Résidence secondaire en Suisse : réglementation 2026 de la construction, communes sous interdiction et chalets anciens

Un chalet de 1978 à Leysin, 110 m² habitables, vient d'être transmis par héritage. Les nouveaux propriétaires veulent le démolir, reconstruire plus grand et ajouter un studio à louer aux skieurs. À Leysin, 47 % des logements sont des résidences secondaires, et la loi y interdit la construction d'une nouvelle résidence secondaire. Leur projet reste pourtant autorisable, parce que le chalet existait avant le 11 mars 2012.

En Suisse, la réglementation de la construction des résidences secondaires repose sur deux données que chacun peut vérifier avant d'acheter ou de dessiner un projet : la part de résidences secondaires de la commune, publiée chaque printemps par la Confédération, et la date à laquelle le logement existait. Elles indiquent ce qu'un propriétaire a le droit de construire, d'agrandir ou de louer librement, et elles influencent aussi le prix de revente du bien.

Où la construction d'une résidence secondaire est-elle interdite en Suisse ?

La construction d'une nouvelle résidence secondaire est interdite dans les communes où ces logements dépassent 20 % du parc (art. 6 al. 1 LRS). Au 31 mars 2026, l'Office fédéral du développement territorial (ARE) comptait 331 communes dans ce cas, contre 337 un an plus tôt.

Le seuil vient de l'art. 75b de la Constitution, accepté en votation le 11 mars 2012 sous le nom d'initiative Weber. La loi fédérale sur les résidences secondaires (LRS) l'applique depuis le 1er janvier 2016. Chaque commune établit un inventaire annuel de ses logements (art. 4 al. 1 LRS), puis l'ARE constate au plus tard le 31 mars de chaque année si la commune dépasse 20 % et publie la liste (art. 2 al. 2 et 4 ORSec). Une commune qui ne livre pas son inventaire à temps est réputée dépasser le seuil (art. 5 al. 2 LRS).

La liste 2026 compte aussi des villes et des villages de bord de lac. Montreux, avec 15 785 logements au bord du Léman, compte 20,32 % de résidences secondaires et tombe sous l'interdiction. La Ville de Genève, à 16,85 %, et Lausanne, à 12,28 %, restent en dessous. Sur la rive sud du lac de Neuchâtel, Cudrefin (24,43 %), Chevroux (29,22 %) et Cheyres-Châbles (22,82 %) sont soumises aux mêmes règles que les stations des Alpes.

Le tableau ci-dessous reprend les chiffres de l'inventaire publié par l'ARE pour les cantons romands. La dernière colonne indique le nombre annuel d'autorisations d'achat d'un logement de vacances que chaque canton peut accorder à des personnes domiciliées à l'étranger, une règle distincte que nous détaillons plus bas.

Une commune sous 20 % peut aussi refuser un permis

La seconde phrase de l'art. 6 al. 1 LRS vise les communes proches du seuil : une autorisation qui ferait passer la commune au-dessus de 20 % ne peut pas être délivrée. Céligny, seule commune genevoise concernée, est passée de 19,27 % en 2025 à 20,22 % en 2026. L'ARE a ouvert une procédure d'examen, pendant laquelle la commune peut corriger les données de son inventaire.

Le taux peut aussi redescendre. Schelten et Nods, dans le canton de Berne, et Pleigne, dans le canton du Jura, sont repassées sous 20 % en 2026. Dans ce cas, le propriétaire d'un logement construit avec l'obligation de servir de résidence principale ou d'hébergement touristique peut demander que cette obligation soit annulée et radiée du registre foncier (art. 25 al. 3 LRS). Dès 2027, l'ARE calculera la proportion directement à partir du Registre fédéral des bâtiments et des logements, sans passer par les inventaires communaux.

Les nouveaux logements encore autorisés dans une commune à plus de 20 %

Dans une commune au-dessus de 20 %, un nouveau logement n'est autorisé que s'il sert de résidence principale ou d'hébergement touristique (art. 7 al. 1 LRS). L'autorité assortit le permis d'une restriction d'utilisation, et le registre foncier la mentionne dès l'entrée en force du permis (art. 7 al. 3 et 4 LRS).

