Devis d'architecte en Suisse : comment le lire et le comprendre

Dans une offre d'architecte suisse, les numéros à deux chiffres, comme 31 ou 52, correspondent chacun à une phase partielle de la norme SIA 102, un règlement que la Société suisse des ingénieurs et des architectes (SIA) a rédigé pour les contrats d'architecte. Le premier chiffre indique la phase : 3, l'étude du projet ; 4, les appels d'offres aux entreprises ; 5, la réalisation. Un mandat complet va de la phase 31, l'avant-projet, à la phase 53, la mise en service et l'achèvement ; une offre « jusqu'au permis » s'arrête à la phase 33, celle de la demande de permis de construire. Cette norme ne s'applique que si votre contrat y renvoie.

La structure type d'un devis d'architecte suisse

Une offre d'architecte comprend en général trois parties : le mandat, c'est-à-dire le projet et les phases confiées à l'architecte ; le prix de chaque phase avec sa méthode de calcul ; les conditions du contrat, comme les délais, les frais, les paiements et l'assurance. Le contrat type que la Ville de Lausanne publie sur son site pour ses propres mandats d'architecte contient ces trois parties, et un particulier peut proposer les mêmes clauses à son architecte. Quand une offre suit la norme SIA 102, ses prestations reprennent la liste de ce règlement, qui distingue les prestations ordinaires, comprises dans le prix, et les prestations « à convenir spécifiquement », c'est-à-dire à négocier à part et en principe payées en plus.

Les bureaux ne numérotent pas tous les phases de la même façon : l'avant-projet peut figurer sous 31, sous 3.31 ou sous 4.31. Dans 3.31, le 3 est le numéro de la phase ; dans 4.31, le 4 est le numéro de l'article de la norme qui décrit les prestations. Dans les trois cas, 31 désigne l'avant-projet.

Comprendre les phases SIA 102, de l'avant-projet (31) au décompte final (53)

La norme SIA 102 découpe un projet, qu'il s'agisse de construire ou de rénover, en six phases, numérotées de 1 à 6, et chaque phase en phases partielles à deux chiffres. Sauf autre accord, le mandat d'un architecte couvre les phases 3, 4 et 5, c'est-à-dire les phases partielles 31 à 53 ; les phases 1, 2 et 6 font l'objet d'un accord séparé si vous les lui confiez. Voici les six phases et leurs phases partielles :

• Phase 1, définition des objectifs. Phase partielle 11, énoncé des besoins : l'architecte dresse avec vous la liste de vos besoins (nombre de pièces, surfaces), évalue votre budget, rassemble les données de votre terrain et estime les délais.
• Phase 2, études préliminaires. Phase partielle 21, définition du projet et étude de faisabilité : l'architecte compare plusieurs scénarios possibles, en pesant leurs avantages et leurs inconvénients, puis donne un premier ordre de grandeur du coût des travaux et des honoraires. Phase partielle 22 : choix des autres mandataires, par exemple un ingénieur thermicien ou un acousticien.
• Phase 3, étude du projet. Phases partielles 31, avant-projet ; 32, projet de l'ouvrage ; 33, procédure de demande d'autorisation, c'est-à-dire le dossier du permis de construire.
• Phase 4, appel d'offres. Phase partielle 41 : appels d'offres aux entreprises, comparaison de leurs offres et propositions d'adjudication, c'est-à-dire des entreprises à retenir.
• Phase 5, réalisation. Phases partielles 51, projet d'exécution ; 52, exécution de l'ouvrage, c'est-à-dire le chantier ; 53, mise en service et achèvement.
• Phase 6, exploitation. Phases partielles 61, fonctionnement, et 62, maintenance : le suivi du bâtiment une fois en service, que le mandat courant d'un architecte ne comprend pas.

Les éditions 2003 et 2014 de la norme SIA 102 répartissaient, dans un tableau, la totalité des honoraires d'un mandat complet entre les phases 31 à 53 : par exemple 2,5 % pour la phase 33 (demande d'autorisation) et 29 % pour la phase 52 (exécution de l'ouvrage). L'édition 2020 ne contient plus ce tableau ; des offres le reprennent encore comme repère. Notre article sur les honoraires d'un architecte reprend la part de chacune des phases 31 à 53.

Les modes de rémunération : forfait, régie ou pourcentage ?

