Copropriété et travaux en Suisse : quelle majorité pour quel vote?

Trois catégories de travaux, trois règles de majorité, zéro marge d'improvisation. Voilà le résumé du droit suisse de la copropriété en matière de travaux. Pourtant, dans la pratique, la majorité des blocages en assemblée de PPE ne viennent pas d'une méconnaissance du Code civil. Ils viennent d'un fonds de rénovation vide, d'une mauvaise classification des travaux, ou d'un copropriétaire qui découvre l'ampleur de la facture le jour du vote.

Avec près d'un demi-million de ménages vivant en propriété par étages en Suisse et un parc immobilier qui vieillit, la question des majorités requises pour voter des travaux en copropriété concerne un nombre croissant de propriétaires. Cet article détaille les règles applicables, mais surtout les leviers concrets pour faire aboutir vos projets de rénovation.

Copropriété et travaux : les trois majorités du Code civil suisse

Le droit suisse classe les travaux en copropriété en trois catégories, chacune soumise à une règle de majorité différente. Cette classification, définie aux articles 647c à 647e du Code civil (CC), s'applique à toutes les PPE via l'art. 712g al. 1 CC. La comprendre, c'est la première étape pour anticiper le résultat d'un vote.

Travaux nécessaires : majorité simple (art. 647c CC)

Les travaux d'entretien, de réparation et de réfection indispensables au maintien de la valeur et de l'utilité de l'immeuble se votent à la majorité de tous les copropriétaires. Concrètement, si votre PPE compte 20 propriétaires, il en faut 11 favorables. Les parts de copropriété ne comptent pas ici, seul le nombre de têtes.

Exemples typiques : réfection de la toiture, remplacement de la chaudière défaillante, réparation de la façade ou de la cage d'escalier, remise en état de l'ascenseur. Ce sont les travaux que personne ne peut raisonnablement refuser, car sans eux, l'immeuble perd de sa valeur.

Travaux utiles : double majorité (art. 647d CC)

Les travaux destinés à augmenter la valeur de l'immeuble ou à améliorer son rendement exigent une double majorité : la majorité de tous les copropriétaires, représentant en outre plus de la moitié des parts de copropriété. C'est la catégorie la plus fréquente pour les projets de rénovation énergétique.

Exemples : pose d'une isolation thermique périphérique, installation de panneaux solaires, remplacement des fenêtres par du triple vitrage, ajout d'une borne de recharge électrique. L'art. 647d al. 2 CC prévoit toutefois un droit de veto si les travaux gênent "notablement et durablement" l'usage d'un copropriétaire.

Travaux somptuaires : unanimité (art. 647e CC)

Les travaux destinés exclusivement à embellir l'immeuble ou à améliorer le confort exigent l'accord de tous les copropriétaires. En pratique, l'unanimité est presque impossible à obtenir dans les grandes PPE. Mais l'art. 647e al. 2 CC ouvre une porte : si les travaux n'entravent pas durablement le droit d'un opposant et que les autres copropriétaires l'indemnisent, la double majorité suffit.

Exemples : aménagement paysager des espaces communs, rénovation purement esthétique du hall d'entrée, installation d'une fontaine ou d'un éclairage décoratif.

Peut-on refuser des travaux en copropriété suisse?

Les règles de majorité ne sont qu'un point de départ. Le Code civil prévoit plusieurs mécanismes qui permettent à un copropriétaire de bloquer, ou au contraire de forcer, des travaux. Connaître ces mécanismes change la dynamique d'une assemblée.

Le droit de veto pour dépense disproportionnée

L'art. 647d al. 3 CC protège les copropriétaires contre des dépenses disproportionnées par rapport à la valeur de leur part. Un propriétaire d'un studio dans une grande PPE ne peut pas être contraint de financer une rénovation de façade à hauteur de CHF 50'000 si sa part ne vaut que CHF 200'000. Les autres copropriétaires doivent alors couvrir le surplus pour que les travaux avancent.

Ce mécanisme est souvent ignoré, mais il constitue un vrai levier de négociation. Plutôt que de bloquer un projet entier, il permet de redistribuer la charge financière de manière équitable.

Le recours au juge en cas de blocage

Quand une assemblée refuse des travaux indispensables, l'art. 647 al. 2 CC permet à tout copropriétaire de saisir le juge pour ordonner "les actes d'administration indispensables au maintien de la valeur et de l'utilité de la chose". Le Tribunal fédéral a confirmé ce principe dans l'ATF 141 III 357 : le juge peut imposer des travaux nécessaires même contre la volonté de la majorité.

Attention cependant : cette voie judiciaire ne fonctionne que pour les travaux nécessaires au maintien de la valeur. Elle ne couvre pas les améliorations, même énergétiques, qui relèvent des travaux utiles.

Financer les travaux en copropriété : le fonds de rénovation et ses limites

Obtenir la majorité ne sert à rien si la caisse est vide. C'est pourtant la situation dans de nombreuses PPE suisses : les fonds de rénovation sont fréquemment sous-capitalisés, comme le relève le Conseil fédéral dans le cadre de la révision en cours du droit de la PPE.

Combien faut-il provisionner?

L'Association suisse des propriétaires par étages recommande de verser chaque année 0,3% de la valeur d'assurance du bâtiment dans le fonds de rénovation. L'objectif à long terme : atteindre 6 à 8% de cette valeur. En alimentant le fonds dès la première année, une PPE dispose après 20 ans d'environ 6% de la valeur d'assurance, soit le minimum recommandé au moment où les premières rénovations lourdes s'imposent.

