ArchitecteàGenève
Surélévation, transformation, rénovation, construction neuve. HILO Architecture accompagne propriétaires privés, copropriétés et promoteurs en Suisse romande.
Genève est l'un des marchés immobiliers les plus tendus de Suisse. Les prix au mètre carré s'étagent de 9 000 CHF en périphérie, à Vernier ou Onex, jusqu'à plus de 18 000 CHF dans les quartiers prisés des Eaux-Vives, de Champel ou de Cologny. Dans ce contexte de rareté foncière extrême, transformer le bâti existant n'est plus un choix esthétique. C'est souvent l'unique levier pour faire grandir un projet de vie ou un patrimoine.
Le canton impose pourtant un cadre réglementaire dense, sans équivalent en Suisse romande. La LDTR (Loi sur les démolitions, transformations et rénovations, L 5 20) encadre la quasi-totalité des projets touchant à des logements destinés à la location. Le Plan directeur cantonal 2030, révisé en 2024, vise environ 50 000 logements supplémentaires d'ici la fin de la décennie, et ouvre des fenêtres de densification verticale dans plusieurs zones, avec des bonus de constructibilité parfois substantiels.
Bien lire ce cadre, identifier les droits à bâtir résiduels d'une parcelle, anticiper les exigences de l'Office des autorisations de construire, de la Commission des monuments, de la nature et des sites ou des plans de site, c'est ce qui sépare un projet qui aboutit dans les délais d'un projet qui s'enlise pendant deux ans en commission. C'est la première chose qu'une étude de faisabilité sérieuse doit produire.
HILO Architecture est un cabinet basé au boulevard des Philosophes, à Plainpalais. Nous accompagnons des propriétaires privés, des copropriétés et des promoteurs sur leurs projets de transformation, surélévation, rénovation et construction neuve à Genève et en Suisse romande. Notre point de départ est presque toujours le même : une étude de faisabilité claire, chiffrée, qui pose les contraintes avant les promesses.
Nos prestations à Genève
Surélévation
Prestations de surélévation à Genève et alentours.
Extension
Prestations d'extension à Genève et alentours.
Transformation de combles
Prestations de transformation de combles à Genève et alentours.
Rénovation
Prestations de rénovation à Genève et alentours.
Étude de faisabilité
Prestations d'étude de faisabilité à Genève et alentours.
Rénovation énergétique
Prestations de rénovation énergétique à Genève et alentours.
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Ce qu'il faut savoir à Genève
LDTR : ce que la loi impose réellement
La Loi sur les démolitions, transformations et rénovations s'applique aux immeubles d'habitation comportant au moins un logement destiné à la location. Concrètement, dès qu'un projet touche à la structure, à la disposition des locaux ou à la qualité du logement, l'autorisation LDTR est requise. La loi encadre les loyers post-travaux pendant 3 à 5 ans, parfois davantage selon le type de transformation et le caractère social du parc concerné. Pour les villas en zone 5 occupées par leur propriétaire, la LDTR ne s'applique généralement pas.
Zones d'affectation et CUS résiduel
Genève distingue six zones principales (1, 2, 3, 4A, 4B et 5) qui déterminent les hauteurs maximales, les densités et les types d'intervention possibles. Le CUS (Coefficient d'Utilisation du Sol) varie typiquement de 1.0 en zone villa à 2.5 ou 3.5 en zone ordinaire. Le CUS résiduel représente souvent un potentiel ignoré : un immeuble construit en 1960 dans un quartier dont le règlement a été révisé peut disposer d'un droit à bâtir non utilisé, mobilisable par surélévation, aménagement de combles ou agrandissement latéral.
Délais réels selon le type de procédure (état 2026)
- APA (autorisation par procédure accélérée) : 30 à 90 jours. Réservée aux travaux qui ne modifient ni la silhouette ni l'enveloppe.
- DD (dossier complet) sans préavis spécifique : 6 à 12 mois selon la charge de l'OAC et la complétude du dossier déposé.
- DD avec préavis CMNS, en zone protégée, ISOS ou plan de site : 8 à 18 mois.
- DD avec opposition de tiers : peut atteindre 24 mois si la procédure remonte au TAPI puis à la Cour de justice.
CMNS et plans de site, quand ils s'appliquent
La Commission des monuments, de la nature et des sites est consultée systématiquement en Vieille-Ville, à Carouge centre, dans les périmètres ISOS et sur les bâtiments inscrits à l'inventaire. Son préavis ajoute généralement 2 à 4 mois au calendrier, mais conditionne aussi la qualité du résultat. Un projet qui anticipe ses exigences plutôt que de les subir sort souvent meilleur architecturalement, et passe surtout sans surprise en commission.
