Déductions fiscales pour rénovation en Suisse : ce que chaque propriétaire doit savoir en 2026

En Suisse, un propriétaire qui rénove peut récupérer entre 25 et 40 % de ses frais via les déductions fiscales, selon le canton et le type de travaux. Pourtant, la majorité des contribuables choisissent le forfait par habitude, sans calculer ce qu'ils laissent sur la table. Notre analyse.

Le principe : forfait ou frais effectifs

Chaque propriétaire d'un bien immobilier en Suisse peut déduire ses frais d'entretien de son revenu imposable. Deux options s'offrent à lui chaque année, et le choix peut être modifié d'une période fiscale à l'autre.

• La déduction forfaitaire : 10 % de la valeur locative (ou du revenu locatif brut) pour les immeubles de moins de 10 ans, 20 % pour les immeubles plus anciens. Simple, sans justificatifs.
• La déduction effective : le montant réel des travaux d'entretien et de rénovation, sur présentation des factures. Plus exigeante, mais souvent bien plus avantageuse.

La règle est claire : l'année où vous engagez des travaux importants, passez aux frais effectifs. Les années calmes, revenez au forfait. Cette alternance est parfaitement légale et recommandée par les fiduciaires.

Quels travaux sont déductibles ?

La distinction fondamentale en droit fiscal suisse est la suivante : les travaux de maintien de la valeur sont déductibles, les travaux créant une plus-value ne le sont pas. En pratique, la frontière est souvent floue.

Travaux déductibles (maintien de la valeur)

• Remplacement d'une chaudière par un modèle équivalent
• Réfection de la toiture (étanchéité, tuiles)
• Remplacement de fenêtres vétustes
• Ravalement de façade, peinture extérieure
• Réparation de la plomberie et de l'électricité
• Remplacement d'appareils de cuisine ou de salle de bain à valeur équivalente

Travaux non déductibles (plus-value)

• Construction d'une extension ou d'une véranda
• Ajout d'une piscine ou d'un sauna
• Transformation lourde créant de nouveaux espaces habitables
• Aménagements de luxe dépassant le standard existant

L'exception majeure : les investissements énergétiques

Depuis 2020, les investissements destinés à l'économie d'énergie et à la protection de l'environnement sont entièrement déductibles, même s'ils créent une plus-value. Cette exception couvre l'isolation thermique (façade, toiture, sol), le remplacement des fenêtres par des modèles plus performants, l'installation de panneaux solaires, le passage à une pompe à chaleur et le démantèlement d'installations obsolètes.

Cette règle change radicalement le calcul pour tout propriétaire envisageant une rénovation énergétique. Les travaux qui améliorent la classe CECB de votre bâtiment sont déductibles, même s'ils augmentent sa valeur.

Le report sur trois ans : un levier méconnu

Depuis le 1er janvier 2020, les frais de rénovation énergétique qui dépassent le revenu imposable de l'année peuvent être reportés sur les deux périodes fiscales suivantes. Ce mécanisme de report sur trois ans est valable pour l'impôt fédéral direct et dans la plupart des cantons.

Concrètement, si vous investissez 120'000 CHF dans une rénovation énergétique et que votre revenu imposable est de 80'000 CHF, vous pouvez déduire 80'000 CHF la première année (ramenant votre revenu imposable à zéro pour la part concernée), puis reporter le solde sur les deux années suivantes.

Ce mécanisme rend les rénovations globales bien plus attractives que les rénovations par étapes, du point de vue fiscal.

Différences cantonales : GE, VD, FR

Si le cadre fédéral est uniforme, chaque canton applique ses propres règles pour l'impôt cantonal et communal.

Genève

• Forfait : 10 % (moins de 10 ans) ou 20 % (plus de 10 ans) de la valeur locative
• Les investissements énergétiques sont déductibles conformément à la LIFD
• Le report sur 3 ans est applicable
• Les subventions GEnergie reçues doivent être soustraites des montants déduits

Vaud

• Forfait identique : 10 % ou 20 %
• Les frais de démolition en vue d'une reconstruction respectant des standards énergétiques élevés sont également déductibles
• Le canton accepte le report sur 3 ans pour les investissements énergétiques

Fribourg

• Forfait : 10 % ou 20 % selon l'âge du bâtiment
• Les investissements énergétiques sont déductibles, report sur 3 ans appliqué
• Le canton propose un guide pratique pour distinguer maintien de la valeur et plus-value

Stratégie d'optimisation : étaler ou regrouper ?

La question revient systématiquement : faut-il rénover par étapes sur plusieurs années ou tout regrouper sur une seule période fiscale ?

La réponse dépend de votre situation, mais voici les principes directeurs.

• Si vos revenus sont élevés et stables : regroupez les travaux. La déduction sera plus importante en valeur absolue grâce à la progressivité de l'impôt.
• Si vos revenus sont modestes : le report sur 3 ans vous protège. Vous pouvez investir massivement sans perdre de déduction.
• Si les travaux ne sont pas énergétiques : attention, pas de report possible. Il peut alors être judicieux d'étaler sur plusieurs années.

Un point souvent oublié : les subventions reçues (Programme Bâtiments, subventions cantonales) doivent être déduites du montant que vous déclarez comme frais. Si vous recevez 30'000 CHF de subventions sur 100'000 CHF de travaux, vous ne pouvez déduire que 70'000 CHF.

La valeur locative va disparaître : agir maintenant

Le Parlement suisse a voté la suppression de la valeur locative pour les résidences principales, avec une entrée en vigueur prévue au plus tôt en 2028. Cette réforme entraînera aussi la suppression des déductions forfaitaires pour les frais d'entretien sur la résidence principale.

Pour les propriétaires qui envisagent des travaux de rénovation, le message est clair : réaliser les travaux avant 2028 permet de bénéficier des déductions actuelles. Après cette date, seuls les investissements énergétiques resteront probablement déductibles (les modalités exactes ne sont pas encore fixées).

Le rôle de l'architecte dans l'optimisation fiscale

L'architecte n'est pas un fiscaliste, mais il joue un rôle déterminant dans la qualification des travaux. Un même projet peut être présenté de manière à maximiser la part déductible, sans aucune manipulation.

• Identifier clairement les postes « maintien de la valeur » et les séparer des postes « plus-value » dans les devis et factures
• Qualifier les travaux d'amélioration comme investissements énergétiques quand c'est justifié (isolation, fenêtres, chauffage)
• Coordonner avec le CECB Plus pour documenter l'amélioration énergétique
• Proposer un phasage optimal des travaux en fonction de la situation fiscale du propriétaire

Chez HILO Architecture, nous intégrons systématiquement la dimension fiscale dans nos projets de rénovation. Contactez-nous pour évaluer le potentiel de déduction de votre projet.