Pompe à chaleur en immeuble locatif : pourquoi les propriétaires hésitent (et comment débloquer la situation)

La pompe à chaleur en immeuble locatif reste l'angle mort de la transition énergétique suisse. Alors que les villas individuelles s'équipent massivement depuis dix ans, le parc locatif traîne. Pas faute de solutions techniques : les PAC air-eau et géothermiques s'adaptent parfaitement aux immeubles de 6, 12 ou 20 logements. Le vrai frein, c'est le triangle propriétaire, locataire, régulateur. Qui paie ? Qui économise ? Et surtout, comment répartir équitablement les coûts quand le droit du bail suisse encadre strictement les hausses de loyer ? Notre page sur la transition énergétique des immeubles traite de la rénovation énergétique dans son ensemble, au-delà du chauffage.

Le paradoxe du locatif : tout le monde y gagne, personne ne bouge

En Suisse, 61 % des logements occupés sont loués (OFS, fin 2024). Parmi les bâtiments de plusieurs logements, 64 % étaient encore chauffés au mazout ou au gaz naturel en 2022 (OFS). Le contraste avec les maisons individuelles est saisissant : en 2022, une pompe à chaleur chauffait 23 % des maisons individuelles, contre 12 % seulement des bâtiments de plus de dix logements.

Le paradoxe est simple à formuler. Le propriétaire finance l'investissement, mais ce sont les locataires qui paient les charges de chauffage. Remplacer une chaudière à mazout par une pompe à chaleur réduit ces charges. Le locataire économise, le propriétaire paie. Sans mécanisme de rééquilibrage, aucun propriétaire rationnel n'investit.

Ce mécanisme existe pourtant. L'OBLF (Ordonnance sur le bail à loyer) prévoit explicitement la répercussion des investissements à plus-value sur le loyer. Mais la complexité du calcul, la crainte de contestations devant les tribunaux des baux et le manque d'information créent une paralysie collective.

Ce que le droit du bail permet réellement

Comprendre ce blocage suppose de regarder les textes de près. L'art. 14 al. 1 OBLF autorise le propriétaire à répercuter sur le loyer les investissements qui créent une plus-value, c'est-à-dire ceux qui améliorent le confort ou réduisent les charges d'exploitation. L'installation d'une pompe à chaleur coche les deux cases.

La formule de calcul est encadrée. Une pompe à chaleur fait partie des améliorations énergétiques que l'art. 14 al. 2 OBLF compte comme prestations supplémentaires du bailleur : le propriétaire peut répercuter tout son coût, moins la somme qui sert seulement à remplacer l'ancien chauffage, en général ce qu'aurait coûté une chaudière neuve équivalente (art. 14 al. 3 OBLF), et moins les subventions reçues (art. 14 al. 3bis OBLF). La règle des 50 à 70 % (art. 14 al. 1 OBLF) concerne seulement les importantes réparations. La part reconnue est ensuite amortie sur la durée de vie de l'installation. Ses intérêts sont calculés au taux hypothécaire de référence majoré de 2 points, tant que ce taux ne dépasse pas 2 % : le Tribunal fédéral (ATF 151 III 16) l'a admis dans un arrêt du 30 juillet 2024. Avec un taux de référence publié à 1,25 % par l'Office fédéral du logement, le taux d'intérêt atteint 3,25 % en octobre 2026 ; il s'applique à la moitié de la part reconnue, puisque l'amortissement réduit chaque année le capital à rémunérer. Dans le canton de Vaud et à Genève, une loi cantonale peut en plus encadrer le loyer après travaux ; pour les règles des trois cantons, lisez notre analyse de la rénovation d'immeubles locatifs.

Exemple pour un immeuble de 10 logements : le remplacement d'une chaudière à mazout par une PAC air-eau laisse 90'000 CHF à répercuter, une fois déduits les subventions et le coût d'un remplacement à l'identique, et l'installation est amortie sur 20 ans (montant et durée choisis pour l'exemple). Le calcul donne par an 4'500 CHF d'amortissement, 1'462,50 CHF d'intérêts (3,25 % sur la moitié des 90'000 CHF) et 596,25 CHF pour l'entretien futur, que la méthode Fracheboud, courante en Suisse romande, évalue à un dixième de l'amortissement et des intérêts. La hausse atteint 6'558,75 CHF par an, soit en moyenne environ 55 CHF par mois pour chacun des 10 logements.