Une résidence principale est un logement occupé par au moins une personne domiciliée dans la commune (art. 2 al. 2 LRS). La loi y assimile d'autres usages durables : un logement occupé pour un emploi ou une formation, un logement de service du personnel hôtelier ou hospitalier, ou un logement vide depuis deux ans au plus et proposé à la location ou à la vente (art. 2 al. 3 LRS).

L'hébergement touristique obéit à des conditions plus étroites. Le logement doit être mis durablement à la disposition d'hôtes, pour des séjours courts, aux prix usuels du marché (art. 7 al. 2 LRS). Il doit en plus remplir l'une de deux conditions :

• le propriétaire a son domicile principal dans le même bâtiment (let. a) ;
• le logement n'est pas aménagé pour les besoins personnels du propriétaire et il est loué dans le cadre d'un établissement d'hébergement organisé (let. b), c'est-à-dire une exploitation unique qui offre des services de type hôtelier à la majorité de ses clients (art. 4 ORSec).

Le studio loué aux vacanciers au rez-de-chaussée d'une maison où vit son propriétaire remplit la première condition. Un appartement de vacances que son propriétaire occupe lui-même quelques semaines par an et met en location sur une plateforme le reste du temps ne remplit en principe aucune des deux.

La loi prévoit trois autres exceptions, plus rares. Un hôtel peut être autorisé à créer des logements sans restriction d'utilisation, donc utilisables comme résidences secondaires, si une expertise indépendante prouve qu'il ne peut pas être exploité de manière rentable sans les revenus de ces logements (art. 8 al. 1 et 5 LRS). Un hôtel qui existait le 11 mars 2012 et qui fonctionne depuis au moins 25 ans peut transformer jusqu'à 50 % de sa surface en logements sans restriction s'il n'est plus rentable (art. 8 al. 4 LRS). Enfin, un bâtiment protégé ou caractéristique du site peut accueillir des logements sans restriction dans la zone à bâtir, si son aspect extérieur et sa structure restent pour l'essentiel inchangés (art. 9 al. 1 LRS).

Un constructeur qui annonce une résidence principale sans avoir d'acheteur domicilié dans la commune risque de voir son permis annulé sur recours. À Verbier, le Tribunal fédéral a annulé l'autorisation de deux chalets présentés comme résidences principales : la population résidente avait baissé entre 2013 et 2016, et plusieurs dizaines de logements comparables étaient déjà en vente. Selon l'arrêt, le constructeur aurait dû produire, avant la construction, des engagements sérieux et concrets d'acheteurs domiciliés à l'année (ATF 144 II 49).

Chalet construit avant le 11 mars 2012 : agrandissement et reconstruction depuis la révision de 2024

Un logement créé légalement avant le 11 mars 2012, ou au bénéfice d'une autorisation définitive à cette date, est un logement d'ancien droit (art. 10 LRS). Son mode d'habitation est libre : il peut rester ou devenir une résidence secondaire, sous réserve des restrictions du droit cantonal ou communal (art. 11 al. 1 LRS).

La modification de la LRS du 15 mars 2024, en vigueur depuis le 1er octobre 2024, a élargi les travaux possibles sur ces logements. Le propriétaire peut les rénover, les transformer, les démolir et les reconstruire sans restriction d'utilisation. À l'intérieur de la zone à bâtir, il peut augmenter la surface utile principale de 30 % au maximum par rapport à celle qui existait le 11 mars 2012, et créer dans cette limite des logements ou des bâtiments supplémentaires (art. 11 al. 2 LRS).

La surface utile principale est une notion de la norme SIA 416 : elle compte les pièces qui servent à habiter, sans les couloirs, les caves, les buanderies, les garages ni les locaux techniques. Elle est donc nettement plus petite que la surface annoncée dans une petite annonce. La référence reste celle du 11 mars 2012 : un agrandissement réalisé depuis cette date est déduit des 30 % encore disponibles.

Au-delà de 30 %, l'agrandissement reste possible, mais à une condition lourde : le logement entier doit être déclaré comme résidence principale ou comme hébergement touristique, et le registre foncier mentionne la restriction (art. 11 al. 3 LRS). La règle des 30 % fixe donc la taille maximale d'un chalet de vacances d'ancien droit qui garde un usage libre.

