Suppression de la valeur locative : travaux qui restent déductibles dès 2029 et calendrier pour rénover en 2028

Une facture de réfection de façade établie et payée en décembre 2028 réduit encore votre impôt ; établie et payée en janvier 2029, elle ne le réduit plus, si le logement est celui que vous habitez. Avec la suppression de la valeur locative, la liste des travaux déductibles dès 2029 devient très courte : à l'impôt fédéral, elle ne comprend plus que la restauration d'un monument historique.

Les règles changent d'un canton à l'autre sur deux points. Genève et le canton de Vaud retiennent la date de la facture, Fribourg celle du paiement. Et chaque canton décidera lui-même s'il garde, pour son propre impôt, la déduction des travaux d'économie d'énergie après 2028.

Selon votre situation, voici où trouver la réponse :

• Vous voulez savoir ce qui restera déductible, pour un logement habité ou loué : le tableau des déductions dès 2029.
• Votre logement est à Genève : la position du Conseil d'État genevois.
• Votre logement est dans le canton de Vaud : l'intention annoncée par le gouvernement vaudois.
• Votre logement est dans le canton de Fribourg : la motion acceptée par le Grand Conseil.
• Votre chantier commence en 2028 et pourrait finir en 2029 : la date que retient le fisc.
• Vous hésitez entre rénover en 2028 et attendre : le calcul pour une villa à Morges.
• Vous financez les travaux par une hausse de votre hypothèque : les intérêts après 2029.

Les règles citées dans cet article ont été vérifiées le 20 octobre 2026 sur les textes de loi et les communiqués officiels.

Quels travaux restent déductibles dès 2029, après la suppression de la valeur locative ?

Pour le logement que vous habitez, résidence principale ou secondaire, l'impôt fédéral direct n'admettra dès 2029 qu'une déduction de travaux : la restauration d'un monument historique, pour la part qui n'est pas subventionnée. Les cantons pourront ajouter, pour leur impôt seulement, les investissements d'économie d'énergie et les frais de démolition avant une reconstruction.

La loi fédérale du 20 décembre 2024 relative au changement de système d'imposition de la propriété du logement abroge l'imposition de la valeur locative (art. 21 al. 1 let. b de la loi sur l'impôt fédéral direct, LIFD). Elle supprime en même temps la déduction des frais d'entretien du logement occupé par son propriétaire, au forfait comme sur factures. Elle ne pouvait entrer en vigueur qu'avec l'arrêté fédéral sur l'impôt immobilier des résidences secondaires, une modification de la Constitution que le peuple et les cantons ont acceptée le 28 septembre 2025 par 57,7 % des voix. Le 1er avril 2026, le Conseil fédéral a fixé son entrée en vigueur au 1er janvier 2029.

Jusqu'au 31 décembre 2028, l'ancien régime reste applicable sans changement. Les années fiscales 2026, 2027 et 2028 sont donc les trois dernières où l'entretien d'un logement habité est déductible.

Pour un bien que vous louez, la plupart des déductions sont maintenues : entretien, remise en état d'un immeuble que vous venez d'acheter, primes d'assurance et frais de gérance (nouvel art. 32a LIFD et nouvel art. 9a de la loi fédérale sur l'harmonisation des impôts directs, LHID). Les bailleurs perdent pourtant une déduction : à l'impôt fédéral, les investissements d'économie d'énergie ne seront plus déductibles, sauf la part qui correspond au remplacement d'un élément usé par un élément équivalent, qui reste de l'entretien. L'Administration fédérale des contributions (AFC) l'a confirmé dans son communiqué du 1er avril 2026.

Le tableau suivant résume les règles applicables dès la période fiscale 2029. La colonne cantonale indique ce que la loi fédérale permet aux cantons ; ce que Genève, le canton de Vaud et Fribourg en feront est décrit dans la partie suivante.

Jusqu'en 2028, ranger une dépense dans l'entretien ou dans l'économie d'énergie ne change pas le montant déduit, car les deux sont déductibles en totalité. Après 2028, ce classement devient déterminant : dans les cantons qui garderont la déduction, seule la part classée en économie d'énergie réduira encore l'impôt cantonal d'un logement habité.

