BIM (Building Information Modeling) en Suisse : obligations, normes, coûts et contrat avec l'architecte

Vous comparez deux offres d'architecte pour rénover votre maison. La première promet une « maquette BIM », la seconde n'en parle pas, et les montants sont proches. Vous vous demandez si le BIM (Building Information Modeling) est une obligation en Suisse, un argument commercial ou un avantage réel pour votre projet.

Aucune loi suisse n'impose le BIM à un propriétaire privé. Ce que la maquette vous apporte dépend de trois clauses du contrat d'architecte : l'usage prévu de la maquette, son format d'échange et la remise des fichiers à la fin du projet. Dans une enquête de la branche menée en 2022, 64 % des professionnels interrogés déclarent qu'aucune règle ne fixe ce dernier point. Nous expliquons ici ce que recouvre le BIM, les normes qui s'appliquent depuis que la SIA a retiré la sienne, la situation à Genève, dans le canton de Vaud et à Fribourg, et le coût d'une maquette pour une maison.

Qu'est-ce que le BIM pour un architecte en Suisse ?

Le BIM est une méthode de travail dans laquelle l'architecte dessine le bâtiment sous la forme d'une maquette numérique en trois dimensions. Chaque mur, dalle ou fenêtre de cette maquette porte des informations : matériau, dimensions, surface, performance thermique, parfois prix.

Dans un projet dessiné en plans classiques, le plan, la coupe et la façade sont trois dessins séparés. Quand l'architecte déplace une fenêtre, il doit corriger chaque dessin à la main, et un oubli crée une contradiction entre les documents. Avec une maquette BIM, les plans, coupes et façades sont extraits du même modèle : quand l'architecte déplace la fenêtre dans la maquette, les trois dessins sont corrigés en même temps.

La maquette sert aussi à échanger avec les autres mandataires. L'ingénieur civil y place sa structure, l'ingénieur en chauffage et ventilation ses conduites. En superposant les modèles, on repère avant le chantier une gaine qui traverse une poutre. Cette vérification s'appelle la détection de conflits.

Pour que ces échanges fonctionnent entre des logiciels différents, la branche utilise un format ouvert, l'IFC (Industry Foundation Classes), publié par l'organisation internationale buildingSMART. En 2022, l'association Bauen digital Schweiz / buildingSMART Switzerland et six partenaires, dont l'union suisse des sociétés d'ingénieurs-conseils (usic), ont interrogé près de 600 professionnels sur le BIM. Parmi eux, 91 % échangent leurs modèles dans un format ouvert comme l'IFC, et 9 % seulement dans un format propre à un logiciel.

La même enquête mesure l'adoption réelle. En 2022, 75 % des répondants jugent le BIM pertinent pour leur entreprise, contre 63 % un an plus tôt. Mais seuls 26 % des répondants l'utilisent dans la majorité de leurs projets. Plus de la moitié ne l'utilisent que dans quelques projets. Dans les petites entreprises, 38 % estiment que le BIM ne les concerne pas, contre 11 % dans les moyennes et grandes.

Selon cette enquête de 2022, environ un professionnel sur quatre travaille donc en BIM sur la plupart de ses projets. Quand vous consultez plusieurs bureaux pour une maison, il est donc possible qu'un seul d'entre eux propose une maquette.

Le BIM est-il obligatoire en Suisse ?

Non. Aucune loi fédérale ni cantonale n'oblige un maître d'ouvrage privé à faire planifier son bâtiment en BIM. L'obligation existe seulement quand un grand maître d'ouvrage public l'inscrit dans ses appels d'offres et dans ses contrats.

Pour ses propres ouvrages, la Confédération s'est donné une stratégie sans date d'obligation générale. La stratégie « Méthodes numériques » des trois services de construction de la Confédération (l'Office fédéral des constructions et de la logistique, armasuisse Immobilier et le Conseil des EPF) et de l'Office fédéral des routes a été approuvée dans sa première version le 6 avril 2021. Sa version 2.0 est publiée depuis le 2 avril 2024.

Cette stratégie fixe des objectifs : économies, maîtrise des risques, durabilité, usage de normes ouvertes. Chaque service fédéral décide lui-même comment il applique cette stratégie à ses chantiers. Elle ne contient aucune date d'obligation applicable aux particuliers.

Les CFF vont plus loin pour leurs propres chantiers. Ils appliquent systématiquement la méthode BIM à leurs projets immobiliers depuis 2021 et l'étendent aux installations d'infrastructure depuis 2025. Un architecte qui travaille pour les CFF doit donc livrer une maquette.

