Plan d'architecte en Suisse : coût par phase SIA, prix du dossier de permis et délais réels

Pour obtenir les plans et le dossier de permis de construire, vous payez à l'architecte les trois phases de l'étude du projet : l'avant-projet, le projet de l'ouvrage et la demande d'autorisation. Dans ses éditions de 2003 et de 2014, le règlement 102 de la Société suisse des ingénieurs et des architectes (SIA), qui porte sur les prestations et les honoraires des architectes, contenait une répartition des honoraires par phase, encore utilisée comme repère : ces trois phases y valent 32,5 % des honoraires d'un mandat complet, soit à peu près un tiers. Pour la villa de Morges décrite plus bas, transformée et agrandie avec 620'000 CHF de travaux et 105'400 CHF d'honoraires pour le mandat complet, ce tiers représente 34'255 CHF hors TVA, dont 2'635 CHF pour la demande d'autorisation (phase 33), pendant laquelle l'architecte met les plans au format exigé par l'autorité.

Les lois de Genève, du canton de Vaud et du canton de Fribourg donnent à l'autorité de 20 à 60 jours pour décider, selon la procédure, et ces délais ne valent que pour un dossier complet. Les durées mesurées sont plus longues : dans le canton de Fribourg, la moitié des procédures de 2024 ont duré 139 jours ou moins, du dépôt de la demande auprès de la commune jusqu'à la décision du préfet ; à Lausanne, les permis délivrés en 2025, sans les cas extrêmes, ont demandé en moyenne 9 mois et 7 jours depuis le dépôt.

Cet article décrit ce que contient chaque jeu de plans, de l'avant-projet aux plans d'exécution, et ce qu'il coûte, les factures qui viennent en plus des honoraires, les règles de chaque canton sur la signature des plans et sur les délais, puis le budget et le calendrier d'une villa transformée à Morges. Un calculateur, placé plus bas, donne le prix des plans pour le coût de vos propres travaux.

Quatre jeux de plans se succèdent, chacun pour un usage différent

Un mandat d'architecte produit quatre jeux de plans successifs, à des échelles de plus en plus précises : deux servent à choisir puis à fixer le projet avec vous (l'avant-projet et le projet de l'ouvrage), le troisième reprend ces plans au format exigé par l'autorité qui délivre le permis, le quatrième sert aux entreprises qui construisent. Chaque jeu correspond à une phase numérotée par la SIA. Le premier chiffre du numéro désigne l'étape du mandat : 3 pour l'étude du projet, 4 pour les appels d'offres, 5 pour la réalisation. Le tableau plus bas donne l'échelle et la part des honoraires de chaque jeu.

Pendant l'avant-projet, phase SIA 31, l'architecte cherche l'implantation du bâtiment, sa forme et son parti architectural, c'est-à-dire l'idée générale du projet. Il dessine couramment ces premiers plans au 1:200 ; ils suffisent déjà pour une demande préalable, qui permet d'obtenir l'avis de l'autorité sur l'implantation et le volume du projet avant la demande complète. Le règlement genevois d'application de la loi sur les constructions (RCI) admet cette échelle pour une demande préalable (art. 11 al. 1 RCI) ; le règlement vaudois sur l'aménagement du territoire et les constructions (RLATC) admet le 1:100 ou le 1:200 pour une demande qui porte seulement sur l'implantation du bâtiment (art. 70 RLATC).

Au stade du projet de l'ouvrage, phase 32, l'architecte fixe les dimensions, la structure porteuse, les matériaux et les techniques. Les plans, coupes et façades de cette phase sont cotés au 1:100. Ce sont ces plans que l'architecte met ensuite au format exigé par l'autorité pendant la phase 33, appelée « demande d'autorisation ».

Le troisième jeu forme le dossier d'autorisation, préparé pendant la phase 33. Cette phase consiste à mettre les plans de la phase 32 au format légal, à réunir les pièces annexes exigées par le canton (le règlement genevois en énumère 26, le règlement vaudois 13 : art. 9 al. 2 RCI, art. 69 al. 1 RLATC), puis à suivre l'examen du dossier par l'autorité, appelé instruction. La phase 33 demande surtout du travail administratif ; elle vaut 2,5 % des honoraires dans la répartition de 2014.

Les plans d'exécution, phase 51, arrivent après le permis et après les appels d'offres aux entreprises (phase 41). Ils sont dessinés au 1:50, puis au 1:20 et jusqu'au 1:1 pour les détails constructifs. Les entreprises construisent d'après les plans d'exécution, plus détaillés que ceux de la demande de permis.