Prenons un exemple concret. Pour un immeuble assuré à CHF 5 millions, cela représente CHF 15'000 par an, soit CHF 300'000 après 20 ans. Suffisant pour une rénovation de toiture (environ CHF 100/m2) ou l'installation d'un nouveau système de chauffage à pellets (CHF 30'000 à 40'000), mais insuffisant pour une rénovation énergétique complète de l'enveloppe.

Le fonds de rénovation n'est pas obligatoire (pour l'instant)

Surprise : la loi fédérale actuelle n'impose pas la constitution d'un fonds de rénovation. Seul le règlement d'administration et d'utilisation de chaque PPE peut le rendre obligatoire. Résultat : certaines copropriétés arrivent à 30 ou 40 ans d'âge sans aucune réserve, et découvrent qu'elles doivent financer des travaux lourds par des appels de fonds extraordinaires.

La révision du droit de la PPE, lancée par la motion Caroni (19.3410) et en consultation depuis septembre 2024, prévoit de changer la donne. Le juge pourra ordonner la création d'un fonds de rénovation quand les copropriétaires refusent de le constituer. Cette réforme, la première en 60 ans, reconnaît que le problème est systémique.

Comment faire passer une rénovation en assemblée de copropriété

Connaître les majorités requises ne suffit pas. D'après notre expérience en accompagnement de projets de rénovation, les assemblées qui échouent partagent souvent les mêmes erreurs. Voici les leviers qui font la différence.

Classifier correctement les travaux

La frontière entre travaux nécessaires et utiles est plus floue qu'on ne le croit. Le remplacement d'une chaudière en fin de vie est nécessaire (majorité simple). Mais son remplacement par une pompe à chaleur plus performante peut être qualifié d'utile (double majorité), car il améliore le rendement énergétique au-delà du simple maintien.

Un architecte peut vous aider à structurer votre projet de façon à ce que la partie "nécessaire" soit votée séparément de la partie "amélioration". Cette stratégie de découpage permet de sécuriser les travaux urgents à la majorité simple, tout en soumettant les améliorations au vote à double majorité.

Préparer l'assemblée en amont

Les votes ne se gagnent pas le jour de l'assemblée. Ils se préparent en amont. Trois actions concrètes augmentent significativement les chances de succès :

• Faire réaliser un diagnostic technique par un professionnel indépendant, qui objectivise l'état du bâtiment et l'urgence des travaux
• Chiffrer précisément les coûts avec au moins deux devis comparatifs, en distinguant la part par copropriétaire selon les millièmes
• Identifier les subventions disponibles (Programme Bâtiments, programmes cantonaux), car elles réduisent la charge individuelle et lèvent souvent les dernières réticences

Un dossier complet distribué deux à trois semaines avant l'assemblée permet aux copropriétaires de se prononcer en connaissance de cause plutôt que sous le coup de l'émotion.

Anticiper l'argument du MoPEC

Le Modèle de prescriptions énergétiques des cantons (MoPEC 2014) change la donne pour de nombreuses PPE. Lors du remplacement d'un chauffage, au moins 10% de l'énergie doit provenir de sources renouvelables. Le remplacement à l'identique d'une chaudière à mazout ou à gaz n'est tout simplement plus possible dans les cantons qui ont adopté le MoPEC. Cela signifie que ce qui était autrefois un travail "nécessaire" simple (remplacer la chaudière) devient mécaniquement un projet de rénovation énergétique plus ambitieux.

L'argument réglementaire est puissant en assemblée : il transforme une rénovation "optionnelle" en obligation légale, ce qui facilite considérablement l'obtention de la majorité.

Un cadre juridique en mutation : ce qui va changer pour les copropriétés

Au-delà des stratégies d'assemblée, le cadre juridique lui-même est en train d'évoluer. La PPE suisse fonctionne avec un droit qui date de 1965 et qui n'a jamais été révisé en profondeur. Or le parc a changé : environ un million d'unités existent aujourd'hui, et les premiers immeubles en PPE ont désormais 60 ans.

La révision lancée en 2024 (motion 19.3410 Caroni) prévoit plusieurs changements significatifs pour les décisions de travaux :

• Le juge pourra ordonner la création d'un fonds de rénovation quand les copropriétaires refusent de le constituer
• Les copropriétaires qui ne respectent pas le règlement pourront voir leur droit de vote temporairement suspendu
• Le mécanisme d'hypothèque légale garantissant les contributions sera simplifié pour être enfin utilisable en pratique

Ces réformes ne sont pas encore en vigueur, mais elles signalent clairement la direction : le législateur veut faciliter les rénovations en PPE. Pour les copropriétaires qui envisagent des travaux, c'est le bon moment pour anticiper. Un architecte peut vous accompagner dans la préparation du dossier technique, la classification des travaux et la stratégie de présentation en assemblée. Découvrez nos prestations d'accompagnement pour les projets en copropriété.

Préparer votre projet de travaux en copropriété

Revenons à l'essentiel. Les règles de majorité en copropriété suisse tiennent en trois lignes : majorité simple pour les travaux nécessaires, double majorité pour les travaux utiles, unanimité pour les travaux somptuaires. Ce n'est pas là que se joue le succès d'un projet de rénovation.

Le vrai travail commence avant l'assemblée : classifier intelligemment les travaux, alimenter le fonds de rénovation, préparer un dossier technique solide avec des devis comparatifs, et utiliser les obligations légales (MoPEC, normes énergétiques cantonales) comme levier. Les copropriétés qui rénovent avec succès sont celles qui transforment un vote en une décision éclairée.

Vous préparez un projet de rénovation en PPE et souhaitez structurer votre dossier avant l'assemblée? Chez HILO Architecture, nous accompagnons les copropriétaires et les administrateurs dans la préparation technique et stratégique de leurs projets. Contactez notre équipe pour un premier échange sur votre situation.