Extension de maison dans le canton de Vaud : distance aux limites et surface au sol dans huit communes, coût 2026

Sur une parcelle de 900 m² de La Côte, une extension de 35 m² ajoutée à une maison de 1976 est admise à Gland, trop grande pour le règlement de Rolle, à examiner avec la commune à Nyon et refusée à Morges selon la pratique annoncée par la commune. Pour une extension de maison dans le canton de Vaud, la distance aux limites et la surface au sol admise sont fixées par le règlement de chaque commune, et plusieurs règlements font varier la distance avec la taille de la maison agrandie.

Selon la commune, une extension doit rester à 4, 5, 6 ou 7 mètres de la limite de propriété. Nyon tient compte de la surface au sol de la maison, Pully de la longueur de la façade, et Morges applique deux règlements en même temps jusqu'au vote de son nouveau plan.

• Vous voulez savoir quel texte s'applique à votre parcelle : le règlement communal et l'extrait du cadastre.
• Votre maison est à Nyon, Morges, Gland, Rolle, Pully, Lutry, Épalinges ou au Mont-sur-Lausanne : les distances commune par commune.
• Vous pensez à un garage, à un jardin d'hiver, ou votre maison est déjà trop proche de la limite : les constructions admises près de la limite.
• Vous chiffrez le projet : le coût et les taxes communales, puis une extension de 35 m² dans quatre communes.
• Vous préparez le dépôt : les étapes, les délais et la liste de contrôle.

Qui fixe la distance aux limites d'une extension dans le canton de Vaud

Dans le canton de Vaud, la distance entre une extension et la limite de propriété est fixée par le plan d'affectation de la commune et son règlement. La loi cantonale (LATC) ne donne qu'une seule distance chiffrée : 5 mètres, pour un territoire qui n'a encore aucun plan d'affectation (art. 135 al. 2 let. b LATC).

Chaque commune écrit donc sa propre règle et sa propre méthode : un chiffre fixe, ou une distance qui dépend de la hauteur, de la longueur de façade ou de la surface au sol. Pour connaître le texte qui vaut pour votre parcelle, téléchargez l'extrait du cadastre des restrictions de droit public à la propriété foncière (RDPPF), gratuit sur rdppf.vd.ch. Il donne la zone, le règlement communal et sa date, et il signale une zone réservée ou un nouveau plan déjà mis à l'enquête.

La commune applique une zone réservée ou un nouveau plan mis à l'enquête avant même leur entrée en vigueur. Dès qu'un nouveau plan est mis à l'enquête, la municipalité refuse tout permis contraire (art. 49 al. 1 LATC), et une zone réservée peut limiter les constructions pendant cinq ans, prolongeables de trois ans (art. 46 al. 1 LATC). En 2026, Morges, Pully, Épalinges et Rolle sont dans ce cas, au moins pour une partie de leur territoire.

Un ingénieur géomètre breveté reporte ensuite la distance sur le plan de situation du dossier, qu'il authentifie (art. 69 RLATC). Pendant le chantier, le propriétaire avise la municipalité après la pose des gabarits (les piquets et les lattes qui marquent sur le terrain l'emplacement de l'extension), puis à la première dalle, pour qu'elle vérifie l'implantation (art. 77 RLATC).

Distance aux limites dans huit communes vaudoises : de 4 à 7 mètres

Dans les zones de villas de huit communes vaudoises, la distance minimale entre une maison et la limite de propriété va de 4 mètres à Rolle à 7 mètres à Nyon pour une grande maison. Le tableau donne aussi la surface au sol admise, qui limite souvent la taille de l'extension avant la distance.

Sources : règlements communaux (Rolle art. 15 et 17, Épalinges art. 25 à 28, Pully art. 10 et 16, Nyon art. 38 et 41, Gland art. 24 et 26, Lutry art. 137 et 138, Le Mont-sur-Lausanne art. 60 à 64, Morges art. 36 et 38 du plan de 1990, art. 10.5 et 11.5 du plan de 2025). L'extrait RDPPF indique la zone exacte de votre parcelle. Épalinges a mis un nouveau plan à l'enquête du 23 mai au 21 juin 2026.