À chaque jeu correspond un degré de précision budgétaire que le règlement SIA 102 chiffre : l'estimation de l'avant-projet est donnée à ± 15 % (art. 4.31), le devis général du projet de l'ouvrage à ± 10 % (art. 4.32), sauf autre accord et à condition que votre contrat renvoie à ce règlement. La section vaudoise de la SIA publie les mêmes valeurs dans son dépliant destiné aux maîtres d'ouvrage. Sur 620'000 CHF de travaux, la marge de 15 % représente 93'000 CHF dans un sens ou dans l'autre après l'avant-projet ; après le projet de l'ouvrage, la marge de 10 % ne représente plus que 62'000 CHF.

Ce que pèse chaque jeu de plans dans les honoraires

Les parts d'honoraires par phase partielle publiées par la SIA dans l'édition 2014 de son règlement 102, les mêmes que dans l'édition de 2003, sont les suivantes : 9 % pour l'avant-projet, 21 % pour le projet de l'ouvrage, 2,5 % pour la procédure de demande d'autorisation, 18 % pour l'appel d'offres, 16 % pour le projet d'exécution, 29 % pour l'exécution et 4,5 % pour la mise en service.

Le règlement en vigueur ne contient plus ces pourcentages, que les bureaux d'architectes utilisent encore comme repère, sans force obligatoire. Selon l'article 7 de l'édition 2014, l'architecte calculait le temps de travail nécessaire à partir du coût de l'ouvrage et de plusieurs coefficients, comme celui qui exprime le degré de difficulté du projet ; le même article contenait la répartition des honoraires par phase (art. 7.7). En septembre 2017, le secrétariat de la Commission de la concurrence a ouvert une enquête préalable, parce que ces formules de calcul des honoraires lui paraissaient problématiques au regard de la loi sur les cartels. À la demande de ce secrétariat, la SIA a sorti de son règlement 102, en novembre 2018, les articles 6 et 7, qui contenaient ces formules, et les a publiés à part dans une aide au calcul valable jusqu'au 31 décembre 2019. Cette aide ne donnait plus de valeur chiffrée aux coefficients : l'architecte et son client devaient désormais fixer ces valeurs au cas par cas. La nouvelle édition du règlement, publiée au 1er janvier 2020, a supprimé le calcul d'après le coût de l'ouvrage, sans le remplacer. Dans son commentaire de cette édition, publié en 2021 par l'Institut pour le droit suisse et international de la construction de l'Université de Fribourg, Blaise Carron, professeur à l'Université de Neuchâtel, relève que le règlement 102:2020 « ne contient plus la répartition des 100 % de prestations en fonction des phases partielles ». Chaque architecte fixe donc librement ses honoraires avec son client, selon le modèle d'honoraires choisi, par exemple au temps passé ou au forfait.

Additionnées, les phases 31 à 33 représentent 32,5 % de l'honoraire total, soit à peu près un tiers du mandat. Sur une villa dont les honoraires complets atteignent 100'000 CHF, la conception et le dossier jusqu'au permis valent 32'500 CHF, dont 2'500 CHF seulement pour la demande d'autorisation (phase 33). Sur un projet de cette taille, la conception (phases 31 et 32) vaut à elle seule 30'000 CHF. Si un architecte vous propose par exemple 5'000 CHF pour « le dossier de permis » d'un tel projet, ce prix ne peut donc pas comprendre la conception : il suppose un projet déjà dessiné. Le montant des honoraires complets dépend du coût des travaux ; notre article sur le coût d'un architecte en Suisse romande donne les pourcentages d'usage.

Pour votre propre projet, le calculateur ci-dessous part du coût estimé de vos travaux, sans le terrain ni les taxes. Choisissez le type de projet, puis « Jusqu'au permis de construire » dans l'étendue du mandat : il affiche une fourchette d'honoraires pour les phases 31 à 33 et leur répartition. Réglé sur l'exemple de Morges, soit 620'000 CHF de travaux de rénovation ou de transformation, il donne 30'000 à 40'000 CHF hors TVA.