En parallèle, le passage du mazout à la PAC réduit les charges de chauffage, d'un montant qui varie selon la surface, l'isolation et les tarifs énergétiques locaux. Dans l'exemple, le locataire paie en moyenne environ 55 CHF de loyer en plus par mois ; son coût total de logement diminue si la baisse mensuelle de ses charges est plus forte.

C'est ce calcul qui devrait convaincre les deux parties. Mais il est rarement présenté de manière aussi transparente.

Le rôle du CECB dans la stratégie

Le certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB) n'est pas qu'une formalité administrative. C'est un outil de négociation. Un CECB Plus, qui inclut des recommandations de travaux chiffrées, permet au propriétaire de documenter objectivement le gain énergétique attendu et de justifier la hausse de loyer auprès des locataires. Dans le canton de Vaud, le remplacement d'un chauffage n'impose un CECB que si la nouvelle installation fonctionne au mazout, au gaz ou au charbon (art. 2 du règlement vaudois sur le CECB). Pour une pompe à chaleur de 70 kW au plus, la subvention vaudoise demande un CECB : dans un bâtiment construit avant 2000, il doit classer l'enveloppe entre A et E (entre A et C pour une PAC air-eau dans les plus grands bâtiments), puis être mis à jour après les travaux.

Dimensionnement et coûts réels pour un immeuble locatif

Les chiffres du paradoxe locatif posés, reste à les confronter à la réalité du terrain. Les ordres de grandeur varient considérablement selon la taille de l'immeuble, le type de PAC choisi et l'état de l'enveloppe thermique.

Pour une PAC air-eau, monobloc ou split, le prix, pose et raccordement compris, dépend d'abord de la puissance à installer, donc du nombre de logements et de l'isolation du bâtiment. Avec des sondes géothermiques, le forage vient en plus, et son coût varie selon la profondeur nécessaire et la géologie du terrain.

Une offre complète comprend aussi le démontage de l'ancienne installation, l'adaptation du local technique et la mise en service : vérifiez que chaque offre reçue chiffre ces trois postes.

À ces coûts bruts, il faut déduire les subventions. Le Programme Bâtiments, que la Confédération et les cantons financent ensemble, aide à remplacer un chauffage principal au mazout, au gaz naturel ou électrique par une pompe à chaleur ; chaque canton fixe le montant selon la puissance installée. En 2026, le canton de Vaud verse 400 CHF par kW pour une PAC air-eau de plus de 15 kW et, pour une PAC sol-eau ou eau-eau de 20 à 70 kW, 4'000 CHF plus 800 CHF par kW. Genève, par son Office cantonal de l'énergie, accorde jusqu'à 70 kW un montant de base de 3'000 CHF, plus 400 CHF par kW pour l'air-eau ou 800 CHF par kW si la pompe puise sa chaleur dans le sol ou dans l'eau ; le propriétaire qui reçoit cette aide ne peut plus augmenter le loyer en invoquant la baisse prévisible des frais de chauffage du locataire. Dans les deux cantons, l'aide est en principe limitée à 50 % du montant des travaux.

Attention au dimensionnement

Une erreur fréquente dans les immeubles locatifs consiste à surdimensionner la PAC « par sécurité ». Un dimensionnement excessif entraîne des cycles courts : la PAC s'allume et s'éteint trop souvent, ce qui réduit son rendement et accélère son usure. Le calcul de puissance selon la norme SIA 384/2 (édition 2020) doit tenir compte de la charge thermique réelle du bâtiment, pas d'estimations conservatrices héritées de l'ère du mazout.

