ces féries ne concernent que le délai de recours : les 30 jours d'enquête publique courent aussi en été.

Les services cantonaux, la CAMAC et pourquoi les dossiers ralentissent

Rattachée à la Direction générale du territoire et du logement, la CAMAC contrôle le dossier pour le canton, repère les autorisations nécessaires, suit les délais et facture les émoluments cantonaux et la publication dans la FAO.

Les services cantonaux examinent notamment les domaines suivants ; pour chacun, l'art. 69 RLATC exige des pièces dans le dossier :

• l'énergie et l'isolation ;
• la protection contre l'incendie ;
• le patrimoine, si le bâtiment a reçu une note au recensement architectural, qui mesure sa valeur patrimoniale ;
• les eaux et les canalisations ;
• le bruit extérieur, pour les pièces d'habitation ou de travail ;
• la forêt, les arbres protégés et l'accès à la route.

Quand les services cantonaux demandent des compléments à plusieurs reprises, le projet peut prendre des mois de retard, parce que le délai légal du canton ne court qu'à partir du dossier complet.

Un autre de nos articles détaille les délais CAMAC dans le canton de Vaud. Pour limiter les allers-retours, le canton propose avant le dépôt deux demandes préalables, facultatives et gratuites : l'une pour un bâtiment ou un site protégé, l'autre pour un projet hors zone à bâtir (voir la page officielle).

Oppositions pendant l'enquête et recours à la CDAP

Pendant l'enquête, toute personne peut faire opposition si le projet lèse des intérêts publics ou privés, notamment ceux des voisins, par une lettre motivée déposée au greffe (art. 109 LATC) ; la démarche est gratuite. La municipalité répond aux oppositions dans sa décision sur le permis, et la loi ne lui donne pas plus de temps quand il y a des oppositions (art. 114 LATC).

Si l'opposition est écartée, son auteur reçoit la décision par pli recommandé (art. 116 LATC) et peut recourir à la CDAP dans les 30 jours. Seule une personne qui a pris part à la procédure, par exemple en faisant opposition, et qui est touchée par la décision peut recourir (art. 75 LPA-VD). Le recours suspend en principe le permis, et le chantier attend alors le jugement (art. 80 et 99 LPA-VD).

Pour réduire le risque d'opposition, vous pouvez :

• Présenter le projet aux voisins immédiats avant le dépôt et faire les ajustements raisonnables.
• Anticiper les motifs habituels : ombre portée sur la parcelle voisine, perte de vue, bruit du chantier, caractère du quartier.
• Joindre au dossier une étude d'ombrage, des coupes avec les bâtiments voisins et un planning du chantier.

Notre article sur l'opposition au permis de construire détaille les droits des opposants.

Un recours allonge nettement le calendrier. En 2025, la section de la CDAP qui juge les affaires de construction a clos 30 % de ses dossiers en moins de trois mois ; plus d'une affaire sur deux a duré plus de six mois, et une sur cinq plus d'un an, selon le rapport annuel de l'Ordre judiciaire vaudois.

Coûts et émoluments de la procédure

Une procédure de permis entraîne des émoluments communaux et cantonaux et des frais de publication, plus les honoraires des mandataires et, en cas de recours, les frais de justice.

Émoluments communaux

Chaque commune fixe ses émoluments dans un règlement, en général une taxe fixe plus une taxe proportionnelle dont la base de calcul varie.

À Lausanne, le règlement en vigueur depuis le 1er novembre 2025 ajoute à une taxe de base un émolument au tarif horaire, sans plafond. La Ville donne des fourchettes indicatives : 2'000 à 5'000 CHF pour le permis d'une transformation, puis 1'000 à 2'000 CHF pour le suivi de l'exécution de ces travaux. L'annonce de travaux dispensés d'autorisation coûte 150 CHF. Voir notre article sur le permis de construire à Lausanne.

À Pully, l'émolument du permis de construire est de 200 CHF plus 3 pour mille du coût du bâtiment, et cet émolument ne dépasse pas 50'000 CHF ; celui du permis d'habiter est de 200 CHF plus 0,5 pour mille. Le coût du bâtiment est le poste 2 « Bâtiment » du code des frais de construction (CFC 2), la liste standard qui sert à chiffrer un projet de construction.

Émoluments cantonaux et CAMAC

Le tarif cantonal prévoit de 120 à 10'000 CHF pour chaque autorisation spéciale ou chaque préavis qu'un service cantonal rend sur le projet, selon le temps passé et la complexité, plus 150 à 1'000 CHF de frais de gestion et de publication perçus par la CAMAC. Ces émoluments sont facturés avec la synthèse, même si la commune refuse ensuite le permis (art. 10 du règlement fixant les émoluments en matière administrative).

Frais de publication FAO

La CAMAC facture la publication de l'avis d'enquête dans la FAO avec ses frais de gestion. La loi impose aussi une publication dans un journal local (art. 109 LATC), facturée en plus : à Pully, au prix coûtant (art. 8 du règlement communal).

