Pompe à chaleur en immeuble locatif : pourquoi les propriétaires hésitent (et comment débloquer la situation)

La pompe à chaleur en immeuble locatif reste l'angle mort de la transition énergétique suisse. Alors que les villas individuelles s'équipent massivement depuis dix ans, le parc locatif traîne. Pas faute de solutions techniques : les PAC air-eau et géothermiques s'adaptent parfaitement aux immeubles de 6, 12 ou 20 logements. Le vrai frein, c'est le triangle propriétaire, locataire, régulateur. Qui paie ? Qui économise ? Et surtout, comment répartir équitablement les coûts quand le droit du bail suisse encadre strictement les hausses de loyer ? Chez HILO Architecture, nous accompagnons des propriétaires d'immeubles dans cette transition énergétique. Voici ce que nous avons appris.

Le paradoxe du locatif : tout le monde y gagne, personne ne bouge

En Suisse, environ 57% du parc résidentiel est constitué de logements locatifs (OFS, 2023). Parmi ces immeubles, une majorité écrasante fonctionne encore au mazout ou au gaz naturel. Le contraste avec les maisons individuelles, où la pompe à chaleur représente désormais plus de 90% des nouveaux systèmes de chauffage installés, est saisissant.

Le paradoxe est simple à formuler. Le propriétaire finance l'investissement, mais ce sont les locataires qui paient les charges de chauffage. Remplacer une chaudière à mazout par une pompe à chaleur réduit ces charges de 40 à 60%. Le locataire économise, le propriétaire paie. Sans mécanisme de rééquilibrage, aucun propriétaire rationnel n'investit.

Ce mécanisme existe pourtant. L'OBLF (Ordonnance sur le bail à loyer) prévoit explicitement la répercussion des investissements à plus-value sur le loyer. Mais la complexité du calcul, la crainte de contestations devant les tribunaux des baux et le manque d'information créent une paralysie collective.

Ce que le droit du bail permet réellement

Comprendre ce blocage suppose de regarder les textes de près. L'art. 14 al. 1 OBLF autorise le propriétaire à répercuter sur le loyer les investissements qui créent une plus-value, c'est-à-dire ceux qui améliorent le confort ou réduisent les charges d'exploitation. L'installation d'une pompe à chaleur coche les deux cases.

La formule de calcul est encadrée. Le propriétaire peut répercuter entre 50% et 70% du coût total de l'investissement (la part considérée comme « à plus-value », le reste étant assimilé à de l'entretien). Cette part est ensuite amortie sur la durée de vie de l'installation, soit 20 à 25 ans pour une PAC, au taux hypothécaire de référence majoré de 0.5%.

Prenons un exemple concret. Pour un immeuble de 10 logements, un remplacement de chaudière à mazout par une PAC air-eau coûte environ 150'000 CHF, subventions déduites. Si l'on retient 60% de part à plus-value, soit 90'000 CHF, amortis sur 20 ans à un taux de 2%, cela représente une hausse de loyer d'environ 45 CHF par mois et par logement.

En parallèle, le passage du mazout à la PAC réduit les charges de chauffage de 80 à 120 CHF par mois et par logement, selon la surface, l'isolation et les tarifs énergétiques locaux. Le locataire paie 45 CHF de loyer en plus, mais économise 80 à 120 CHF sur ses charges. Son coût total de logement diminue.

C'est ce calcul qui devrait convaincre les deux parties. Mais il est rarement présenté de manière aussi transparente.

Le rôle du CECB dans la stratégie

Le certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB) n'est pas qu'une formalité administrative. C'est un outil de négociation. Un CECB Plus, qui inclut des recommandations de travaux chiffrées, permet au propriétaire de documenter objectivement le gain énergétique attendu et de justifier la hausse de loyer auprès des locataires. Plusieurs cantons, dont Genève, Vaud et Neuchâtel, exigent d'ailleurs un CECB lors du remplacement du système de chauffage.

Dimensionnement et coûts réels pour un immeuble locatif

Les chiffres du paradoxe locatif posés, reste à les confronter à la réalité du terrain. Les ordres de grandeur varient considérablement selon la taille de l'immeuble, le type de PAC choisi et l'état de l'enveloppe thermique. Voici les fourchettes que l'on observe sur le marché suisse romand.

Pour un immeuble de 6 à 8 logements, une PAC air-eau monobloc ou split représente un investissement de 80'000 à 130'000 CHF, pose et raccordement compris. Les sondes géothermiques ajoutent 50'000 à 80'000 CHF selon la profondeur de forage et la géologie du terrain.

Pour un immeuble de 12 à 20 logements, les coûts montent à 150'000 à 280'000 CHF pour une solution air-eau de puissance adaptée, et 200'000 à 400'000 CHF avec géothermie. Ces montants incluent le démontage de l'ancienne installation, l'adaptation du local technique et la mise en service.