En Suisse, trois modes de rémunération sont couramment pratiqués, parfois combinés dans la même offre :

• Honoraires au pourcentage du coût de construction : c'est le modèle le plus fréquent. Pour un mandat complet (phases 31 à 53), ce pourcentage, appliqué au coût des travaux hors TVA, se situe en général entre 12 % et 18 % en construction neuve, et entre 15 % et 22 % en rénovation. Il diminue à mesure que le coût des travaux augmente ; il dépend aussi de la complexité du projet. Depuis 2020, la SIA n'a plus de barème : chaque bureau fixe ses taux, et notre article consacré aux honoraires d'architecte les détaille par type de projet.
• Forfait ou prix global : deux formes de prix fixé d'avance, pour l'ensemble des prestations ou pour chaque phase. Selon les définitions de la KBOB, la conférence de coordination des services publics de la construction (Confédération, cantons, villes et communes), le forfait ne change pas si les prix augmentent pendant le mandat, tandis que le prix global est indexé sur cette hausse, appelée renchérissement. Avantage : vous connaissez le montant dès la signature ; pour un prix global, seule l'adaptation au renchérissement peut le modifier. Inconvénient : les modifications du projet en cours de route font l'objet d'avenants, payés en plus. Faites répartir le montant entre les phases dans le contrat : si le projet s'arrête, vous saurez combien coûtent les phases déjà réalisées.
• Régie (tarif horaire) : facturation au temps passé, à un taux horaire convenu pour chaque fonction, de l'architecte responsable du projet au dessinateur. Les bureaux privés fixent librement leurs taux. Pour leurs propres mandats, l'État de Fribourg, la Ville de Genève et la Direction générale de la mobilité et des routes du canton de Vaud publient des plafonds compris entre 90 et 238 CHF de l'heure hors TVA, selon la fonction. Ce mode convient aux missions ponctuelles (expertise, conseil) ou aux projets dont le périmètre est difficile à définir à l'avance ; faites alors inscrire dans le contrat un plafond d'honoraires, ou un montant à partir duquel l'architecte doit vous avertir.

Un bon devis précise le mode choisi et, pour un pourcentage, le montant auquel il s'applique : en général le coût des seuls travaux du bâtiment. Ces travaux forment le groupe 2 du code des frais de construction (CFC), la classification suisse des coûts de construction.

Une offre calculée avec l'ancienne formule de la SIA : ce que veulent dire ses lettres

Certains bureaux calculent encore leurs honoraires avec la formule de l'article 7 que la norme SIA 102 contenait dans sa version de 2014 ; l'édition 2020 ne contient plus cette formule. Cette formule part du coût de l'ouvrage pour estimer le nombre d'heures de travail, puis multiplie ces heures par un taux horaire. Faites préciser dans l'offre quelle édition de la norme le bureau applique. Le contrat type lausannois donne les lettres et les calculs de cette formule :

Avec cette formule, le bureau évalue d'abord le temps de travail d'après le coût de l'ouvrage (B), puis multiplie ce nombre d'heures par son taux horaire (h). Pour estimer les heures, il tient compte de la difficulté de votre bâtiment (sa catégorie, n), de la part des prestations que vous lui confiez (q) et de trois facteurs, d'ajustement (r), de groupe (i) et de prestations spéciales (s) ; la catégorie et ces trois facteurs doivent être convenus avec vous au cas par cas. Le facteur de base (p), qui sert à convertir le coût de l'ouvrage en heures, est tiré de B et des coefficients Z1 et Z2, que la SIA établissait à partir d'enquêtes périodiques et ne publie plus depuis 2020 : une offre qui les utilise reprend donc des valeurs anciennes ou des valeurs convenues avec vous. Si un coefficient ou un facteur change, le nombre d'heures change, et le prix avec lui. Demandez donc, phase par phase, le nombre d'heures obtenu et le taux horaire : vous pourrez comparer ces deux chiffres d'une offre à l'autre.

Les postes à vérifier attentivement avant de signer

Le périmètre du mandat : les phases que l'offre couvre

Vérifiez d'abord quelles phases le devis comprend. Un architecte peut proposer un mandat partiel, par exemple les phases 31 à 33 seulement, jusqu'au permis et sans direction des travaux, ou bien un mandat complet, des phases 31 à 53. Si vous choisissez un mandat partiel, vous devrez ensuite confier la suite à un autre intervenant, ou signer un avenant avec le même architecte.

Comparez aussi les prestations comprises avec la liste des prestations ordinaires de la norme SIA 102. Le contrat lausannois, par exemple, inclut dans le prix la participation au traitement des oppositions au permis et la préparation des demandes de subventions, en précisant qu'il déroge ainsi à la norme, qui ne les compte pas parmi les prestations ordinaires. Si votre offre reprend la norme SIA 102 sans mentionner ces deux tâches, l'architecte peut vous les facturer en plus.