Nyon : la distance augmente avec la surface au sol de la maison

À Nyon, l'article 38 du règlement fixe la distance d'après la surface bâtie, c'est-à-dire l'emprise de la maison vue d'en haut. Sous 100 m² au sol, la maison reste à 5 m de la limite. De 100 à moins de 150 m², il faut 6 m, ou 5 m si la corniche (le haut du mur de façade, sous le toit) ne dépasse pas 4,50 m. Au-delà de 150 m², il faut 7 m, ou 6 m avec une corniche basse.

En agrandissant, le propriétaire change donc la surface bâtie de toute la maison, et la distance exigée avec elle. Une maison basse de 120 m² au sol, à 5 m de sa limite ouest, respecte le règlement ; avec 35 m² de plus, elle couvre 155 m² et le règlement exige 6 m sur tout le pourtour. L'article 41 limite aussi la surface bâtie à un huitième de la parcelle, ou à un cinquième si la corniche ne dépasse pas 4,50 m : sur 900 m², 112,5 m² ou 180 m².

Pully : la distance augmente avec la longueur de la façade

Le règlement de Pully exige, à son article 16, 5 m pour une façade de 16 m au plus, puis 0,30 m de plus par mètre ou fraction de mètre supplémentaire. Une extension qui prolonge une façade de 14 à 20 m porte la distance exigée de cette façade à 6,20 m. Le Conseil communal a aussi adopté le 19 novembre 2025 une zone réservée, et le cadastre indique qu'elle s'applique déjà aux demandes de permis. Tout agrandissement au sol doit laisser 50 % de la parcelle en pleine terre, c'est-à-dire sans construction ni revêtement, même enterrés.

Morges : deux règlements appliqués en même temps, vote du Conseil communal attendu

À Morges, le plan de 1990 reste en vigueur et exige 6 m. Le nouveau plan d'affectation, mis à l'enquête en 2025, donne 4 m pour une façade de moins de 10 m. En attendant son entrée en vigueur, la commune instruit chaque demande selon les deux textes : « Lorsque deux règles sont contradictoires, la plus contraignante s'applique. » Une extension reste donc à 6 m aujourd'hui.

Le Conseil communal examine le nouveau plan en plusieurs séances, avec une suite prévue le 4 novembre 2026 ; aucune décision n'était publiée au 23 octobre 2026. La commission du Conseil communal chargée du dossier propose un amendement : une distance de base de 6 m, avec une marge entre 4 et 6 m seulement pour remplacer un bâtiment existant ou sur une parcelle de moins de 600 m². La Municipalité s'y oppose : selon elle, un propriétaire qui ajoute une véranda ou un petit agrandissement ne pourrait plus construire à 4 m.

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Construire près de la limite : annexes, jardin d'hiver et maisons anciennes

Entre la maison et la limite, le droit vaudois admet des dépendances, une isolation extérieure et quelques petits objets, mais aucune pièce habitable. Une maison déjà trop proche de la limite peut en général être agrandie, si l'extension respecte elle-même le règlement.

Dépendances, isolation et petits objets dans la bande libre

L'article 39 du règlement cantonal (RLATC) permet à la municipalité d'autoriser des dépendances dans l'espace réglementaire, c'est-à-dire la bande entre la maison et la limite que le règlement oblige à laisser libre, sauf règle communale contraire. Il s'agit de constructions séparées de la maison, sans communication intérieure avec elle, comme un pavillon, un réduit de jardin ou un garage pour deux voitures au plus. Elles « ne peuvent en aucun cas servir à l'habitation ou à l'activité professionnelle » (art. 39 al. 2 RLATC) : un bureau de jardin où vous travaillez n'en fait pas partie, et une pièce reliée à la maison par une porte doit respecter toute la distance.