Pour les autres maîtres d'ouvrage publics, la KBOB, qui coordonne les services de construction de la Confédération, des cantons et des villes, publie des documents types. Deux de ces documents datent du 1er avril 2023. Ils s'appellent « Application du BIM » : l'un s'adresse aux mandataires généraux, qui prennent en charge toutes les études d'un projet, l'autre aux mandataires individuels, comme un architecte engagé seul. Ces documents décrivent comment un maître d'ouvrage formule ses exigences BIM dans un appel d'offres. Un propriétaire privé peut s'en inspirer pour rédiger l'annexe BIM de son contrat d'architecte.

Quelles normes encadrent le BIM en Suisse depuis 2025 ?

Les normes internationales SN EN ISO 19650 encadrent aujourd'hui le BIM en Suisse. La SIA a retiré fin 2024 son cahier technique SIA 2051, qui servait jusque-là de référence nationale.

Le retrait a été annoncé le 8 janvier 2025 dans la revue de la SIA. Il concerne le cahier technique SIA 2051:2017 « Building Information Modelling (BIM), bases pour l'application de la méthode BIM », les documentations D0270 et D0271, et la convention complémentaire BIM SIA 1001/11. La SIA explique que la série SN EN ISO 19650 remplace en partie son cahier technique, et que les différences de vocabulaire entre les deux textes risquaient de créer des confusions. Elle prépare un guide d'application de ces normes internationales.

La conséquence pratique concerne votre contrat. La convention SIA 1001/11 était le modèle d'annexe BIM au contrat d'architecte. Un bureau qui la cite encore dans une offre de 2026 se réfère à un document que la SIA ne publie plus.

La norme SN EN ISO 19650-1:2018 pose les principes : le maître d'ouvrage exprime ses besoins d'information, les mandataires décrivent comment ils y répondent, et les échanges passent par un environnement de données commun. Une seconde norme, la SN EN ISO 7817-1:2024, définit le niveau de besoin d'information, souvent abrégé LOIN.

Beaucoup de bureaux utilisent encore un autre système, venu des États-Unis : le LOD, pour niveau de développement. Le LOD classe les maquettes en niveaux fixes, numérotés de 100 à 400, et le LOIN le remplace. Dans ses explications d'avril 2025, la SIA précise que le LOIN ne connaît pas de niveaux 100, 200 ou 300. Il part de l'usage que le maître d'ouvrage fera de l'information. La SIA recommande de ne pas mélanger les deux systèmes dans un même projet.

La SIA rappelle surtout un principe qui vaut pour tout le BIM : « L'application des normes est généralement facultative et doit être convenue entre les participants au projet. » Pour qu'une norme BIM s'applique à votre projet, votre contrat d'architecte doit la citer, avec son numéro et son année.

BIM et permis de construire à Genève, dans le canton de Vaud et à Fribourg

Parmi les trois cantons, seul Genève accepte une maquette BIM dans une demande d'autorisation de construire. Dans le canton de Vaud et à Fribourg, les plateformes de dépôt reçoivent des plans en PDF.

Genève : une maquette facultative en plus des plans

Depuis le 5 octobre 2023, le Département du territoire accepte, via AC-Démat, une demande d'autorisation accompagnée d'une maquette au format IFC. Le dépôt en BIM reste facultatif. La maquette doit respecter deux normes cantonales : la « Norme IFC de dépôt d'une autorisation de construire sous forme BIM » et la « Norme IFC de gabarit géomètre ».

L'État met à disposition une configuration de départ gratuite, accessible jour et nuit, et des guides pas à pas pour deux logiciels, Revit et Archicad. Le système d'information du territoire genevois (SITG) fournit des modèles IFC du bâti existant et des données réglementaires. Un outil d'autocontrôle permet à l'architecte de vérifier sa maquette avant le dépôt.

La maquette ne dispense d'aucun document. Le canton exige toujours les plans en deux dimensions. Pour un projet à Genève, le BIM sert donc surtout à contrôler le projet avant le dépôt et à préremplir certains formulaires, deux objectifs cités par l'État dans son communiqué de 2023.

Canton de Vaud : un dépôt numérique en PDF

Dans le canton de Vaud, la demande de permis de construire se dépose en ligne sur ACTIS-CAMAC, la plateforme cantonale des autorisations de construire. Depuis le 1er octobre 2025, la plateforme n'est plus accessible par l'ancienne adresse actis.vd.ch, et depuis le 1er septembre 2026 la connexion se fait par le moyen d'identification électronique vaudois ou par AGOV, le service de connexion des autorités suisses. Les pages officielles ne mentionnent aucun dépôt de maquette. Les plans issus d'une maquette BIM sont déposés comme des plans ordinaires.

