Travaux sans permis de construire en Suisse : régularisation, amendes et risque de démolition à Genève, Vaud et Fribourg

À Genève, des travaux sans permis de construire, par exemple une véranda chauffée ajoutée à une villa, exposent leur propriétaire à une amende de 20'000 francs au plus si l'ouvrage respecte le règlement de la zone. Si la même véranda dépasse de quelques mètres carrés la surface constructible de la parcelle, l'amende peut atteindre 150'000 francs et l'État peut en ordonner la démolition, même dix ans après le chantier. Toute régularisation commence par une question : l'ouvrage aurait-il été autorisé si la demande avait été déposée avant les travaux ?

Genève, le canton de Vaud et Fribourg, où nous travaillons, confient ces dossiers à des autorités différentes et appliquent des plafonds d'amende et des délais différents. Cet article décrit la démarche dans chacun de ces cantons, chiffre les trois issues possibles d'un dossier type, et explique pourquoi ni la vente du bien ni le passage du temps ne mettent le propriétaire à l'abri.

Peut-on régulariser des travaux faits sans permis de construire en Suisse ?

Oui, dans la plupart des cas. La régularisation consiste à déposer après coup une demande d'autorisation ordinaire, avec les plans de l'ouvrage tel qu'il existe. L'autorité examine ce dossier comme un projet, avec une particularité : elle applique en principe le droit en vigueur au moment des travaux, et le droit actuel seulement s'il est plus favorable au propriétaire. Le Tribunal fédéral l'a rappelé dans l'arrêt 1C_486/2015 du 24 mai 2016 (consid. 3.2), à propos d'un chalet de Leysin.

La règle de départ figure à l'art. 22 al. 1 de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire (LAT) : aucune construction ou installation ne peut être créée ou transformée sans autorisation. Chaque canton organise ensuite la procédure. Aucun ne prévoit de « permis de régularisation » avec un formulaire propre, et le dossier suit le circuit habituel :

• à Genève, la procédure accélérée (APA) pour les petits travaux en zone villas sans dérogation, ou la demande définitive (DD) dans les autres cas (art. 3 al. 7 de la loi sur les constructions et les installations diverses, LCI) ;
• dans le canton de Vaud, une demande de permis adressée à la municipalité et mise à l'enquête publique pendant 30 jours, sauf dispense (art. 109 al. 1 et art. 111 de la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions, LATC) ;
• à Fribourg, une demande de permis « en vue de la légalisation des travaux effectués », selon les termes de l'art. 167 al. 2 de la loi cantonale sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATeC).

Déposer la demande avant tout contrôle laisse plus de choix au propriétaire. S'il dépose son dossier spontanément, il choisit son architecte et son calendrier. S'il attend un contrôle, il reçoit un ordre de l'autorité : à Genève, le département fixe en général un délai de 30 jours pour déposer la demande, et ignorer cet ordre constitue une infraction distincte, punissable selon l'art. 137 al. 1 let. c LCI.

Quels travaux exigeaient un permis de construire ?

Tous les travaux qui modifient de façon sensible l'apparence, le volume ou l'usage d'un bâtiment ou d'un terrain exigeaient une autorisation. Les cantons dispensent seulement des objets de minime importance, et dans le canton de Vaud aucune pièce habitable n'entre dans cette catégorie (art. 103 al. 2 let. a LATC).

Selon l'art. 103 al. 1 LATC, aucun travail « modifiant de façon sensible la configuration, l'apparence ou l'affectation d'un terrain ou d'un bâtiment » ne peut être exécuté avant d'avoir été autorisé. Les petites constructions non habitables liées au bâtiment principal sont dispensées, à condition de ne toucher ni un intérêt public prépondérant ni les intérêts des voisins (art. 103 al. 2 et 3). Même dans ce cas, les travaux doivent être annoncés à la municipalité, qui décide dans les 30 jours s'ils exigent une autorisation (art. 103 al. 4 et 5).

