Distances aux limites de propriété : ce que la loi impose réellement à votre projet en Suisse romande

Vous prévoyez de construire à 5 mètres de la limite de votre parcelle genevoise ? Si vous êtes en zone de développement 3, c'est illégal — le minimum est de 6 mètres (art. 29 al. 3 LCI). Mais si votre voisin a consenti une servitude de distance et vue droite inscrite au registre foncier, vous pourriez descendre en dessous. Et dans le canton de Vaud, les règles sont entièrement différentes : ce sont les règlements communaux qui fixent les distances, pas le canton. Cette superposition de normes fédérales, cantonales et communales est la première source de blocage dans les projets de construction en Suisse romande. Cet article démonte le mécanisme, canton par canton.

Le cadre fédéral : l'art. 686 CC délègue tout aux cantons

Le Code civil suisse (art. 686) ne fixe aucune distance minimale entre une construction et la limite de propriété. Il délègue cette compétence aux cantons : « Les cantons ont le droit de fixer les distances que les propriétaires sont tenus d'observer dans les fouilles ou les constructions. » Cette délégation est totale. Chaque canton légifère différemment, et à l'intérieur de chaque canton, les communes peuvent encore préciser les règles via leurs plans d'affectation et règlements communaux.

C'est pourquoi il n'existe pas de « distance standard » en Suisse. Un terrain à Carouge (GE) et un terrain à Pully (VD), séparés de 60 km, sont soumis à des logiques réglementaires fondamentalement différentes. L'erreur la plus fréquente que nous constatons chez les maîtres d'ouvrage : appliquer une règle genevoise à un terrain vaudois, ou inversement.

Genève : la LCI impose des minimums stricts par zone

À Genève, la Loi sur les constructions et les installations diverses (LCI, L 5 05) fixe les distances aux limites de manière centralisée, sans renvoi aux communes. Le principe est posé à l'article 29, alinéa 3 : « La distance entre une construction et une limite de propriété ne peut en aucun cas être inférieure à 6 m (D ≥ 6). » Ce minimum de 6 mètres s'applique dans les zones de développement 2 et 3 (immeubles collectifs). Pour la zone 5 (villas), l'article 69 LCI fixe un régime spécifique.

La formule de calcul à Genève

En zones 2 et 3, la distance D est liée à la hauteur H du bâtiment par la relation D = H/2, avec un minimum absolu de 6 mètres. Concrètement, un immeuble de 18 mètres de haut doit se trouver à au moins 9 mètres de la limite. Mais un immeuble de 10 mètres reste à 6 mètres minimum — la formule ne descend jamais en dessous du plancher réglementaire.

En zone 5 (villas), la distance minimale est réduite : 5 mètres en principe (art. 69 LCI). Des constructions de peu d'importance — abris de jardin, pergolas couvertes de moins de 8 m² — peuvent être implantées à la limite de propriété ou à une distance inférieure, dans les conditions fixées par le RCI (Règlement d'application de la LCI).

Vues droites : une contrainte supplémentaire souvent oubliée

L'article 72 LCI impose des distances spécifiques pour les baies et vues droites. Une fenêtre donnant directement sur le terrain voisin (vue droite) nécessite une distance plus importante qu'un mur aveugle. C'est un point que beaucoup de projets négligent au stade de l'esquisse, ce qui entraîne des modifications coûteuses lors de l'instruction du dossier par l'Office des autorisations de construire.

Canton de Vaud : le règlement communal prime

Le canton de Vaud adopte une approche radicalement différente de Genève. La LATC (Loi sur l'aménagement du territoire et les constructions) fixe un cadre général, mais les distances aux limites sont définies par chaque commune dans son plan d'affectation et son règlement communal. Il n'existe pas de distance minimale cantonale unique comme à Genève.

En pratique, la majorité des communes vaudoises imposent des distances de 3 à 6 mètres selon les zones, souvent liées à la hauteur du bâtiment. La formule courante dans les règlements communaux vaudois est : D = H/2, avec un minimum de 3 mètres en zone villa et 5 à 6 mètres en zone d'habitation collective. Mais chaque commune est libre de fixer ses propres règles. Lausanne, Morges et Nyon ont des règlements significativement différents.

Conséquence pratique : avant toute esquisse sur un terrain vaudois, il faut impérativement consulter le règlement communal en vigueur et pas seulement la LATC. Un architecte qui appliquerait les distances genevoises à Morges pourrait perdre des mois.

Canton de Fribourg : la LATeC et les plans d'aménagement de détail

Fribourg se situe entre les deux modèles. La LATeC (Loi sur l'aménagement du territoire et les constructions) prévoit des dispositions-cadres, et les communes les précisent dans leurs règlements communaux d'urbanisme (RCU). Les distances typiques varient de 3 à 5 mètres en zone résidentielle, avec des formules liant distance et hauteur du bâtiment.