Fribourg : FRIAC et des documents en PDF

À Fribourg, toutes les demandes de permis, en procédure ordinaire ou simplifiée, et les demandes préalables sont saisies dans FRIAC. Le manuel d'utilisation de la plateforme décrit l'ajout des plans et annexes en PDF. Le canton n'a pas publié de norme de dépôt BIM. La Haute école d'ingénierie et d'architecture de Fribourg forme en revanche des coordinateurs BIM dans le cadre d'un CAS.

Combien coûte le BIM pour une maison ou une rénovation ?

Pour une construction neuve, la maquette BIM est comprise dans les honoraires de l'architecte si le bureau travaille déjà ainsi. Pour une rénovation, le poste à prévoir est le relevé de l'existant en maquette, qui coûte environ 2 000 à 3 500 francs pour une villa.

Un bureau qui dessine en BIM ne facture en général pas la maquette à part : elle remplace les plans qu'il aurait dessinés de toute manière. Un supplément se justifie quand vous demandez un usage précis en plus, par exemple une maquette tenue à jour jusqu'à la fin du chantier ou livrée avec des données d'exploitation. Dans ce cas, demandez un montant séparé et la liste des informations livrées.

En rénovation, il faut d'abord connaître la maison existante. Les plans d'archives d'une maison des années 1970 sont souvent incomplets, ou ne correspondent plus à ce qui a été construit. Il faut relever la maison avant de dessiner le projet. Un scanner laser mesure l'intérieur et les façades en quelques heures : un prestataire romand compte environ une heure sur place pour 100 m² de surface. Le bureau de relevé transforme ensuite ce nuage de points en maquette.

Ces montants viennent du barème public d'un prestataire de Suisse romande, qui annonce des prix de 3 à 11 francs par m² selon le bien, avec une commande minimale de 1 350 francs. Rapporté à la surface, le relevé d'une villa de 200 m² revient à environ 11 francs par m², celui d'un immeuble de 850 m² à environ 6 francs par m². Un autre prestataire annonce 1 500 à 2 000 francs pour une villa de 100 à 250 m², avec un nuage de points et des plans en format DWG, sans maquette BIM. Pour une villa de 200 m², la maquette BIM coûte donc environ 250 à 750 francs de plus que les simples plans DWG. Ce supplément paie le travail qui transforme les mesures en maquette.

Scénario : rénovation d'une villa de 1974 à Pully

Une villa de 200 m² construite en 1974 à Pully, dans la région de Lausanne, doit être rénovée. Ses propriétaires veulent isoler l'enveloppe, remplacer le chauffage au mazout par une pompe à chaleur, refaire la cuisine et les salles d'eau, et ouvrir le séjour sur le jardin. Le budget des travaux est de 500 000 francs.

• Honoraires d'architecte pour un mandat complet de rénovation : 15 à 20 % des travaux selon les usages que nous observons en Suisse romande, soit 75 000 à 100 000 francs.
• Relevé par scanner laser et maquette BIM de l'existant : environ 2 250 francs, livrés en 7 à 9 jours.
• Poids du relevé dans le budget d'étude : 2 250 francs représentent moins de 3 % des honoraires d'architecte.
• Dépôt du permis sur ACTIS-CAMAC : plans en PDF extraits de la maquette, aucune maquette déposée.

Le relevé mesure l'épaisseur réelle des murs, la hauteur sous plafond de chaque pièce et la position des descentes existantes. Ces données servent directement au calcul de l'isolation et au passage des nouvelles conduites de la pompe à chaleur. L'ouverture du séjour touche un mur porteur : l'ingénieur civil travaille sur les dimensions mesurées, sans devoir refaire ses propres relevés sur place.

Les propriétaires gardent aussi un document à jour de leur maison, s'ils l'ont prévu dans le contrat. Pour une future surélévation ou une vente, ils disposent alors des surfaces exactes et de la structure existante. Sans clause de remise, ils reçoivent en général des plans en PDF.

Qui est propriétaire de la maquette BIM à la fin du projet ?

Aucune loi ne prévoit que le propriétaire du bâtiment reçoit la maquette. Les plans et la maquette sont des œuvres protégées par le droit d'auteur de l'architecte, et vous n'obtenez les fichiers que si le contrat le prévoit.

La loi fédérale sur le droit d'auteur (LDA) protège « les dessins, les plans » (art. 2 al. 2 let. d LDA) et « les œuvres d'architecture » (art. 2 al. 2 let. e LDA). Le propriétaire dispose d'une liberté importante sur le bâtiment construit : « Une fois réalisées, les œuvres d'architecture peuvent être modifiées par le propriétaire » (art. 12 al. 3 LDA). Cette règle porte sur le bâtiment. Elle ne vous donne pas le droit de recevoir les fichiers de la maquette.