Un autre piège concerne l'adaptation du réseau de distribution. Les anciennes chaudières fonctionnaient à des températures de départ de 70 à 80°C. Une PAC atteint son meilleur rendement (COP de 3 à 4) avec des températures de départ de 35 à 45°C. Si les radiateurs existants sont sous-dimensionnés pour ces températures basses, deux options se présentent : installer une PAC haute température (COP plus faible, mais compatible) ou remplacer partiellement les radiateurs. L'analyse au cas par cas s'impose.

Convaincre locataires et copropriétaires : la clé du projet

Les chiffres posent le cadre, mais convaincre des locataires d'accepter une hausse de loyer, même compensée par une baisse de charges, demande autre chose.

La première étape consiste à présenter aux locataires un tableau comparatif clair : loyer actuel plus charges actuelles, comparé au loyer futur plus charges futures. Quand le total diminue, l'argument porte. Si le bâtiment bénéficie aussi d'une amélioration du confort, comme une meilleure régulation thermique, la suppression du bruit de brûleur ou la possibilité de rafraîchissement en été avec certaines PAC réversibles, ces éléments renforcent l'adhésion.

Pour les immeubles en PPE (propriété par étages), la décision de remplacer le chauffage revient à l'assemblée des copropriétaires, à une majorité qui varie selon le type de travaux (art. 712g al. 1 CC). La majorité de tous les copropriétaires suffit pour des travaux nécessaires au maintien de la valeur et de l'utilité de l'immeuble (art. 647c CC) ; des travaux destinés à augmenter sa valeur ou à améliorer son rendement ou son utilité demandent en outre que cette majorité réunisse plus de la moitié des parts de copropriété (art. 647d CC). Préparer un dossier solide avec CECB Plus, devis comparatifs et projection des économies facilite considérablement le vote.

Un point souvent négligé : la communication en amont. Informer les locataires plusieurs mois avant le début des travaux, expliquer la durée du chantier et préciser que le chauffage sera maintenu via une solution provisoire pendant la transition. Ces détails pratiques comptent autant que les arguments financiers.

La marche à suivre pour passer à l'action

Pour un propriétaire d'immeuble locatif qui souhaite concrétiser le remplacement, voici les étapes clés dans l'ordre. Chacune demande une coordination rigoureuse, et c'est souvent là qu'un accompagnement par un architecte spécialisé fait gagner du temps et de la sérénité.

• Commander un CECB Plus pour objectiver la situation énergétique et identifier les travaux complémentaires éventuels (isolation, fenêtres).
• Mandater un bureau d'ingénieurs pour le dimensionnement de la PAC et les appels d'offres auprès des installateurs.
• Déposer les demandes de subventions avant le début des travaux (condition impérative dans la plupart des cantons).
• Informer les locataires avant le chantier et, si une hausse de loyer est prévue, la notifier après la fin des travaux, justificatifs des dépenses en main (art. 14 al. 5 OBLF), sur la formule officielle du canton et dans les délais du Code des obligations (art. 269d CO).
• Réaliser les travaux idéalement entre avril et octobre pour minimiser l'impact sur le chauffage.
• Finaliser la mise en service et ajuster la régulation sur une saison complète.

Le locataire qui juge la hausse abusive dispose de 30 jours après l'avis de majoration pour la contester devant l'autorité de conciliation (art. 270b al. 1 CO). Une hausse notifiée sans la formule officielle, sans indication de ses motifs ou accompagnée d'une menace de résiliation est nulle (art. 269d al. 2 CO).

La pompe à chaleur en immeuble locatif n'est donc pas le casse-tête que beaucoup imaginent. Le cadre légal existe, les subventions sont substantielles, et le calcul financier peut se révéler favorable aux deux parties, si la baisse des charges dépasse la hausse de loyer et qu'il est présenté avec transparence. Ce qui manque le plus souvent, ce n'est pas la technologie ni le financement : c'est un interlocuteur capable de piloter le projet dans sa globalité, du CECB à la notification de hausse de loyer, en passant par le dimensionnement technique et la coordination du chantier. Si vous envisagez ce type de transition, parlez de votre immeuble avec un architecte HILO lors d'un premier rendez-vous de 45 minutes, gratuit et sans engagement : prenez rendez-vous ou écrivez-nous.