Deux réserves s'appliquent. Les cantons peuvent limiter davantage ces transformations et soumettre à permis des travaux qui en sont normalement dispensés (art. 12 al. 2 LRS). Hors de la zone à bâtir, la loi sur l'aménagement du territoire s'applique à la place de la règle des 30 % (art. 11 al. 4 LRS), avec des limites d'agrandissement plus strictes, que nous décrivons dans notre article sur la transformation d'une grange ou d'un mayen en habitation.

Avant tout projet, le propriétaire doit réunir la preuve de la surface au 11 mars 2012 : plans du permis d'origine, relevé des lieux, fiche du Registre des bâtiments et des logements. Sans ces documents, la commune ne peut pas calculer la réserve de 30 %.

Scénario chiffré : reconstruire un chalet d'ancien droit à Leysin

Le chalet de 1978 décrit en introduction compte 110 m² de surface utile principale au 11 mars 2012. Nous supposons que le règlement communal autorise le volume de chaque variante ; c'est la première vérification à faire sur une vraie parcelle. La réserve de la LRS est de 33 m², soit 143 m² au total sans restriction d'utilisation.

Le coût des travaux dépend de l'état du chalet, de l'accès au chantier et du standard de finition. Pour une démolition, il faut compter en plus l'évacuation des matériaux, et pour un chalet construit sur une autre parcelle, l'achat du terrain. Notre article sur les maisons en bois donne le coût du bâtiment d'une maison neuve selon sa surface habitable, en bois comme en maçonnerie.

Nous comparons quatre variantes. A : rénover le chalet et l'agrandir de 33 m². B : le démolir et reconstruire 143 m² répartis en deux logements de 95 et 48 m². C : reconstruire un chalet unique de 180 m², au-delà de la limite de 30 %. D : construire un chalet neuf de 143 m² sur une parcelle vide de la commune.

Au budget des travaux, il faut ajouter les honoraires d'architecte, en général 12 à 18 % du coût des travaux en construction neuve et 15 à 22 % en rénovation, ceux des ingénieurs, les taxes communales, les raccordements et l'aménagement extérieur.

La variante C ajoute 37 m² à la variante B, mais le chalet entier perd alors son usage libre. Il ne peut plus être vendu à une famille qui y passerait ses vacances : seule une personne domiciliée à Leysin, ou un exploitant touristique, peut l'occuper. La variante B garde 143 m² sans restriction et répartit cette surface en deux logements, dont un studio de 48 m² que les propriétaires peuvent louer, occuper ou vendre séparément.

Avec la variante D, nous comparons le projet à un chalet neuf. Sur une parcelle vide de Leysin, un chalet neuf de 143 m² ne demande pas de démolition, mais son permis impose dès le départ un usage de résidence principale ou d'hébergement touristique. À surface égale, ses propriétaires ne pourraient donc pas l'utiliser comme logement de vacances, alors qu'ils le peuvent avec le chalet reconstruit de la variante B. Un projet de ce type commence par une étude de faisabilité : surface de 2012, règlement communal, statut au registre foncier, puis chiffrage des variantes.

Résidence secondaire : la réglementation à Genève, dans le canton de Vaud et à Fribourg

La LRS est une loi fédérale, mais chaque canton désigne l'autorité qui surveille son application (art. 15 LRS) et peut limiter davantage la construction et l'utilisation des logements (art. 3 al. 2 LRS). Les trois cantons romands où HILO travaille appliquent la loi de manières différentes.

Genève

Une seule commune genevoise dépasse le seuil : Céligny, à 20,22 % en 2026 et en procédure d'examen. Si l'ARE confirme ce taux, aucune nouvelle résidence secondaire n'y sera plus autorisée. Genève ne dispose d'aucun contingent pour l'achat de logements de vacances par des personnes domiciliées à l'étranger : le canton ne figure pas dans la liste de l'annexe 1 de l'ordonnance sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (OAIE).