Les communes précisent la règle cantonale :

• Gland admet des dépendances d'un seul niveau, 3 m à la corniche, 45 m² au total (art. 69), et un jardin d'hiver ou un couvert de terrasse à 3 m de la limite (art. 69 bis).
• Rolle n'admet qu'une seule dépendance de 36 m² au plus dans la bande en zone de faible densité (art. 20), et la compte dans la surface bâtie.
• Pully ne compte ni dans la surface bâtie ni dans la distance une dépendance de 36 m² au plus (art. 26 al. 3).
• Nyon laisse avancer de 2 m au plus dans la bande les terrasses couvertes, les balcons et les avant-toits (art. 83).

Partout, la loi cantonale autorise dans l'espace réglementaire une isolation périphérique nouvelle d'une maison existante (art. 97 al. 6 LATC) et des panneaux solaires au sol de 3 m de haut au plus (art. 97 al. 5 LATC). Un règlement communal peut aussi prévoir qu'une construction souterraine ou semi-enterrée n'entre pas dans le calcul des distances, si le terrain n'est pas sensiblement modifié (art. 84 LATC). Une cabane de jardin de 8 m² ou une pergola non couverte de 12 m² peuvent être dispensées d'autorisation et placées dans la bande (art. 68a et 68b RLATC), mais vous devez les annoncer à la commune.

Le jardin d'hiver : annexe légère ou pièce de la maison

Non chauffé, un jardin d'hiver peut être traité comme une annexe légère : Gland ne le compte pas dans la surface constructible s'il reste sous 20 % de la surface de la maison (art. 71). Chauffé et ouvert sur le séjour, il devient une pièce de la maison, avec la distance complète et l'isolation d'une construction neuve. Notre article sur la véranda et l'autorisation de construire explique à partir de quand une véranda devient une pièce habitable.

Une maison déjà trop proche de la limite

L'article 80 LATC protège les bâtiments devenus non conformes à un règlement plus récent, notamment sur la distance aux limites. Leur transformation dans le volume existant « ou leur agrandissement peuvent être autorisés », si les travaux n'aggravent pas « l'atteinte à la réglementation en vigueur ou les inconvénients qui en résultent pour le voisinage » (art. 80 al. 2 LATC). Gland (art. 124) et Rolle (art. 126) admettent l'agrandissement d'une telle maison si la partie ajoutée respecte les règles de la zone : distance, surface au sol et hauteur. Pully renvoie à la loi cantonale (art. 35).

Morges écrit, dans la foire aux questions de son nouveau plan : « Les bâtiments qui dérogent déjà à cette règle bénéficient du droit acquis (art. 80 LATC) mais ne peuvent pas être agrandis. » Cette formulation va plus loin que la loi cantonale. Elle ne figure pas dans le règlement, mais elle indique comment la commune traite les demandes : avant de dessiner une extension sur une maison morgienne trop proche de sa limite, nous posons la question à la police des constructions de Morges.

L'accord du voisin pour réduire la distance

Lutry autorise une réduction de la distance « moyennant accord entre les propriétaires concernés », si l'écart entre les deux maisons reste au moins égal à la somme des deux distances réglementaires (art. 8 du règlement). L'accord prend la forme d'une convention signée aussi par la Municipalité, ou d'une servitude de non-bâtir en faveur de la commune. Le voisin renonce ainsi à construire sur une bande de son terrain : préparez la discussion avec un plan coté. Une servitude n'est valable que passée en la forme authentique, devant notaire (art. 732 al. 1 du Code civil, depuis 2012).

Coût d'une extension de maison dans le canton de Vaud en 2026

Le coût d'une extension de maison dans le canton de Vaud dépend d'abord de son volume construit, puis des raccords avec la maison existante. Pour une extension de 35 m², les frais communaux et les taxes de raccordement vont de quelques centaines de francs à environ 3'100 francs selon la commune.