Fribourg mentionne ce que les propriétaires oublient le plus souvent : le changement d'affectation de locaux, les remblais et la démolition sont soumis au permis (art. 135 al. 2 LATeC). Un garage loué comme studio, sans aucun travail visible depuis la rue, entre dans cette catégorie.

Dans les dossiers de régularisation que nous accompagnons, les mêmes ouvrages reviennent :

• une terrasse couverte fermée en véranda, puis chauffée ;
• des combles aménagés en chambres, avec de nouvelles fenêtres de toit ;
• un garage ou un sous-sol transformé en pièce d'habitation ;
• un abri de jardin, un couvert à voitures ou une piscine plus grands que ce que le règlement dispense ;
• une pompe à chaleur extérieure installée sans annonce.

Pour une véranda, le chauffage change la procédure, comme nous l'expliquons dans notre article sur l'autorisation d'une véranda. Une pièce chauffée compte dans la surface de plancher de la maison : elle peut faire dépasser l'indice d'utilisation de la parcelle, et la régularisation devient alors beaucoup plus difficile.

Que risque-t-on après des travaux sans permis de construire ?

Deux procédures distinctes s'appliquent. La première est une sanction, l'amende, qui punit l'infraction. La seconde est une mesure administrative qui oblige à rendre l'ouvrage conforme, jusqu'à la démolition. Payer l'amende ne régularise donc rien, et l'autorisation obtenue après coup n'annule pas l'amende.

Les plafonds d'amende et les autorités compétentes varient fortement d'un canton à l'autre. Le tableau résume les règles en vigueur au 16 octobre 2026 à Genève, dans le canton de Vaud et à Fribourg, avec l'article de loi correspondant.

À Genève, la loi prévoit un plafond plus bas pour les ouvrages conformes : quand le dossier montre que les travaux respectaient les règles, l'amende ne peut pas dépasser 20'000 francs (art. 137 al. 2 LCI), contre 150'000 francs dans les autres cas. À Fribourg, l'amende ordinaire est de 50'000 francs au plus, mais elle peut monter jusqu'à 500'000 francs dans les cas graves : construction malgré un refus de permis, récidive, travaux sur un bâtiment protégé ou recensé (art. 173 al. 2 LATeC). Le préfet fribourgeois peut aussi confisquer le gain tiré de l'infraction, par exemple les loyers d'un logement aménagé sans permis (art. 173 al. 3).

Les montants prononcés pour un premier constat restent loin des plafonds. À Genève, une société propriétaire a payé 3'000 francs en 2013 pour la transformation intérieure des sept étages d'un immeuble, puis a obtenu l'autorisation de régularisation la même année. Dans une autre affaire jugée par le Tribunal administratif de première instance le 5 avril 2024 (A/3745/2023), le département avait fixé à 5'000 francs l'amende pour un hangar construit sans autorisation.

Quand le propriétaire ne respecte pas les ordres de l'autorité, les amendes augmentent fortement. Dans le dossier de l'immeuble régularisé en 2013, la société propriétaire n'a ensuite pas respecté les conditions de son autorisation. Le département lui a infligé une amende de 10'000 francs en février 2017, une deuxième de 20'000 francs en juin 2017, puis une troisième de 150'000 francs en 2023. La Chambre administrative de la Cour de justice a confirmé ce dernier montant le 7 octobre 2025 (A/3240/2023).

La remise en état relève d'autres articles de loi, et d'une autorité différente dans chaque canton. À Genève, le département peut ordonner la suspension des travaux, l'interdiction d'utiliser les locaux, la modification ou la démolition (art. 129 LCI), et faire mentionner la mesure au registre foncier (art. 136). Dans le canton de Vaud, la municipalité, ou à défaut le département, fait supprimer ou modifier les travaux aux frais du propriétaire (art. 105 al. 1 LATC) et peut assortir son ordre de la menace de la peine prévue à l'art. 292 du Code pénal (art. 130 al. 3). À Fribourg, le préfet arrête les travaux, impartit un délai pour déposer la demande, puis peut ordonner la démolition totale ou partielle si l'ouvrage ne peut pas être légalisé (art. 167 al. 1 à 3 LATeC).