Canton de Vaud

Vingt communes vaudoises dépassent 20 % en 2026 : les Alpes vaudoises (Gryon, Ormont-Dessus, Ormont-Dessous, Rougemont, Rossinière, Ollon, Leysin, Château-d'Oex, Corbeyrier), le Jura vaudois (Bullet, Mauborget, L'Abbaye, Le Chenit), les rives des lacs de Neuchâtel et de Morat (Vully-les-Lacs, Cudrefin, Chevroux, Faoug, Corcelles-près-Concise), Montreux, et Mauraz, petit village de 32 logements au pied du Jura, en procédure d'examen. La Municipalité délivre le permis et applique la LRS. La Direction générale du territoire et du logement (DGTL) est l'autorité de surveillance ; en 2021, le Conseil d'État indiquait qu'elle n'effectue pas de contrôle systématique des permis et intervient sur dénonciation, souvent d'associations de protection du paysage. Les communes établissent l'inventaire à partir du Registre cantonal des bâtiments. Le contingent Lex Koller vaudois est de 175 autorisations par an.

Fribourg

Huit communes fribourgeoises dépassent 20 % : Jaun, Crésuz, Val-de-Charmey, Châtel-sur-Montsalvens et Plaffeien dans les Préalpes, Delley-Portalban, Cheyres-Châbles et Gletterens au bord du lac de Neuchâtel. Dans tout le canton, des Préalpes de la Gruyère aux rives du lac, l'ordonnance cantonale d'application (OARSec) prévoit trois outils. Une plate-forme croise le registre cantonal des habitants et le registre fédéral des bâtiments pour donner la proportion réelle en cours d'année (art. 5 OARSec). Le registre foncier signale aux préfets chaque vente d'un logement soumis à restriction (art. 7 OARSec). Les communes peuvent enfin percevoir une taxe pour inciter les propriétaires à occuper ou louer davantage leurs résidences secondaires, par un règlement adopté par le conseil général ou l'assemblée communale (art. 9 OARSec). Le contingent Lex Koller fribourgeois est de 50 autorisations par an.

Le Valais, hors de notre zone d'activité, concentre 85 des 331 communes concernées et dispose du plus grand contingent romand, 330 autorisations par an.

Acheter une résidence secondaire en Suisse depuis l'étranger : les règles de la Lex Koller

Une personne domiciliée à l'étranger doit obtenir une autorisation cantonale pour acheter un logement de vacances en Suisse (art. 2 al. 1 LFAIE). Ces autorisations sont contingentées : 1 500 par an pour l'ensemble du pays (art. 11 al. 2 LFAIE).

La loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE), appelée Lex Koller, vise le domicile plus que la nationalité. Un ressortissant de l'Union européenne ou de l'AELE domicilié en Suisse achète comme un Suisse ; le même ressortissant domicilié à Lyon ou à Milan est une personne à l'étranger (art. 5 al. 1 let. a LFAIE). L'achat d'une résidence principale au lieu du domicile légal et effectif ne demande pas d'autorisation (art. 2 al. 2 let. b LFAIE).

Pour un logement de vacances, la loi pose quatre conditions :

• le logement se trouve dans un lieu que le canton a désigné comme touristique (art. 9 al. 3 LFAIE) ;
• la surface nette habitable du logement ne doit pas dépasser 200 m² en règle générale ; pour un logement qui n'est pas en propriété par étages, une maison individuelle par exemple, le terrain ne doit pas dépasser 1 000 m² (art. 10 al. 2 et 3 OAIE) ;
• l'acheteur, son conjoint et ses enfants mineurs ne possèdent pas déjà un bien de ce type en Suisse (art. 12 let. d LFAIE) ;
• le logement ne peut pas être loué à l'année (art. 11 al. 2 let. f OAIE).

Les deux lois s'appliquent en même temps. À Leysin, un acheteur domicilié à Paris doit d'abord obtenir une autorisation dans le contingent vaudois. Comme la commune dépasse 20 %, il ne peut ensuite acheter qu'un logement d'ancien droit, qu'il occupera librement pendant ses vacances. Un logement neuf ne lui serait accessible que s'il est loué aux hôtes par un établissement d'hébergement organisé, ce qui limite fortement son usage personnel. Le Conseil fédéral a mis en consultation, du 15 avril au 15 juillet 2026, une révision de la Lex Koller qui restreindrait encore l'achat de logements de vacances ; il n'a pas encore transmis de projet de loi au Parlement.