À ces coûts bruts, il faut déduire les subventions. Le Programme Bâtiments fédéral accorde un montant de base par kW de puissance installée, environ 2'000 à 3'000 CHF/kW selon les cantons. Le canton de Vaud offre des contributions pouvant couvrir jusqu'à 30% de l'investissement via son programme cantonal. Genève dispose de son propre dispositif avec des montants comparables. Les subventions couvrent en général 20 à 35% du coût total.

Attention au dimensionnement

Une erreur fréquente dans les immeubles locatifs consiste à surdimensionner la PAC « par sécurité ». Un dimensionnement excessif entraîne des cycles courts : la PAC s'allume et s'éteint trop souvent, ce qui réduit son rendement et accélère son usure. Le calcul de puissance selon la norme SIA 384.201:2003 doit tenir compte de la charge thermique réelle du bâtiment, pas d'estimations conservatrices héritées de l'ère du mazout.

Un autre piège concerne l'adaptation du réseau de distribution. Les anciennes chaudières fonctionnaient à des températures de départ de 70 à 80°C. Une PAC atteint son meilleur rendement (COP de 3 à 4) avec des températures de départ de 35 à 45°C. Si les radiateurs existants sont sous-dimensionnés pour ces températures basses, deux options se présentent : installer une PAC haute température (COP plus faible, mais compatible) ou remplacer partiellement les radiateurs. L'analyse au cas par cas s'impose.

Convaincre locataires et copropriétaires : la clé du projet

Les chiffres posent le cadre, mais convaincre des locataires d'accepter une hausse de loyer, même compensée par une baisse de charges, demande autre chose. D'après notre expérience, la transparence du calcul fait toute la différence.

La première étape consiste à présenter aux locataires un tableau comparatif clair : loyer actuel plus charges actuelles, comparé au loyer futur plus charges futures. Quand le total diminue, l'argument porte. Si le bâtiment bénéficie aussi d'une amélioration du confort, comme une meilleure régulation thermique, la suppression du bruit de brûleur ou la possibilité de rafraîchissement en été avec certaines PAC réversibles, ces éléments renforcent l'adhésion.

Pour les immeubles en PPE (propriété par étages), la décision de remplacement du chauffage requiert la majorité qualifiée de l'assemblée des copropriétaires. L'art. 647c al. 1 CC encadre les actes d'entretien nécessaires, tandis que l'art. 647d CC régit les travaux à plus-value. Préparer un dossier solide avec CECB Plus, devis comparatifs et projection des économies facilite considérablement le vote.

Un point souvent négligé : la communication en amont. Informer les locataires plusieurs mois avant le début des travaux, expliquer la durée du chantier (généralement 2 à 4 semaines pour le remplacement proprement dit) et préciser que le chauffage sera maintenu via une solution provisoire pendant la transition. Ces détails pratiques comptent autant que les arguments financiers.

La marche à suivre pour passer à l'action

Pour un propriétaire d'immeuble locatif qui souhaite concrétiser le remplacement, voici les étapes clés dans l'ordre. Chacune demande une coordination rigoureuse, et c'est souvent là qu'un accompagnement par un architecte spécialisé fait gagner du temps et de la sérénité.

• Commander un CECB Plus pour objectiver la situation énergétique et identifier les travaux complémentaires éventuels (isolation, fenêtres).
• Mandater un bureau d'ingénieurs pour le dimensionnement de la PAC et les appels d'offres auprès des installateurs.
• Déposer les demandes de subventions avant le début des travaux (condition impérative dans la plupart des cantons).
• Informer les locataires et, si nécessaire, notifier la hausse de loyer selon les formes prescrites par le droit cantonal (formulaire officiel, respect des délais).
• Réaliser les travaux idéalement entre avril et octobre pour minimiser l'impact sur le chauffage.
• Finaliser la mise en service et ajuster la régulation sur une saison complète.

Nous constatons que les projets qui suivent cette séquence, en intégrant la communication aux locataires dès le départ, aboutissent sans contestation dans la grande majorité des cas. Les litiges surviennent presque toujours quand la hausse de loyer arrive sans explication préalable.

La pompe à chaleur en immeuble locatif n'est donc pas le casse-tête que beaucoup imaginent. Le cadre légal existe, les subventions sont substantielles, et le calcul financier se révèle favorable aux deux parties quand il est présenté avec transparence. Ce qui manque le plus souvent, ce n'est pas la technologie ni le financement : c'est un interlocuteur capable de piloter le projet dans sa globalité, du CECB à la notification de hausse de loyer, en passant par le dimensionnement technique et la coordination du chantier. C'est précisément ce rôle que nous assumons chez HILO Architecture lorsque nous accompagnons des propriétaires dans la rénovation énergétique de leur parc immobilier. Si vous envisagez ce type de transition, contactez notre équipe pour évaluer la faisabilité de votre projet.