Genève connaît une voie intermédiaire, rarement utilisée. Le Conseil d'État peut laisser subsister à titre précaire un ouvrage non conforme qui ne nuit ni à la sécurité, ni à la salubrité, ni à l'esthétique, contre une redevance annuelle au moins égale au bénéfice tiré de l'infraction, pendant 30 ans au plus (art. 139 al. 1 et 2 LCI).

Quand la régularisation est refusée : démolition et proportionnalité

Si l'ouvrage ne peut pas être autorisé, l'autorité peut en principe ordonner sa démolition sans violer le principe de proportionnalité. Le Tribunal fédéral lui demande toutefois d'y renoncer dans quatre situations : l'écart avec le règlement est faible, l'intérêt public touché ne justifie pas le dommage causé par la démolition, le propriétaire pouvait de bonne foi se croire autorisé, ou l'ouvrage a des chances sérieuses d'être reconnu conforme (arrêt 1C_544/2014 du 1er avril 2015, consid. 4.1, qui cite l'ATF 132 II 21).

La même jurisprudence contient une phrase que les tribunaux cantonaux reprennent souvent : « celui qui place l'autorité devant un fait accompli doit s'attendre à ce qu'elle se préoccupe plus de rétablir une situation conforme au droit que d'éviter les inconvénients qui en découlent pour lui » (ATF 123 II 248, consid. 4a). Quand le propriétaire a construit en connaissant la règle, le coût de la démolition pèse donc peu face à l'intérêt public.

Pour invoquer sa bonne foi, le propriétaire doit en général montrer une assurance donnée par l'autorité elle-même, par exemple un courrier de la commune qui dispensait les travaux (art. 9 de la Constitution fédérale). L'avis d'un voisin ou d'un entrepreneur selon lequel « personne ne demande de permis pour ça » ne suffit pas.

La règle selon laquelle l'autorité applique le droit actuel quand il est plus favorable aide parfois le propriétaire. Depuis le 1er janvier 2026, les installations solaires en façade n'exigent plus d'autorisation dans les zones à bâtir et les zones agricoles ; une simple annonce suffit (art. 18a al. 1 LAT). L'ordonnance fédérale fixe les conditions : les panneaux restent à 20 cm au plus de la façade et parallèles à celle-ci, ne dépassent pas ses bords et ne couvrent pas d'éléments de décoration (art. 32abis al. 2 OAT). Des panneaux posés sans permis sur une façade en 2023 relèvent donc en principe de cette nouvelle règle, s'ils remplissent ces conditions.

À Genève, la loi offre aussi des marges propres à la zone villas. Le département peut renoncer à compter dans la surface de plancher les combles de moins de 1,80 m de hauteur, ainsi que les serres et jardins d'hiver en matériaux légers et de dimensions modestes (art. 59 al. 3 let. a et d LCI).

Combien de temps l'autorité peut-elle exiger une remise en état ?

Pendant 30 ans. Depuis le 1er janvier 2026, l'art. 25 al. 5 LAT fixe cette limite pour toute la Suisse : le droit d'exiger le rétablissement d'une situation conforme se prescrit par 30 ans, et le délai est respecté si l'autorité intervient pour la première fois avant son échéance. Aucun délai ne s'applique si l'ouvrage met en péril l'ordre public, la tranquillité, la sécurité ou la santé publics.

Avant cette date, la limite de 30 ans venait de la jurisprudence et valait seulement dans la zone à bâtir. Hors de la zone à bâtir, le Tribunal fédéral avait jugé en 2021 que l'obligation de remettre en état ne s'éteignait pas avec le temps (ATF 147 II 309). Le Parlement a étendu les 30 ans à tous les terrains, mais il a durci la procédure hors zone : depuis le 1er juillet 2026, l'autorité cantonale doit faire constater, interdire et interrompre immédiatement les utilisations non autorisées, et elle seule peut renoncer exceptionnellement à la remise en état (art. 25 al. 3 et 4 LAT).

Les délais de prescription de l'amende sont plus courts et varient selon le canton. À Genève, la poursuite se prescrit par 7 ans (art. 137 al. 5 LCI). Fribourg fixe 5 ans à partir du moment où l'infraction a été commise (art. 173 al. 6 LATeC).