Usage, impôts et sanctions : les obligations du propriétaire d'une résidence secondaire

Dans une commune au-dessus de 20 %, les autorités contrôlent l'usage des logements soumis à restriction. Le contrôle des habitants signale chaque départ ou déménagement à l'autorité des permis, et le registre foncier lui signale chaque vente d'un logement grevé (art. 16 al. 1 et 2 LRS).

Si le logement n'est pas utilisé comme prévu, l'autorité fixe un délai pour rétablir un usage conforme. À l'expiration du délai, elle interdit l'utilisation du logement, le met sous scellés et peut le louer elle-même en respectant la restriction (art. 17 al. 1 à 3 LRS). Le non-respect intentionnel d'une restriction est puni d'une peine privative de liberté de trois ans au plus ou d'une peine pécuniaire ; par négligence, la peine va jusqu'à 180 jours-amende (art. 21 al. 1 et 2 LRS).

Le propriétaire d'un logement soumis à une restriction d'utilisation, s'il ne trouve pas d'occupant conforme, peut demander que la restriction soit suspendue. L'autorité accorde cette suspension quand un décès, un changement de domicile ou un changement d'état civil empêche temporairement de respecter la restriction, ou quand le propriétaire prouve qu'il a proposé le logement sans succès à un prix raisonnable (art. 14 al. 1 LRS). Elle limite la suspension à deux ans, et la prolonge par périodes de deux ans au plus si le propriétaire prouve des annonces régulières aux conditions du marché (art. 8 et 9 ORSec).

La fiscalité change aussi. Le Conseil fédéral a fixé au 1er janvier 2029 l'abolition de la valeur locative, pour les résidences principales comme pour les résidences secondaires. À la même date, les frais d'entretien d'un logement non loué ne seront plus déductibles. Le 28 septembre 2025, le peuple et les cantons ont accepté une modification de la Constitution, l'arrêté fédéral du 20 décembre 2024 : une fois la valeur locative supprimée, chaque canton pourra lever un impôt immobilier spécial sur les résidences secondaires utilisées surtout par leur propriétaire. Chaque canton décidera s'il crée cet impôt et à quel taux.

Checklist avant d'acheter ou de construire une résidence secondaire

Avant l'achat d'un bien en station ou le dessin d'un projet de résidence secondaire, faites ces huit vérifications, dans cet ordre.

1. Consulter le taux de la commune dans l'inventaire ARE du 31 mars de l'année en cours, et l'historique des trois dernières années si la commune se trouve entre 18 et 22 %.
2. Demander un extrait du registre foncier et chercher une mention de restriction d'utilisation au sens de la LRS.
3. Obtenir la preuve que le logement existait le 11 mars 2012 ou était autorisé définitivement à cette date : permis de construire, permis d'habiter, plans.
4. Calculer la surface utile principale de 2012 selon la norme SIA 416, puis la réserve de 30 % encore disponible.
5. Vérifier si la parcelle est en zone à bâtir ; hors zone, appliquer les règles de la loi sur l'aménagement du territoire.
6. Lire le règlement communal des constructions : indice, hauteur, distances, et éventuelles règles communales sur les résidences secondaires.
7. Pour un acheteur domicilié à l'étranger, vérifier que la commune figure parmi les lieux touristiques du canton et que le contingent annuel n'est pas épuisé.
8. Intégrer au budget les honoraires, les taxes communales et, à partir de 2029, l'impôt cantonal sur les résidences secondaires si le canton décide de le créer.

Le chalet de Leysin peut ainsi devenir deux logements de vacances de 143 m² au total, sans restriction, alors qu'un chalet neuf de même taille construit sur la parcelle voisine devrait être habité à l'année ou loué à des hôtes. La différence vient de la date d'existence du chalet, avant le 11 mars 2012, et du taux de résidences secondaires de Leysin, 47,42 %.

Vous avez un chalet ou un appartement d'ancien droit, ou un projet dans une commune proche de 20 % ? Parlons de votre bien et de ce que la loi y permet lors d'un premier rendez-vous sans engagement avec un architecte HILO.