Le classement poste par poste (fenêtres, chauffage, toiture, cuisine) selon les notices de Genève, du canton de Vaud et de Fribourg est détaillé dans notre article sur les déductions fiscales pour rénovation en Suisse.

Les déductions que Genève, le canton de Vaud et Fribourg prévoient de garder après 2029

Au 20 octobre 2026, aucun des trois cantons n'a encore adopté la loi qui fixera ses déductions dès 2029. Leurs gouvernements ou leurs parlements ont toutefois annoncé l'intention de garder, à l'impôt cantonal, la déduction des investissements d'économie d'énergie.

La loi fédérale laisse ce choix aux cantons « tant que l'objectif d'équilibrer le bilan des gaz à effet de serre n'est pas atteint, mais jusqu'en 2050 au plus tard » (art. 78h al. 2 LHID). Le Département fédéral des finances doit établir avec eux la liste des dépenses admises ; à notre connaissance, cette liste n'est pas encore publiée.

L'AFC estime que la réforme réduira les recettes publiques d'environ 1,8 milliard de francs par an avec un taux hypothécaire de 1,5 %, dont 400 millions pour la Confédération.

À Genève, le Conseil d'État envisage de garder la déduction des économies d'énergie

À Genève, l'entretien et les économies d'énergie sont aujourd'hui déductibles selon l'art. 34 let. d et e de la loi sur l'imposition des personnes physiques (LIPP). Dans sa réponse du 26 mars 2025 à la question écrite Q 4058, le Conseil d'État écrit qu'il « envisage de maintenir la déduction possible de ces investissements sur le plan de l'impôt cantonal et communal, bien que la valeur locative ne soit plus imposable ».

D'ici là, la valeur locative genevoise continue d'augmenter. Le 7 octobre 2026, le Conseil d'État a fixé son indice à 127,5 points pour 2026, soit une hausse de 1,8 % par rapport à 2025, et il annonce une indexation annuelle jusqu'à la période fiscale 2028.

Dans le canton de Vaud, le gouvernement a annoncé son intention le 1er juillet 2026

Dans un rapport adopté le 1er juillet 2026 sur une motion relative à la loi sur la préservation et la promotion du parc locatif, le Conseil d'État vaudois écrit qu'il « envisage d'utiliser la marge de manœuvre que laisse le droit fédéral aux cantons » pour la déductibilité des dépenses d'économie d'énergie et de protection de l'environnement. Le 25 février 2026, il a aussi confirmé que la restauration des monuments historiques restera déductible, pour les bâtiments qui font l'objet d'une mention au registre foncier et pour la part non subventionnée des travaux.

Le canton de Vaud attend un gain de recettes. Dans sa réponse du 8 octobre 2025 à l'interpellation 25_INT_58, le Conseil d'État estime que la réforme pourrait rapporter environ 29 millions de francs à l'impôt cantonal et environ 14 millions aux communes vaudoises.

À Fribourg, le Grand Conseil a voté le maintien de la déduction contre l'avis du gouvernement

Le 2 septembre 2026, le Grand Conseil fribourgeois a accepté par 72 voix contre 27 (3 abstentions) la motion d'Annick Remy-Ruffieux et de Claude Brodard. Elle demande des dispositions légales, avec un éventuel régime transitoire, pour maintenir la déduction de la restauration des monuments historiques et celle des investissements d'économie d'énergie et de protection de l'environnement. Le Conseil d'État proposait d'accepter seulement la partie sur les monuments, parce que la liste fédérale des dépenses énergétiques n'est pas encore définie.

Pour Fribourg, la réforme représente une perte estimée à 37,8 millions de francs : 21 millions pour le canton et 16,8 millions pour les communes. Le même jour, le Grand Conseil a rejeté par 61 voix contre 42 une motion qui demandait de créer dès la fin de 2028 un impôt cantonal sur les résidences secondaires, que la Constitution fédérale permet depuis la réforme.

Quelle date compte pour déduire des travaux de fin 2028 : la facture ou le paiement ?