Le contrat d'architecte relève pour une large part du mandat, réglé aux art. 394 ss du Code des obligations (CO). L'art. 400 al. 1 CO oblige le mandataire à rendre compte de sa gestion et à restituer « tout ce qu'il a reçu de ce chef ». Cette règle vise les documents et l'argent que l'architecte a reçus dans le cadre de votre mandat, par exemple les plans d'archives que vous lui avez confiés. Elle ne dit pas clairement si les fichiers qu'il a dessinés lui-même doivent vous être remis, et les juristes en discutent encore. Le mandat peut aussi être « révoqué ou répudié en tout temps » (art. 404 al. 1 CO). Si vous changez d'architecte en cours de projet sans clause sur la maquette, le nouveau bureau risque de devoir redessiner le projet.

L'enquête BIM 2022 mesure l'ampleur du problème. Parmi les professionnels interrogés, 64 % déclarent qu'aucune règle ne fixe les droits d'utilisation des maquettes à la fin du projet. Seuls 26 % indiquent que le maître d'ouvrage dispose de droits d'utilisation étendus. Les auteurs de l'enquête recommandent de régler la remise des formats natifs, pour que le propriétaire reste indépendant lors de transformations futures.

Depuis le retrait de la convention SIA 1001/11, aucune annexe type de la SIA ne règle ce point. Il faut donc l'écrire dans votre contrat. Notre article sur les types de contrats et d'honoraires d'architecte détaille les autres clauses à vérifier, dont la propriété des plans en cas de changement de mandataire.

Quand demander une maquette BIM à votre architecte ?

La maquette BIM est utile quand le projet réunit plusieurs mandataires, touche un bâtiment existant mal documenté ou doit être exploité longtemps. Pour une petite transformation sans ingénieur spécialisé, des plans classiques suffisent.

Les motifs cités par les professionnels vont dans le même sens. Dans l'enquête de 2022, la qualité du projet et la demande du maître d'ouvrage sont les deux premières raisons d'utiliser le BIM. La réduction des coûts et des délais arrive nettement plus bas. Si un architecte vous annonce des économies grâce au BIM sur une villa, demandez-lui sur quels postes du devis il les attend et pour quel montant.

Les questions à poser à votre architecte sur le BIM

Avant de signer, posez ces huit questions et faites inscrire les réponses dans le contrat ou dans son annexe.

1. Dessinez-vous vos projets en BIM, ou la maquette est-elle un service ajouté pour mon projet ?
2. À quoi servira la maquette dans mon projet : coordination avec les ingénieurs, métrés pour les soumissions, calcul des surfaces, exploitation du bâtiment ?
3. Quelles normes appliquez-vous ? Une offre qui cite encore la SIA 2051 ou la convention SIA 1001/11 doit être mise à jour, par exemple avec une référence à la série SN EN ISO 19650.
4. Quelles informations la maquette contiendra-t-elle à chaque phase, selon le niveau de besoin d'information de la norme SN EN ISO 7817-1 ?
5. En rénovation : le relevé de l'existant est-il fait au scanner laser, par qui, pour quel prix et dans quel délai ?
6. Me remettrez-vous la maquette à la fin du projet, au format IFC et dans le format natif du logiciel ?
7. Que deviennent les fichiers si le contrat est résilié avant la fin, selon l'art. 404 al. 1 CO ?
8. La maquette sera-t-elle mise à jour avec les modifications du chantier, pour correspondre au bâtiment construit ?

Si le projet est à Genève, ajoutez une neuvième question : l'architecte prévoit-il de contrôler la maquette avec l'outil d'autocontrôle cantonal avant le dépôt sur AC-Démat ?

Ce que le BIM change pour votre projet

Le BIM est une méthode de dessin et d'échange. En Suisse, aucune loi ne l'impose à un particulier. Genève accepte une maquette depuis 2023, mais toujours accompagnée des plans 2D, et la SIA a retiré sa propre norme BIM. Pour votre projet, la valeur de la maquette dépend donc du contrat : ce qu'elle doit contenir, à quoi elle servira et qui en garde une copie. En rénovation, le relevé laser de l'existant coûte environ 2 250 francs pour une villa de 200 m², soit moins de 3 % des honoraires d'un chantier à 500 000 francs.

Nos services d'architecture couvrent le relevé de l'existant, le projet, le permis et la direction des travaux, à Genève, dans le canton de Vaud et à Fribourg. Pour estimer le budget complet d'un mandat, consultez aussi notre article sur les honoraires d'architecte en Suisse romande en 2026. Si vous comparez déjà des offres, envoyez-nous-les : nous vous dirons ce qu'elles prévoient pour la maquette et pour la remise des fichiers.