Le canton de Vaud applique 3 ans, selon le Code pénal auquel renvoie la loi vaudoise sur les contraventions. Ce délai ne commence pourtant pas à courir tant que l'ouvrage illicite existe : la Cour d'appel pénale du Tribunal cantonal traite l'infraction à l'art. 130 LATC comme une contravention continue (arrêts du 10 août 2017 et du 1er novembre 2022). Le propriétaire qui a fait construire une véranda sans permis en 2005 dans le canton de Vaud, et qui la conserve, peut donc encore recevoir une amende en 2026.

Vendre ou acheter une maison avec des travaux non autorisés

Les ordres de remise en état visent le propriétaire du moment. L'acheteur reprend donc le risque de démolition avec la maison, alors que l'amende reste due par la personne qui a commis l'infraction.

Chaque canton désigne le propriétaire comme destinataire de ces ordres. La loi vaudoise fait supprimer ou modifier les travaux « aux frais du propriétaire » (art. 105 al. 1 LATC), et la loi fribourgeoise adresse ses mesures au propriétaire (art. 167 LATeC). À Genève, la mention de la mesure au registre foncier informe l'acheteur, et la redevance d'un ouvrage maintenu à titre précaire passe au nouveau propriétaire en cas de vente (art. 136 et 139 al. 2 LCI).

Entre vendeur et acheteur, le Code des obligations s'applique. Un ouvrage non autorisé peut constituer un défaut juridique qui diminue la valeur ou l'utilité du bien (art. 197 al. 1 CO). L'acte de vente, passé en la forme authentique devant notaire, contient le plus souvent une clause d'exclusion de garantie ; cette clause est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé le défaut (art. 199 CO).

Depuis le 1er janvier 2026, l'acheteur d'un immeuble dispose de 60 jours pour signaler un défaut au vendeur. Si le défaut ne pouvait pas être découvert par les vérifications usuelles, les 60 jours courent dès sa découverte (art. 219a al. 1 CO). Un acheteur qui apprend deux ans après l'achat que la véranda n'a jamais été autorisée doit donc réagir rapidement. L'action en garantie se prescrit par 5 ans dès le transfert de propriété (art. 219a al. 3 CO).

Pour le vendeur, la démarche la plus sûre consiste à faire comparer les plans autorisés avec la maison avant la mise en vente, puis à régulariser ou à mentionner l'écart dans l'acte. L'acheteur peut demander la même comparaison avant de signer l'acte authentique, en consultant les dossiers d'autorisation à la commune ou, à Genève, au département du territoire.

Coût d'une régularisation : une véranda chauffée de 16 m² à Thônex

Une villa de 1975 à Thônex, dans le canton de Genève, est située en zone villas (5e zone) sur une parcelle de 800 m². La maison compte 194 m² de surface brute de plancher, soit 24,25 % de la parcelle. En 2012, son propriétaire a fermé la terrasse en véranda de 16 m², avec un carrelage et un radiateur raccordé au chauffage central, sans autorisation. En 2026, il prépare la vente, et l'architecte de l'acheteur constate que la véranda ne figure pas sur les plans autorisés.

Avec la véranda, la surface de plancher passe à 210 m², soit 26,25 % de la parcelle. L'art. 59 al. 1 LCI fixe la limite à 25 %, soit 200 m² : la véranda dépasse la limite de 10 m². Le propriétaire a trois options :

• A. Régulariser la véranda telle quelle. La limite passe à 27,5 %, soit 220 m², seulement si toute la villa atteint un standard de haute performance énergétique reconnu (art. 59 al. 1 LCI), ce qui suppose une rénovation énergétique complète.
• B. Transformer la véranda en jardin d'hiver non chauffé : retirer le radiateur, poser une porte isolante entre la maison et la véranda, puis demander au département de ne pas la compter dans la surface de plancher (art. 59 al. 3 let. d LCI). Le département décide librement.
• C. Démolir la véranda et rendre à la terrasse son état autorisé.