Coûts en cas de recours CDAP

Devant la CDAP, l'émolument de justice va de 100 à 10'000 CHF selon l'importance et la difficulté de l'affaire (art. 4 du tarif des frais judiciaires en matière administrative). Cet émolument est payé par la partie qui perd (art. 49 LPA-VD). Elle verse aussi à la partie qui gagne des dépens, c'est-à-dire une participation aux frais d'avocat de celle-ci, de 500 à 10'000 CHF (art. 55 LPA-VD, art. 11 du tarif), et elle paie son propre avocat.

Cas pratique chiffré : transformation d'une villa contiguë à Pully

Le cas type est la transformation d'une villa contiguë de 220 m² à Pully, en zone de villas, avec une véranda chauffée de 40 m² côté jardin et une nouvelle isolation périphérique. Le coût du bâtiment (CFC 2) est estimé à 280'000 CHF.

Le projet passe par la procédure principale (art. 103 et 108 ss LATC). Nous supposons que cinq services cantonaux examinent le dossier (eaux, énergie, incendie, patrimoine, accès routier) et que le voisin immédiat risque de faire opposition, à cause de l'ombre de la véranda. Les honoraires d'architecte sont estimés hors TVA pour un mandat jusqu'au permis (avant-projet, projet de l'ouvrage et procédure d'autorisation, phases 31 à 33 de la norme SIA 102), soit environ 7 à 10 % du coût des travaux ; sur un petit chantier, la part des études est plus élevée que sur un immeuble, parce que les plans, les relevés et les formulaires prennent le même temps. Les émoluments cantonaux sont estimés ; l'émolument communal suit le règlement de Pully : 200 CHF plus 3 pour mille de 280'000 CHF.

Sans opposition, ce cas prend environ 7 à 10 mois entre la première étude et le permis en force, dont 2 à 3 mois d'étude et de dossier avant le dépôt. Du dépôt au permis en force, il reste donc 5 à 7 mois, qui comprennent déjà les 30 jours d'enquête, parce que l'enquête se déroule pendant les 2 à 3 mois d'examen cantonal.

Si le voisin fait opposition puis recourt, il faut ajouter la durée d'une procédure devant le Tribunal cantonal : plus de six mois pour plus d'une affaire de construction sur deux en 2025, avec les frais décrits plus haut.

Qui délivre le permis à Genève et à Fribourg, et ce qui change par rapport au canton de Vaud

À Genève, la loi sur les constructions et les installations diverses (LCI) et son règlement d'application (RCI) confient la décision au département du territoire, dont l'Office des autorisations de construire (OAC) instruit les demandes. La commune rend seulement un préavis consultatif (art. 2 et 3 LCI).

À Fribourg, la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATeC) et son règlement d'exécution (ReLATeC) confient le permis au préfet en procédure ordinaire, et au conseil communal pour les objets de minime importance en procédure simplifiée (art. 139 LATeC). La LATeC révisée, en vigueur dès le 1er octobre 2026, garde cette répartition.

Pour comparer les durées, lisez notre article sur les délais du permis de construire à Genève et dans le canton de Vaud.

Les huit démarches d'un permis vaudois, dans l'ordre

Ces démarches suivent l'ordre d'un dossier vaudois. Pour voir comment un architecte les prend en charge, consultez nos prestations, nos projets et nos réponses aux questions fréquentes.

1. Vérifier la zone et le règlement communal avant de payer des plans.
2. Choisir la procédure dès le départ, avec une autorisation préalable d'implantation (art. 119 LATC) pour un projet important ou incertain.
3. Repérer les services cantonaux concernés et consulter en amont ceux dont l'avis peut changer le projet, par exemple le patrimoine pour un bâtiment recensé.
4. Rencontrer les voisins avant le dépôt et leur montrer le projet, pour réduire le risque d'opposition. En principe, seul un voisin qui a fait opposition pendant l'enquête peut ensuite recourir contre le permis (art. 75 LPA-VD).
5. Déposer un dossier complet selon l'art. 69 RLATC, avec une étude d'ombrage si le projet peut faire de l'ombre à un voisin.
6. Répondre vite aux demandes de complément, car le délai légal du canton ne commence à courir qu'une fois le dossier complet (art. 122 LATC).
7. Pendant l'enquête, suivre les oppositions déposées au greffe et préparer une réponse argumentée.
8. Commencer le chantier dans les 2 ans qui suivent le permis, délai que la municipalité peut prolonger d'un an (art. 118 LATC), et annoncer le début des travaux à la commune et à l'assurance cantonale des bâtiments (ECA).

Conclusion

Avec un dossier complet, sans opposition ni recours, un permis vaudois entre en général en force 5 à 7 mois après le dépôt, enquête et délai de recours compris. Un délai de 18 mois s'explique le plus souvent par un recours au Tribunal cantonal. Avant le dépôt, vous réduisez le risque de retard en choisissant la bonne procédure, en consultant les services cantonaux en amont, en préparant un dossier complet et en montrant le projet aux voisins.

Pour de petits travaux, vérifiez d'abord dans le tableau de la section « Faut-il un permis ? » s'il faut un permis ou une simple annonce, puis faites confirmer la catégorie par la municipalité avant de commencer.