Les prestations exclues

Lisez attentivement la section « prestations non comprises ». Sont souvent exclus :

• Les honoraires des ingénieurs : génie civil, géotechnique et installations techniques (chauffage, ventilation, sanitaire et électricité, souvent abrégés CVSE)
• Le géomètre et les relevés topographiques
• Les analyses de polluants (amiante, plomb) pour les rénovations
• Le certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB) ou l'audit énergétique
• Les taxes et émoluments administratifs (permis de construire)
• Le mobilier, la décoration intérieure, l'aménagement paysager

Le montant de ces postes dépend du projet : nombre d'ingénieurs, état du bâtiment, nature du terrain. Demandez à votre architecte une estimation globale incluant tous les mandataires pour avoir une vision complète. Notre article sur le coût des plans et du dossier de permis décrit les factures à prévoir avant le permis (géomètre, ingénieur civil, diagnostic amiante, émoluments), avec un exemple chiffré à Morges.

Les frais annexes

En plus des honoraires, le devis peut mentionner des frais de reproduction (plans, maquettes, impressions grand format), des frais de déplacement ou des débours. Certains bureaux les incluent dans leurs honoraires, d'autres les facturent séparément. La KBOB recommande de fixer ces frais par un forfait, calculé en proportion des honoraires, ou à défaut par un plafond, et d'en convenir avant le début du travail. Dans une affaire jugée à Genève en 2023, le contrat prévoyait 45'000 CHF de frais pour 645'000 CHF d'honoraires, hors TVA : les frais y représentaient donc environ 7 % des honoraires.

Comparer deux offres d'architecte phase par phase, avec un exemple chiffré

Pour comparer deux offres, ramenez-les aux mêmes phases, au même coût des travaux, à la même méthode de rémunération et aux mêmes exclusions, en prenant les montants soit tous hors TVA, soit tous TVA comprise. L'exemple suivant est fictif. Il reprend le cas de rénovation de l'article sur les honoraires cité plus haut : une maison entièrement rénovée, dont les travaux du bâtiment coûtent 640'000 CHF hors TVA, et pour laquelle le propriétaire a reçu deux offres.

Dans cet exemple, l'offre A demande 108'000 CHF pour l'ensemble des phases 31 à 53, soit environ 17 % des 640'000 CHF de travaux, et l'offre B 38'400 CHF pour les seules phases 31 à 33, soit 6 %. L'ancien tableau de la SIA attribuait 32,5 % des honoraires à ces trois phases (avant-projet 9 %, projet de l'ouvrage 21 %, dossier de permis 2,5 %) : si l'offre A suit ce tableau, ses phases 31 à 33 coûtent 32,5 % de 108'000 CHF, soit environ 35'100 CHF. Pour les mêmes phases, l'offre B coûte donc environ 3'300 CHF de plus, alors que son pourcentage paraît près de trois fois plus bas. Avec l'offre B, il vous restera en outre à payer les appels d'offres et la direction du chantier, à cet architecte ou à un autre professionnel. Si l'offre A indique elle-même un prix pour chaque phase, utilisez plutôt ces prix : additionnez ceux des phases 31 à 33 et comparez le total aux 38'400 CHF de l'offre B.

Le calculateur ci-dessous situe votre propre offre d'après le coût de vos travaux. Dans l'onglet « J'ai une offre », saisissez le montant reçu, hors TVA, et réglez l'étendue du mandat sur les phases couvertes par l'offre : le mandat complet (31 à 53), les études et le projet sans la direction des travaux (31 à 51, appels d'offres et plans d'exécution compris), ou le mandat jusqu'au permis (31 à 33). Le calculateur indique alors si ce montant est inférieur, conforme ou supérieur aux fourchettes d'honoraires habituelles pour un projet de ce coût, neuf ou en rénovation, et répartit les honoraires entre les phases couvertes.

Le devis estimatif des travaux (CFC) et sa marge d'erreur

Ne confondez pas le devis d'honoraires de l'architecte avec le devis estimatif des travaux. Le devis des travaux est un document distinct, qui détaille le coût prévisible de la construction. Il classe les travaux selon le CFC, que publie le Centre suisse d'études pour la rationalisation de la construction (CRB).