À Genève et dans le canton de Vaud, une dépense est déductible l'année de la date de sa facture. À Fribourg, elle est déductible l'année de son paiement, pour les acomptes comme pour la facture finale.

L'administration fiscale genevoise retient l'année de la date de la facture. Le Tribunal administratif de première instance a confirmé cette pratique le 14 mai 2024 (A/3165/2023) : des propriétaires avaient payé en janvier 2021 des factures d'octobre et novembre 2020, et ils voulaient les déduire en 2021. Le tribunal a refusé, malgré le relevé bancaire qui prouvait les dates de paiement.

Dans le canton de Vaud, les instructions complémentaires sur la propriété immobilière indiquent que « la date de facturation est en principe déterminante ». À Fribourg, la notice spéciale du Service cantonal des contributions (2023) prévoit l'inverse : « la déduction est accordée sur la base de la date du paiement des acomptes et des factures ». Une facture fribourgeoise de décembre 2028 payée en janvier 2029 tombe donc dans la première année du nouveau régime.

Pour un chantier lancé en automne 2028, la dernière facture risque ainsi de ne plus être déductible. Pour une réfection de toiture de 120'000 francs exécutée de septembre 2028 à février 2029, demandez à l'entreprise des factures d'acompte qui suivent l'avancement réel des travaux. À Genève et dans le canton de Vaud, ces factures doivent être datées de 2028 ; à Fribourg, elles doivent aussi être payées avant le 31 décembre 2028.

Les factures doivent correspondre aux travaux exécutés. L'administration cantonale des impôts vaudoise peut exiger, pour des travaux importants, le devis complet, les plans d'enquête en couleur tamponnés par la commune, des photos avant et après, le coût total des travaux et la liste des subventions reçues. Elle déduit les subventions des frais de travaux lorsqu'elles sont versées pendant la même période fiscale.

Le report des investissements énergétiques sur deux périodes fiscales disparaît de l'impôt fédéral

Depuis 2020, les investissements d'économie d'énergie et les frais de démolition qui dépassent votre revenu de l'année peuvent être reportés sur les deux périodes fiscales suivantes (art. 32 al. 2bis LIFD actuel). L'administration vaudoise donne l'exemple d'un excédent de 100'000 francs né en 2021 et reportable jusqu'en 2023.

Le nouvel art. 32 LIFD ne contient plus ce report, et la seule disposition transitoire de la réforme pour l'impôt fédéral (art. 205g LIFD) concerne les personnes qui achètent leur premier logement. À l'impôt fédéral, un excédent de 2028 n'a donc plus de base légale pour être déduit en 2029 ou en 2030 ; l'AFC n'a publié, à notre connaissance, aucune règle sur ce cas. Pour leur impôt, les cantons qui garderont la déduction énergétique pourront aussi garder le report (art. 78h al. 3 LHID). L'arrêt genevois du 14 mai 2024 rappelle aussi qu'un report suppose une demande faite à temps : il faut avoir demandé la déduction dans la déclaration de l'année de la facture.

Si vos travaux dépassent votre revenu imposable d'une année, par exemple 250'000 francs de travaux pour 150'000 francs de revenu, répartissez les factures entre 2027 et 2028 plutôt que de compter sur un report en 2029.

Combien d'impôt économise une villa à Morges en rénovant en 2028 plutôt qu'en 2029 ?

Pour un couple marié de Morges qui a 140'000 francs de revenu imposable hors logement, 80'000 francs de travaux facturés en 2028 réduisent l'impôt de 20'858 francs. Facturés en 2029, les mêmes travaux le réduiraient de 10'556 francs si le canton de Vaud garde la déduction énergie, et ne le réduiraient pas du tout dans le cas contraire.

Ce cas est un scénario fictif, construit pour l'exemple. Il s'agit d'une villa de 1985 à Morges, dont la valeur locative indexée est supposée de 36'900 francs. Selon les règles vaudoises, l'impôt cantonal en retient 65 %, soit 24'000 francs, et l'impôt fédéral 90 %, soit 33'200 francs. L'hypothèque de 400'000 francs à 1,6 % coûte 6'400 francs d'intérêts par an. Le forfait d'entretien vaut 7'200 francs à l'impôt cantonal (30 % pour un bâtiment de plus de 20 ans) et 6'640 francs à l'impôt fédéral (20 %).