Subventions et programmes énergétiques
Genève cumule deux dispositifs. Le Programme Bâtiments fédéral, géré par la Confédération et les cantons, et GEnergie, le programme cantonal d'aide aux rénovations énergétiques. Pour les projets atteignant le label CECB Plus, les subventions peuvent représenter 15 à 25 pour cent du montant des travaux d'enveloppe. Les conditions d'éligibilité ont été assouplies en 2024 pour les copropriétés, qui constituent désormais une cible prioritaire.
Genève, canton de Vaud et Fribourg : ce qui change concrètement
Trois différences structurent la pratique architecturale entre ces cantons. La LDTR n'existe qu'à Genève : c'est la principale spécificité réglementaire à intégrer dans tout projet sur logement locatif genevois. Dans le canton de Vaud, la LATC (Loi sur l'aménagement du territoire et les constructions) raisonne en IUS plutôt qu'en CUS, et la procédure passe par la CAMAC, qui groupe les préavis cantonaux en un seul instrument. À Fribourg, la LATeC s'inspire de la LATC vaudoise, mais les communes disposent de marges d'interprétation plus larges, ce qui rend la lecture du règlement communal indispensable avant tout dépôt.
- LDTR : seulement à Genève. Vaud et Fribourg ne disposent pas de loi équivalente sur le contrôle des loyers post-travaux.
- Indice : Vaud parle d'IUS (Indice d'Utilisation du Sol), Genève et Fribourg de CUS. Calculs voisins, conventions différentes.
- Procédure de préavis : CAMAC dans le canton de Vaud (préavis groupés en un dossier unique), examens parallèles à Genève (chaque service cantonal délivre son préavis individuellement).
- Densités résidentielles typiques : 2.5 à 3.5 en zone ordinaire genevoise, 0.4 à 0.8 en zone villa vaudoise, variable selon commune à Fribourg.
Vos questions sur Genève. Nos réponses.
La LDTR ne bloque pas les projets, elle les encadre. Elle impose un contrôle des loyers après transformation pendant 3 à 5 ans, et peut exiger le maintien de logements à loyer modéré pour une partie du parc. Avec un montage bien préparé et une connaissance des exceptions applicables (notamment article 9 de la LDTR pour les transformations légères), la plupart des projets restent viables. Les villas en zone 5 occupées par leur propriétaire ne sont généralement pas concernées.
Comptez 18 à 24 mois entre l'étude de faisabilité et la livraison. La phase administrative (DD avec ou sans préavis CMNS) prend 6 à 12 mois en zone ordinaire, davantage si le projet se situe en zone protégée. La construction en elle-même dure 6 à 10 mois selon l'ampleur des travaux et la difficulté d'approvisionnement du chantier. Les délais OAC se sont stabilisés en 2025-2026 après le pic de 2022-2023.
Pour une rénovation lourde d'appartement (cuisine, salles de bain, sols, électricité, peintures, parfois cloisons) à Genève, comptez entre 2 500 et 4 500 CHF/m² selon le niveau de finition et la complexité technique. Une rénovation complète avec interventions structurelles (déplacement de murs porteurs, mise aux normes énergétiques) peut atteindre 5 000 à 6 500 CHF/m². Ces fourchettes incluent les honoraires d'architecte et la TVA.
Une étude de faisabilité architecturale à Genève se situe généralement entre 3 500 et 8 000 CHF selon la complexité de la parcelle et l'ampleur du projet envisagé. Elle inclut l'analyse réglementaire (LDTR, zones, plans de site), le calcul du CUS résiduel, une première esquisse volumétrique et une estimation budgétaire. Chez HILO, ce coût est déductible des honoraires si le projet se concrétise dans les six mois.
Non. Le potentiel dépend de quatre critères principaux : le CUS résiduel de la parcelle, la hauteur maximale autorisée par le règlement de zone, la capacité structurelle de l'immeuble existant à supporter une charge supplémentaire, et l'existence éventuelle d'un plan de site. Une analyse parcellaire et structurelle est indispensable avant toute promesse. Sur les immeubles construits avant 1970, la vérification structurelle conditionne presque toujours la faisabilité.
Le quartier des Eaux-Vives comporte des zones variées, de la zone 2 (grands immeubles) à la zone 4B (mixte). Le potentiel d'agrandissement dépend du CUS résiduel de votre parcelle et des contraintes de gabarit. Une étude de faisabilité permet d'évaluer précisément les possibilités, en tenant compte des plans de site applicables sur certains tronçons (notamment du côté du parc La Grange ou de la rue de la Mairie).