Le tableau compare les coûts et les délais des trois options. Les montants des travaux et des honoraires sont des estimations HILO 2026, hors TVA ; les émoluments viennent du règlement d'application de la LCI (art. 257 RCI : 250 francs d'enregistrement et 90 francs par tranche de 10 m²).

L'option B coûte au total entre 12'700 et 21'700 francs environ, amende non comprise, et règle le dossier en quelques mois. Son point faible est la décision du département, qui garde un pouvoir d'appréciation. Une demande de renseignement à 1'250 francs (art. 257 al. 10 RCI) permet de connaître sa position avant de payer les travaux et les plans. Comme tout permis, l'autorisation obtenue devient caduque si les travaux d'adaptation ne commencent pas à temps ; les règles sont détaillées dans notre article sur la durée de validité d'un permis de construire.

Le rapport entre la surface de plancher et la surface de la parcelle détermine aussi l'amende maximale. Si la maison avait compté 184 m² au lieu de 194 m², la véranda aurait porté la surface à 200 m², exactement 25 % de la parcelle : l'ouvrage aurait été conforme, et l'amende plafonnée à 20'000 francs (art. 137 al. 2 LCI). Avec 194 m², le plafond reste de 150'000 francs, même si les montants prononcés pour un premier constat se situent en général à quelques milliers de francs.

Dans le canton de Vaud, la même véranda suivrait une autre procédure. La demande irait à la municipalité, avec une enquête publique de 30 jours sauf dispense (art. 109 et 111 LATC), et les émoluments seraient communaux : à Nyon, par exemple, 200 francs plus 0,4 % du coût des travaux. À Fribourg, le préfet fixerait le délai de dépôt (art. 167 al. 2 LATeC), et l'enquête publique durerait 14 jours en procédure ordinaire (art. 140 al. 1).

Régulariser des travaux sans permis : la marche à suivre en 8 étapes

Cette liste vaut pour les trois cantons. Le relevé de l'ouvrage et le contrôle de conformité indiquent si le dossier mènera à une autorisation, à une adaptation de l'ouvrage ou à une démolition.

1. Rassembler les plans autorisés du bâtiment, auprès de la commune ou, à Genève, du département du territoire.
2. Dater les travaux non autorisés avec des factures, des photos ou les orthophotos historiques des géoportails cantonaux.
3. Faire relever l'ouvrage tel qu'il existe par un architecte, avec les surfaces de plancher, les hauteurs et les distances aux limites.
4. Contrôler la conformité de l'ouvrage avec le règlement en vigueur au moment des travaux, puis avec le règlement actuel.
5. En cas de doute, poser la question à l'autorité : demande de renseignement à Genève (1'250 francs), demande préalable à Fribourg (art. 137 LATeC), annonce à la municipalité dans le canton de Vaud.
6. Choisir entre régulariser en l'état, adapter l'ouvrage ou le démolir, en chiffrant chaque option.
7. Déposer la demande avant tout contrôle, ou au plus tard dans le délai fixé par l'autorité, puis exécuter les conditions de l'autorisation.
8. En cas de vente, mentionner la situation dans l'acte authentique ; côté acheteur, faire comparer les plans et le bâtiment avant la signature.

À Genève, une pièce d'habitation modifiée ne peut pas être utilisée avant le dépôt des plans conformes à l'exécution et d'une attestation de conformité (art. 7 al. 1 LCI).

Un ouvrage construit sans permis peut le plus souvent être autorisé après coup, s'il respecte le règlement en vigueur au moment des travaux. Cette conformité fait passer l'amende maximale de 150'000 à 20'000 francs à Genève et rend la démolition exceptionnelle. Sans elle, l'autorité peut exiger la remise en état pendant 30 ans, et l'acheteur du bien reprend cette obligation.

Nous faisons le relevé de l'ouvrage, le contrôle de conformité et le dossier de demande, puis nous discutons avec l'autorité des adaptations possibles. Pour parler de votre situation, prenez rendez-vous avec un architecte HILO ; le détail de nos missions figure sur notre page de services.