Pour le bâtiment, nous partons de valeurs publiques. La Surveillance fédérale des prix retient, pour la valeur d'assurance d'une maison individuelle, 1'070 francs par mètre cube de volume selon la norme SIA 416 (document de mai 2026). Pour recouper ce chiffre, nous avons utilisé la statistique genevoise, qui publie le volume et la valeur des bâtiments neufs : en 2023, 2,619 millions de mètres cubes pour 2,535 milliards de francs, soit environ 970 francs par mètre cube, un ordre de grandeur proche.

Une extension de plain-pied de 35 m² à toit plat représente environ 133 mètres cubes (35 m² multipliés par 3,80 m, des fondations au haut du toit). À 1'070 francs le mètre cube, le bâtiment coûte environ 142'000 francs : c'est le chapitre 2 du code des frais de construction (CFC 2), la base des émoluments communaux. Une extension coûte plus cher au mètre cube qu'une maison neuve, avec des fondations, des façades et un toit pour peu de volume, et il faut ouvrir le mur existant, poser une poutre, raccorder l'étanchéité et prolonger le chauffage. Nous comptons environ 25'000 francs pour ces raccords, une hypothèse à remplacer par des offres d'entreprises : le bâtiment atteint ainsi environ 170'000 francs.

Il faut ajouter les aménagements extérieurs et les honoraires de l'architecte, de l'ingénieur civil et du géomètre, présentés dans notre article sur les honoraires d'architecte en Suisse romande. Une annexe chauffée doit respecter les exigences énergétiques d'une construction neuve (art. 3 al. 3 let. b RLVLEne). La loi sur l'énergie de 2006 limite à 60 % la part de mazout dans le chauffage d'une extension (art. 30b al. 2), sauf sous 50 m² chauffés ou sous 20 % de la surface chauffée existante (art. 30b al. 3) : une extension de 35 m² peut donc rester sur la chaudière existante. Une demande de permis déposée jusqu'au 31 décembre 2026 reste soumise à cette loi de 2006. Les demandes déposées dès le 1er janvier 2027 suivent la nouvelle loi vaudoise sur l'énergie, dont les règles sur le chauffage ne visent que les demandes déposées dès le 1er juillet 2027.

Les frais communaux, en revanche, peuvent être calculés au franc près d'après les règlements. Le tableau les applique à une extension de 35 m² de plancher, avec un toit de 35 m² dont l'eau de pluie part aux égouts, pour 170'000 francs de travaux CFC 2.

Sources : règlements des émoluments et des eaux de Nyon, Rolle (avec le tarif du SIDERE), Morges et Gland (art. 115 du règlement des constructions, art. 30 du règlement des égouts). À Morges, la taxe de permis baisse de 30 % si l'isolation atteint la valeur cible de la norme SIA 380/1. Le canton facture en plus 150 à 1'000 francs pour la gestion et la publication du dossier par la Centrale des autorisations (CAMAC), et la commune refacture l'avis d'enquête.

Après les travaux, l'Établissement cantonal d'assurance (ECA) estime la nouvelle valeur de la maison, qui sert de base à la prime annuelle. À titre de repère, un mètre carré habitable dans une maison ancienne vaut en moyenne environ 10'800 francs à Nyon et 8'200 francs à Morges (estimation HILO). Dans notre exemple, construire un mètre carré d'extension coûte environ 4'900 francs. Un mètre carré ajouté n'atteint toutefois pas forcément le prix moyen lors d'une revente.

Scénario chiffré : une extension de 35 m² dans quatre communes de La Côte

Une extension de 35 m², sur la même parcelle, est conforme à Gland, trop grande à Rolle, à discuter avec la commune à Nyon et refusée à Morges selon la pratique annoncée. Ce cas type illustratif applique les règlements cités ; il ne décrit pas un projet réel.