Les travaux coûtent 80'000 francs, subventions déduites : 50'000 francs pour une pompe à chaleur et l'isolation de la toiture, classées en économie d'énergie, et 30'000 francs pour les tuiles et la façade, classées en entretien. Nous avons calculé l'impôt avec le calculateur de l'AFC, sur les barèmes 2026, impôt communal de Morges compris.

Faire facturer les travaux en 2028 plutôt qu'en 2029 apporte donc à ce ménage une économie d'impôt supplémentaire de 20'858 francs si le canton de Vaud ne garde aucune déduction. S'il garde la déduction énergie, l'économie supplémentaire est de 10'302 francs (20'858 moins 10'556). L'économie de 2028 représente environ 26 % du prix des travaux : le ménage paie lui-même les trois quarts restants.

La réforme seule allège aussi l'impôt de ce ménage : sans faire de travaux, il paierait 4'713 francs de moins en 2029 qu'en 2028, parce que sa valeur locative dépasse ses intérêts et son forfait d'entretien. Pour un ménage plus endetté, ou si les taux montent, la réforme peut au contraire augmenter l'impôt. Pour l'ensemble de la Suisse, l'AFC estime qu'avec un taux hypothécaire d'environ 3 %, la réforme ferait augmenter les recettes fiscales de la Confédération, des cantons et des communes.

Ces montants sont des estimations calculées sur les barèmes 2026 ; les barèmes de 2028 et de 2029 seront différents, et votre fiduciaire peut refaire le calcul avec votre déclaration.

Intérêts hypothécaires et résidences secondaires après la suppression de la valeur locative

Dès 2029, un propriétaire qui ne possède que son logement ne déduira plus aucun intérêt hypothécaire, sauf s'il l'a acheté comme premier logement. Un propriétaire qui loue aussi un bien déduira une partie de ses intérêts : la part que représentent ses immeubles loués dans le total de ses biens (art. 33 al. 1 let. a LIFD et art. 9 al. 2 let. a LHID).

La fiche d'information de l'AFC du 15 août 2025 donne un exemple. Une personne possède son logement (800'000 francs), un logement de vacances (300'000 francs), un appartement loué (800'000 francs) et un compte bancaire (200'000 francs) ; elle paie 10'000 francs d'intérêts. L'appartement loué représente 38,1 % de ses actifs : elle déduit 3'810 francs d'intérêts, quel que soit le bien sur lequel la dette est inscrite.

Le premier achat d'un logement en Suisse, pour l'habiter durablement, ouvre une déduction limitée : jusqu'à 10'000 francs d'intérêts pour un couple marié et 5'000 francs pour les autres contribuables, l'année qui suit l'achat. Ce plafond baisse ensuite chaque année de 10 % de son montant de départ, pendant dix ans (art. 33a LIFD, art. 9b LHID). Si vous avez acheté votre premier logement entre 2019 et 2028, vous profiterez aussi de cette déduction dès 2029, pour les années de la période de dix ans qui ne sont pas encore écoulées (art. 205g LIFD, art. 78h al. 1 LHID). Pour un couple qui a acheté en 2024, la première année est 2025, avec un plafond de 10'000 francs ; en 2029, cinquième année, le plafond est de 6'000 francs, après quatre baisses de 1'000 francs.

La fin de la déduction des intérêts concerne aussi le financement des travaux. Si vous augmentez votre hypothèque en 2027 ou en 2028 pour payer une rénovation, les intérêts restent déductibles jusqu'à fin 2028, puis ne le sont plus, sauf part de biens loués ou premier achat.

Les résidences secondaires sont touchées de la même façon : leur valeur locative disparaît en 2029, avec la déduction de leur entretien. En compensation, l'art. 127 al. 2bis de la Constitution fédérale permet aux cantons de créer un impôt immobilier sur les résidences secondaires à usage essentiellement personnel, à condition que leur valeur locative ne soit plus imposée. Fribourg a refusé de l'introduire dès 2028 ; à notre connaissance, ni Genève ni le canton de Vaud n'avaient présenté de projet au début d'octobre 2026.