L'entrepreneur général gère la réalisation à partir d'un programme déjà défini. L'architecte intervient en amont, sur la conception, l'optimisation réglementaire et la défense des intérêts du maître d'ouvrage face aux entreprises. Pour tout projet impliquant un permis, une transformation structurelle, une intervention en zone réglementée ou une exigence esthétique forte, l'architecte est requis (et souvent imposé par l'OAC). Pour des travaux d'entretien lourds sans modification structurelle, l'entrepreneur général peut suffire.
Cela dépend de l'ampleur des travaux. Pour une rénovation partielle pièce par pièce, il est souvent possible de rester sur place avec quelques adaptations. Pour une rénovation complète impliquant cuisine, sanitaires et électricité, ou pour une extension importante, un logement temporaire est généralement préférable. Nous planifions le séquençage des travaux pour minimiser les désagréments et coordonnons, si nécessaire, les déménagements temporaires.
Le choix dépend de la zone d'affectation, de la structure existante et de vos besoins. L'extension latérale est privilégiée pour les villas en zone 5 et les immeubles dont la structure ne supporte pas une charge supérieure. La surélévation convient aux immeubles en zone 2, 3 ou 4 dont les fondations et la structure peuvent absorber un ou plusieurs niveaux supplémentaires. Une étude de faisabilité compare les deux options sur le plan technique, financier et esthétique avant tout engagement.
Oui, dès que votre parcelle se situe dans le périmètre d'un plan de site, en Vieille-Ville, à Carouge centre ou dans une zone ISOS, la Commission des monuments, de la nature et des sites est consultée. Son préavis n'est pas un blocage en soi, mais il conditionne l'acceptation du projet. Anticiper ses critères dès l'avant-projet (proportions, matériaux, teintes, traitement des toitures) augmente significativement les chances d'un avis favorable et raccourcit le calendrier global.
Pourquoi HILO à Genève
Étude de faisabilité comme méthode
Avant toute promesse, nous produisons une étude de faisabilité chiffrée qui pose les contraintes réglementaires (LDTR, CUS résiduel, plans de site), valide la viabilité structurelle et présente une enveloppe budgétaire réaliste. C'est notre filet de sécurité contre les mauvaises surprises en cours de projet.
Maîtrise LDTR
Connaissance approfondie de la Loi sur les démolitions, transformations et rénovations et de sa jurisprudence. Nous identifions les exceptions applicables, anticipons les questions de l'OAC et structurons les dossiers pour limiter les délais administratifs.
Spécialistes de la densification verticale
Surélévations, aménagements de combles, agrandissements en hauteur. Nous travaillons régulièrement le potentiel CUS résiduel des parcelles genevoises, là où les contraintes structurelles sont souvent le facteur limitant principal.
Dialogue avec l'OAC et la CMNS
Nos dossiers sont préparés selon les standards attendus par les services cantonaux. Cela ne raccourcit pas les procédures officielles, mais limite les retours pour incomplétude qui sont la première cause de dépassement de délais.
Implantation Plainpalais
Notre cabinet est établi au boulevard des Philosophes, à dix minutes des bureaux de l'OAC, du DALE et de la plupart des administrations communales. La proximité physique avec les interlocuteurs administratifs accélère concrètement les phases de coordination.
Approche multidisciplinaire
Nous intégrons dès l'avant-projet les spécialistes nécessaires (ingénieurs structure, énergéticiens CECB, géomètres, juristes immobiliers selon les cas) pour valider la faisabilité technique avant de figer la conception architecturale.
Ils nous ont fait confiance à Genève
Notre immeuble a gagné deux étages en 14 mois. L'équipe HILO a géré toute la coordination avec le DALE. La phase administrative a pris exactement le temps annoncé en début de projet.
Marc
Surélévation, Meyrin
Les combles de notre immeuble sarde étaient inexploités depuis 40 ans. HILO a su préparer un dossier qui a passé la CMNS sans réserve. Le résultat respecte parfaitement le caractère du bâtiment.
Caroline
Aménagement de combles, Carouge
L'extension de notre villa à Aïre a été livrée dans les délais et le budget annoncés. Le suivi de chantier était rigoureux, avec un point d'avancement chaque semaine.
Philippe
Extension villa, Vernier
Rénovation complète d'un appartement de 180 m² en zone 4. Mise aux normes énergétiques, redistribution complète des espaces. L'étude de faisabilité a permis d'éviter deux pièges réglementaires que nous n'avions pas vus.
Sophie
Rénovation lourde, Champel
Transformation d'un immeuble locatif de cinq étages avec passage en CECB Plus et aménagement des combles. Le montage LDTR a permis de préserver la rentabilité du projet tout en améliorant le confort des locataires.
Laurent
Transformation immeuble, Plainpalais
Discutons de votre projet à Genève
Premier échange direct avec un architecte HILO, pas un commercial. Nous prenons le temps de comprendre votre situation et vos contraintes avant d'aborder une éventuelle collaboration.