La parcelle mesure 900 m², 30 m de côté. La maison de 1976 compte un rez-de-chaussée et des combles habitables, 120 m² au sol (12 m sur 10 m) et une corniche à 4,20 m. Sa façade ouest est à 5 m de la limite, sa façade est à 13 m. Les propriétaires veulent ajouter côté est un séjour de 35 m² (7 m sur 5 m) à toit plat : l'extension s'arrêterait à 6 m de la limite est, et la maison couvrirait 155 m².

À Gland, la façade ouest est déjà trop proche, puisque le règlement exige 6 m. L'article 124 autorise toutefois l'agrandissement si l'extension respecte la zone, ce qui est le cas : 155 m² au sol sur 180 m² admis, un seul niveau, 6 m côté est. Les frais communaux chiffrables s'élèvent à 297.50 francs, avant les taxes d'eau calculées sur la nouvelle valeur d'assurance.

Rolle n'exige que 4 m de distance, ce qui ne gêne pas le projet. Le projet dépasse en revanche la surface bâtie admise : un sixième de 900 m² donne 150 m², garages et couverts compris. Une extension de 30 m² au plus reste possible ; pour 30 m², les frais communaux chiffrables s'élèvent à environ 2'300 francs, contre 2'630 francs pour 35 m².

À Nyon, avec une corniche à 4,20 m, le règlement admet un cinquième de la parcelle au sol, soit 180 m². Avec 155 m² au sol au lieu de 120, la distance exigée passe de 5 à 6 m : l'extension la respecte, mais la façade ouest existante, à 5 m, ne la respecte plus. Nous présenterions ce point au Service du territoire de Nyon avant tout dessin définitif, avec une variante de 29 m² : la maison resterait sous 150 m² au sol, et la distance exigée resterait de 5 m.

Pour Morges, la surface de plancher ne pose pas de difficulté : le plan de 1990 admet 0,3 fois la parcelle pour l'habitation, soit 270 m², et la maison agrandie compterait environ 225 m², avec 190 m² existants au rez et dans les combles. Le projet bute sur la façade ouest, construite à 5 m de la limite, puisque la commune annonce qu'elle n'autorise pas l'agrandissement d'une maison qui déroge déjà à la distance. Si le Conseil communal adopte le nouveau plan, la distance de base peut changer. La règle de la foire aux questions resterait applicable à cette maison, dont une façade est déjà trop proche : l'agrandissement resterait refusé.

Dans les quatre communes, le bâtiment coûte environ 170'000 francs, honoraires et aménagements extérieurs en plus. Du dépôt au permis, la Cour des comptes vaudoise a observé de 2 à 8 mois dans les communes qu'elle a auditées (rapport n° 73, 2021).

Étapes et délais d'une extension de maison dans le canton de Vaud

Une extension habitable passe presque toujours par une mise à l'enquête publique de 30 jours, puis par un examen cantonal et une décision de la commune. Comptez plusieurs mois entre le premier relevé et le début du chantier.

La dispense d'enquête prévue pour les travaux de minime importance (art. 111 LATC et art. 72d RLATC) vise un avant-toit, un balcon, une isolation extérieure ou un garage pour deux voitures. Elle est exclue quand la demande comporte une dérogation, et elle ne dispense jamais du permis. Les plans sont signés par un architecte inscrit au registre REG A ou B (art. 5e de la loi sur la profession d'architecte).

Voici les délais légaux : 30 jours d'enquête dès le lendemain de la publication dans la Feuille des avis officiels (art. 109 LATC), 30 jours pour la décision cantonale (art. 122 al. 2 LATC), 40 jours pour la décision de la municipalité (art. 114 LATC), puis 30 jours de délai de recours, pendant lesquels le chantier ne peut pas commencer. En mars 2026, le canton reconnaissait que ses services les plus en retard ne respectent le délai de 30 jours que dans un tiers des cas. Le permis tombe si les travaux n'ont pas commencé dans les deux ans (art. 118 LATC).