Planifier avec votre architecte les derniers travaux déductibles avant 2029

Pour des travaux soumis à autorisation que vous voulez faire facturer en 2028, la décision doit être prise en 2027. D'après notre expérience, il faut compter plusieurs mois entre la première esquisse et la première facture d'entreprise : préparation du dossier, procédure d'autorisation, choix des entreprises et commande des matériaux.

Dans le canton de Vaud, l'enquête publique dure 30 jours, et l'État de Vaud annonce deux à trois mois pour délivrer un permis sur un dossier complet sans opposition. Une opposition de voisin peut ajouter plusieurs mois. Certaines communes soumettent à l'enquête des travaux que l'on croit simples : à Vevey, une pompe à chaleur extérieure exige une enquête publique.

En juillet 2026, des artisans de la Gruyère interrogés par immobilier.ch signalaient 20 à 30 % de demandes en plus pour les cuisines, les salles de bains et certaines installations énergétiques, et plusieurs s'attendaient à une baisse des commandes en 2029 et 2030. Nous nous attendons donc à des plannings d'entreprises chargés en 2028.

Un devis général ventilé par nature de travaux (entretien, économie d'énergie, plus-value) permet de déclarer chaque montant dans la bonne case jusqu'en 2028, puis de déduire la part énergétique après 2028 si votre canton la garde. Les subventions du Programme Bâtiments doivent être demandées avant le début des travaux ; notre article sur les subventions à la rénovation énergétique dans le canton de Vaud détaille les montants et l'ordre des démarches.

Pour un chantier qui combine isolation, chauffage et rénovation intérieure, notre page consacrée à la rénovation énergétique présente la façon dont nous organisons l'étude, l'autorisation et le suivi des entreprises.

Huit vérifications avant de faire facturer vos travaux en 2027 ou 2028

Avant de signer un devis pour des travaux que vous voulez encore déduire, contrôlez les points suivants.

1. Vérifiez l'usage du bien : un logement habité perd la déduction d'entretien en 2029, un logement loué la garde.
2. Faites ventiler chaque devis entre entretien, économie d'énergie et plus-value, avec un montant pour chaque part.
3. Notez la règle de date de votre canton : date de la facture à Genève et dans le canton de Vaud, date du paiement à Fribourg.
4. Demandez à l'entreprise un plan de facturation par acomptes qui suit l'avancement réel du chantier, avec la dernière facture prévue en 2028.
5. Si le total des travaux dépasse votre revenu imposable d'une année, répartissez les factures entre 2027 et 2028.
6. Déposez la demande de subvention avant le début des travaux et notez l'année prévue de son versement : dans le canton de Vaud, une subvention versée la même année que les travaux est déduite des frais déclarés.
7. Pour des travaux soumis à autorisation, déposez le dossier assez tôt en 2027 pour commencer le chantier au printemps 2028 au plus tard.
8. Conservez devis, plans en couleur, photos avant et après, factures et preuves de paiement : le fisc peut les demander, et ils servent aussi à calculer l'impôt sur le gain immobilier à la revente.

Décider en 2027 quels travaux faire facturer en 2028

Pour le logement que vous habitez, seule la part énergétique d'un chantier pourra encore réduire votre impôt cantonal après 2028, et seulement si votre canton garde cette déduction. Dans notre scénario de Morges, 80'000 francs de travaux valent 20'858 francs d'impôt en moins s'ils sont facturés en 2028, et peut-être rien s'ils le sont en 2029.

Le calcul de l'économie d'impôt revient à votre fiduciaire. Notre rôle d'architectes est de fixer le calendrier des travaux, de séparer les postes dans les devis et de préparer les plans et les pièces que le fisc peut demander.

Si vous envisagez des travaux d'ici fin 2028, prenez rendez-vous avec un architecte HILO. Le premier rendez-vous dure 45 minutes, il est gratuit et sans engagement : nous regardons avec vous les travaux prévus, ceux qui demandent une autorisation et le calendrier réaliste jusqu'à la fin de 2028.