Les principaux groupes CFC à connaître :

• CFC 0 : Terrain (achat du terrain, émoluments du notaire, droits de mutation)
• CFC 1 : Travaux préparatoires (relevés et sondages, démolitions, démontages)
• CFC 2 : Bâtiment, le poste principal (excavation, gros œuvre, second œuvre, installations techniques, agencements de cuisine au CFC 258, honoraires des mandataires au CFC 29)
• CFC 3 : Équipements d'exploitation, un groupe compté à part du bâtiment, où figure par exemple l'équipement d'une cuisine professionnelle d'hôpital (CFC 358). Les agencements de cuisine d'une maison appartiennent au groupe 2 (CFC 258), sur lequel l'architecte calcule en général ses honoraires
• CFC 4 : Aménagements extérieurs (accès, jardin, clôtures)
• CFC 5 : Frais secondaires (autorisations et taxes, maquettes et reproductions de documents, assurances, intérêts du crédit de construction)
• CFC 9 : Ameublement et décoration (meubles, luminaires, rideaux et tapis)

Quand votre architecte calcule ses honoraires en pourcentage, la base est souvent le CFC 2, le coût du bâtiment, parfois augmenté des travaux préparatoires (CFC 1) et des aménagements extérieurs (CFC 4). Depuis 2020, la norme SIA 102 ne donne plus de méthode pour tirer les honoraires du montant des travaux ; le pourcentage reste donc une convention entre vous et l'architecte, et votre contrat doit dire quels groupes du CFC entrent dans la base de calcul.

Par exemple, avec 640'000 CHF de travaux sur le bâtiment, un taux de 15 % donne 96'000 CHF d'honoraires ; si la base comprend aussi 60'000 CHF de travaux préparatoires et d'aménagements extérieurs, le même taux donne 105'000 CHF, soit 9'000 CHF de plus.

Le coût des travaux n'est d'abord qu'une estimation, que l'architecte précise en deux temps. Pendant l'avant-projet (phase 31), il donne une estimation des coûts, juste à 15 % près. Pendant le projet de l'ouvrage (phase 32), il établit le devis général, qui décrit les travaux et les matériaux en détail, avec les quantités, classés par exemple selon le CFC : ce devis est juste à 10 % près, doit indiquer sa précision et chiffrer les imprévus à part. Ces marges valent quand votre contrat inclut la norme SIA 102, sauf autre accord (articles 4.31 et 4.32 de la norme, qui décrivent ces deux phases). Les prix des entreprises ne sont connus qu'au retour de leurs offres, pendant la phase 41 ; l'architecte révise alors le budget.

En 2020, le Tribunal fédéral a jugé un litige sur le coût d'une villa (arrêt 4A_534/2019). Le 3 juin 2014, deux jours avant le dépôt de la demande de permis, le bureau d'architectes a remis à ses clients une estimation fondée sur un prix au mètre cube, alors qu'un devis général aurait dû être établi à ce stade. En septembre 2014, le devis général a montré un coût supérieur de plus de 20 % à cette estimation et au budget des clients, qui ont alors renoncé au projet et résilié le contrat. Selon le Tribunal fédéral, le bureau n'avait droit à aucun honoraire : le projet, bien trop cher pour ses clients, ne leur servait plus à rien, et cette situation venait d'un travail mal fait, puisque le bureau n'avait pas évalué correctement le coût à chaque phase ni averti ses clients à temps.

Le même arrêt rappelle une règle qui vaut pour tout architecte : il doit vous informer sur les coûts et, si vous lui fixez un budget maximal, veiller à le respecter et vous avertir dès qu'il doute de pouvoir le tenir. Donnez-lui donc ce budget par écrit. En cas de dépassement, vous payez aux entreprises le coût réel des travaux, et l'architecte vous indemnise seulement s'il a manqué de soin, par exemple en évaluant mal les coûts ou en ne vous avertissant pas à temps ; les questions fréquentes de la page sur les honoraires d'architecte détaillent ce cas.