Avant de demander une offre d'entreprise, suivez cette liste :

1. Téléchargez l'extrait RDPPF et notez la zone, le règlement, toute zone réservée ou tout plan à l'enquête.
2. Mesurez la distance actuelle de chaque façade à la limite : une façade déjà trop proche change la procédure.
3. Dessinez la maison agrandie avant de mesurer la bande libre, car la distance peut dépendre de la surface au sol ou de la longueur de façade.
4. Additionnez la surface au sol de la maison, de l'extension, des garages et des couverts, et comparez-la à la surface admise.
5. Décidez si la pièce sera chauffée et reliée à la maison : dans ce cas, elle respecte la distance complète et l'isolation du neuf.
6. Si la distance manque de peu, vérifiez si votre règlement permet un accord avec le voisin.
7. Demandez à la commune d'examiner l'avant-projet ; Rolle, par exemple, ne facture pas le premier contrôle.
8. Calculez les frais avec les règlements des émoluments et des eaux, plus 150 à 1'000 francs de frais cantonaux.
9. Faites établir le plan de situation par un géomètre breveté, puis déposez le dossier sur la plateforme cantonale.

Notre article sur la procédure de permis de construire dans le canton de Vaud détaille chaque pièce du dossier, et la comparaison des distances à Genève, dans le canton de Vaud et à Fribourg présente les règles des deux autres cantons.

Questions fréquentes sur l'extension d'une maison dans le canton de Vaud

Faut-il une mise à l'enquête pour une extension de maison dans le canton de Vaud ?

Oui, dans la grande majorité des cas : une extension habitable demande un permis et une mise à l'enquête de 30 jours (art. 109 LATC). La commune peut dispenser d'enquête des travaux de minime importance, sans dérogation, mais une pièce ajoutée à la maison entre rarement dans cette catégorie.

Peut-on construire une extension en limite de propriété avec l'accord du voisin ?

Seulement si le règlement communal le prévoit, comme à Lutry, qui exige une convention signée par la Municipalité ou une servitude notariée. Sans une telle règle, l'accord du voisin ne suffit pas. Il faudrait une dérogation au règlement, et la municipalité ne peut en accorder une que si le règlement de la commune prévoit cette possibilité (art. 85 al. 1 LATC).

Une véranda ou un jardin d'hiver compte-t-il dans la distance aux limites ?

Une véranda chauffée reliée au séjour fait partie de la maison et respecte la distance complète. Certaines communes traitent à part le jardin d'hiver non chauffé : à Gland, il peut s'approcher à 3 m de la limite (art. 69 bis).

Combien coûte le permis de construire d'une extension ?

Chaque commune vaudoise fixe son tarif. Pour 170'000 francs de travaux, le permis coûte 212.50 francs à Gland, 255 francs à Morges et à Rolle et 880 francs à Nyon. Les taxes d'égouts et d'eau potable ajoutent environ 2'000 à 2'300 francs pour 35 m² à Nyon, à Morges et à Rolle.

Mesurer la parcelle avant de dessiner l'extension

Sur 900 m², une maison de 120 m² au sol peut gagner 35 m² à Gland et 30 m² au plus à Rolle. À Nyon, une extension de 29 m² garde une distance exigée de 5 m ; avec 35 m², la commune exige 6 m. À Morges, une façade construite à 5 m de la limite en 1976 suffit pour que la commune refuse l'agrandissement. Les frais communaux chiffrables du scénario, de 297.50 à 3'102.50 francs, restent faibles à côté des 170'000 francs du bâtiment. Avant tout dessin, comparez donc la distance actuelle de chaque façade et la surface au sol de la maison agrandie aux chiffres du règlement de votre commune.

Pour cette comparaison, il vous faut l'extrait RDPPF de la parcelle et un relevé de la maison avec la distance de chaque façade à la limite. Nos services d'architecture couvrent ensuite le relevé, l'avant-projet, l'examen avec la commune et le dépôt du dossier. Pour parler de votre parcelle et de votre extension avant d'engager une étude, prenez un premier rendez-vous de 45 minutes avec un architecte HILO, gratuit et sans engagement.