Particularité fribourgeoise : les plans d'aménagement de détail (PAD) peuvent modifier substantiellement les distances aux limites par rapport au régime ordinaire. Un PAD peut autoriser une implantation en limite ou imposer des reculs plus importants, selon les objectifs urbanistiques du secteur. Les distances aux routes sont régies séparément par la loi cantonale sur les routes.

Les servitudes : comment réduire (ou augmenter) la distance légale

Toutes les distances légales peuvent être modifiées par des servitudes inscrites au registre foncier. C'est un levier puissant, mais il suppose l'accord du voisin et de l'État (à Genève, les servitudes de distance et vue droite doivent être constituées au profit du canton également).

Deux types de servitudes concernent les distances aux limites :

• Servitude de non-bâtir : le propriétaire du fonds servant s'engage à ne pas construire dans une zone définie, ce qui permet au fonds dominant de s'approcher davantage de la limite
• Servitude de distance et vue droite : codifie précisément les distances et ouvertures autorisées entre les deux parcelles, souvent en échange d'une indemnité

À Genève, le RCI (art. 62 à 66) détaille les modèles-types de servitudes. L'autorisation de construire est subordonnée à la preuve de l'inscription de la servitude au registre foncier. Nous avons vu des projets bloqués pendant des mois parce que cette inscription n'avait pas été anticipée — le notaire, le registre foncier et le voisin forment une chaîne qui prend facilement 3 à 4 mois.

Cas particuliers : forêt, cours d'eau, routes et limites de zone

Les distances aux limites de propriété ne sont pas les seules contraintes de recul. D'autres distances, souvent plus importantes, s'ajoutent :

• Distance à la forêt : 20 mètres depuis la lisière dans tout le canton de Genève (art. 11 LaLFo), 10 à 15 mètres dans le canton de Vaud selon les communes
• Distance aux cours d'eau : variable selon le débit et le classement, typiquement 10 à 30 mètres (LEaux-GE, LPE-VD)
• Distance aux routes : fixée par les plans routiers cantonaux et communaux, souvent 3 à 6 mètres depuis l'axe ou le bord de la chaussée
• Distance aux limites de zone : lorsqu'une parcelle jouxte une zone à protéger (agricole, viticulture), des reculs supplémentaires peuvent s'appliquer

Ces contraintes se cumulent. Sur une parcelle en bordure de forêt avec un nant en limite, la surface constructible effective peut être réduite de 40 à 60 % par rapport à la surface cadastrale. C'est pourquoi l'étude de faisabilité — avant l'achat du terrain — est un investissement, pas un coût.

Tableau récapitulatif : distances minimales par canton

Genève zone 5 (villas) : 5 mètres minimum. Genève zones 2-3 (développement) : 6 mètres minimum, ou D = H/2 si supérieur. Canton de Vaud : selon règlement communal, typiquement 3 à 6 mètres. Canton de Fribourg : selon RCU, typiquement 3 à 5 mètres. Distance à la forêt (GE) : 20 mètres. Distance à la forêt (VD) : 10 à 15 mètres. Constructions de peu d'importance (GE) : en limite possible si < 8 m² et conditions RCI respectées.

Erreurs fréquentes et comment les éviter

En quinze ans de pratique, les erreurs que nous voyons le plus souvent sur les questions de distances aux limites sont toujours les mêmes :

• Mesurer la distance depuis le mur et non depuis la saillie la plus avancée (balcon, avant-toit, escalier extérieur). La LCI genevoise mesure depuis tout élément de construction en saillie
• Confondre limite cadastrale et limite physique (clôture). La clôture ne correspond pas toujours à la limite de propriété réelle — un relevé géomètre est indispensable
• Ignorer les servitudes existantes sur la parcelle voisine. Avant de dessiner quoi que ce soit, l'extrait du registre foncier des deux parcelles (la vôtre ET celle du voisin) doit être sur la table
• Oublier les distances cumulatives (limite + forêt + cours d'eau) qui réduisent drastiquement l'enveloppe constructible

Vérifier avant de projeter

Les distances aux limites de propriété sont le premier paramètre que nous vérifions dans toute étude de faisabilité. Un écart de 50 centimètres peut transformer un projet réalisable en refus d'autorisation. Si vous avez un doute sur la constructibilité de votre parcelle — que ce soit à Genève, dans le canton de Vaud ou à Fribourg — contactez-nous pour une analyse réglementaire avant de mandater des plans. Le texte complet de la LCI genevoise est consultable sur le site du SIL.