Les pièges courants à éviter

• Comparer des devis avec des périmètres différents : une offre à 6 % limitée aux phases 31 à 33 peut coûter plus cher, pour ces phases, qu'une offre à 17 % pour un mandat complet, comme le montre l'exemple chiffré plus haut.
• Ignorer les conditions de résiliation : si vous décidez d'interrompre le projet après la demande de permis (phase 33), quels honoraires devrez-vous encore payer ? En principe, vous payez le travail déjà fait. Vous devez en plus indemniser l'architecte si deux conditions sont réunies : il ne vous a donné aucun motif sérieux de résilier, et le moment de votre résiliation lui cause un préjudice, compte tenu des dispositions qu'il avait prises. Le montant de cette indemnité figure dans la clause de fin anticipée, soit de votre contrat, soit de la norme SIA 102 si votre contrat y renvoie (article 1.10 des éditions de 2014 et de 2020). Lisez cette clause avant de signer. Par exemple, l'ancienne édition 2003 de la norme prévoit 10 % des honoraires de la partie du mandat que l'architecte n'effectuera plus, ou davantage s'il prouve un préjudice plus élevé ; le projet de révision publié en 2024 garde ce taux. Les questions fréquentes sur le coût d'un architecte détaillent les règles du Code des obligations.
• Ne pas clarifier la TVA : les montants sont-ils hors TVA ou TVA comprise ? Le taux normal de la TVA suisse est de 8,1 % depuis le 1er janvier 2024, soit 8'100 CHF sur 100'000 CHF d'honoraires. Un bureau dont le chiffre d'affaires annuel reste inférieur à 100'000 CHF peut ne pas être assujetti à la TVA (loi sur la TVA, article 10) et ne vous facture alors pas de TVA. Pour comparer l'offre de ce bureau aux autres, prenez les prix des autres bureaux TVA comprise, puisque c'est ce que vous paierez.
• Oublier la clause de révision des coûts : si les honoraires sont calculés en pourcentage du coût final des travaux et que ce coût augmente, les honoraires augmentent aussi, sauf si le contrat prévoit un forfait ou plafonne la base de calcul. Le contrat lausannois propose, parmi ses options, une base plafonnée : pour la réalisation (phases 51 à 53), l'architecte calcule ses honoraires sur le coût final des travaux ; cette base ne peut toutefois pas dépasser le budget révisé que le client a approuvé après le retour des offres des entreprises.

Les questions à poser à votre architecte

Avant de signer, posez ces questions essentielles :

• Quelles phases SIA sont incluses dans ce devis ?
• Sur quels groupes du CFC les honoraires au pourcentage sont-ils calculés ?
• Les honoraires des ingénieurs et spécialistes sont-ils inclus ou à prévoir en sus ?
• Le devis est-il ferme ou indicatif ? Y a-t-il un plafond ?
• Comment sont gérées les modifications demandées en cours de projet ?
• Quelle est la couverture d'assurance responsabilité civile professionnelle ?
• Combien d'heures et quel taux horaire l'offre prévoit-elle pour chaque phase ?
• À quelles étapes devrai-je payer, et pourrai-je garder une part de chaque acompte jusqu'à la fin de la phase ?
• Si des voisins font opposition au permis, ou si je demande des subventions, le travail de l'architecte est-il compris dans le prix ?

Un cadre réglementaire protecteur : ce que prévoient le Code des obligations et le contrat SIA

En Suisse, plusieurs textes encadrent la relation entre vous, le maître d'ouvrage qui fait construire ou rénover, et l'architecte. Le Code des obligations s'applique dans tous les cas. Pour le Tribunal fédéral, le contrat d'un architecte qui dessine le projet et dirige le chantier est un contrat mixte : les règles du contrat d'entreprise valent pour les plans (articles 363 et suivants), celles du mandat pour la direction des travaux (articles 394 et suivants). Cette distinction fixe ce que l'architecte vous garantit : il garantit le résultat de ses plans, alors que pour diriger le chantier et contrôler les coûts, il s'engage seulement à travailler avec tout le soin requis. La norme SIA 102 définit les prestations standard ; votre contrat doit la citer pour qu'elle s'applique. La SIA met à disposition un modèle de contrat, le formulaire SIA 1001/1, qui a remplacé en novembre 2014 l'ancien contrat SIA 1002. L'édition actuelle de ce formulaire, de 2020, fait de la norme SIA 102 une partie du contrat, sauf convention contraire.

Vous pouvez télécharger gratuitement le formulaire SIA 1001/1 dans la boutique en ligne de la SIA ; la norme SIA 102 y coûte 180 CHF.

En résumé : ce qu'indique un devis d'architecte complet

Un devis d'architecte complet donne, pour chacune des phases SIA, ce que l'architecte remet et à quel prix. Il précise aussi la méthode de rémunération, le montant sur lequel s'applique un pourcentage, les exclusions, les frais, la TVA, l'échéancier des paiements et ce que vous payez si le projet s'arrête. S'il manque l'un de ces éléments, demandez-le par écrit à l'architecte avant de signer.