Le prix d'un dossier de permis et les factures qui l'accompagnent

Certains bureaux proposent l'établissement du dossier de demande de permis au forfait, par exemple pour une transformation dont les plans de l'état existant sont déjà relevés. Avant de comparer deux forfaits, vérifiez les phases qu'ils couvrent : avec un forfait limité à la phase 33, vous payez la mise au format légal, les pièces annexes et le suivi de l'instruction ; la conception du projet relève des phases 31 et 32, que l'architecte facture à part. Pour un petit projet, comme une véranda ou deux fenêtres de toit, la conception et le dossier forment presque un seul travail : des bureaux publient des forfaits de « demande de permis » qui comprennent le dessin des plans du projet, et parfois le relevé de la maison existante. Demandez si ce relevé est compris, ou si vous devez fournir vous-même les plans existants.

Des taux horaires publiés permettent de vérifier un forfait. Un service du canton de Vaud, la Direction générale de la mobilité et des routes, publie chaque année les tarifs horaires qu'il applique aux ingénieurs et aux architectes qu'il mandate sans appel d'offres. Pour 2026, ses taux maximaux vont de 90 CHF de l'heure en catégorie G à 175 CHF en catégorie B ; ce service n'applique qu'exceptionnellement la catégorie A, à 220 CHF. La catégorie dépend de la fonction et de l'expérience de la personne, du dessinateur (catégories G à E) au chef de projet d'un projet complexe (catégories B et A). Quand un bureau facture toutes les heures de son équipe au même taux, appelé taux moyen, le barème limite ce taux à 155 CHF. Dans le privé, chaque bureau choisit son tarif horaire, que vous négociez avec lui ; l'article que nous consacrons aux honoraires d'architecte compare aussi les plafonds publiés par la Ville de Genève et par l'État de Fribourg. Pour vérifier un forfait, divisez-le par le taux horaire : à 150 CHF de l'heure, un forfait de 3'000 CHF hors TVA correspond à 20 heures de travail.

Cinq autres postes arrivent sur des factures séparées, à côté de celles de l'architecte :

• plan de situation établi par un ingénieur géomètre breveté, sur devis du géomètre ;
• justificatif thermique et formulaire énergétique, sur devis du bureau qui les établit ;
• diagnostic des substances dangereuses sur un bâtiment ancien : pour l'amiante, de 1'400 à 2'500 CHF pour une villa de 120 à 300 m², analyses courantes de laboratoire comprises, selon les tarifs publiés par un diagnostiqueur romand (voir notre article sur le diagnostic amiante obligatoire) ;
• pose et location de gabarits, des perches qui montrent sur le terrain les contours et la hauteur de la future construction : obligatoires dans le canton de Fribourg sauf dispense de la commune, exigés au cas par cas à Genève et dans le canton de Vaud ;
• émoluments de l'autorité, calculés selon des règles différentes d'un canton et d'une commune à l'autre : au m² de surface de plancher à Genève, au temps passé à Lausanne, en pour mille du coût des travaux à Morges.

Les émoluments sont les taxes que l'autorité facture pour examiner la demande et délivrer le permis. À Genève, l'émolument d'une extension de 30 m² est de 520 CHF : 250 CHF d'enregistrement et 90 CHF par tranche de 10 m² de surface de plancher. Pour une transformation ou une rénovation qui ne crée pas de surface supplémentaire, le règlement réduit de moitié le montant par tranche de 10 m², à 45 CHF (art. 257 al. 9 RCI). Dans le canton de Vaud, la commune et le canton facturent chacun leurs émoluments. Le canton perçoit de 120 à 10'000 CHF chaque fois qu'un de ses services examine le projet, soit pour délivrer une autorisation spéciale, que la loi réserve au canton pour certains ouvrages (art. 120 LATC), soit pour donner son avis, appelé préavis ; le montant dépend du temps consacré et de la complexité du dossier. Il perçoit en outre de 150 à 1'000 CHF pour la gestion du dossier et sa publication par la Centrale des autorisations de construire (CAMAC), selon le règlement cantonal sur les émoluments (art. 10).

À Genève, le poste du géomètre dépend de la nature des travaux : la signature du plan cadastral par un ingénieur géomètre breveté est obligatoire, sauf lorsque la demande porte uniquement sur une transformation, une rénovation ou un changement d'affectation (art. 9 al. 2 let. b RCI). Dans le canton de Vaud, le plan de situation doit être authentifié par le géomètre (art. 69 al. 1 ch. 1 RLATC) ; pour un objet qui peut être dispensé d'enquête publique, ou pour une transformation ou un changement d'affectation qui ne modifie ni les volumes ni les surfaces au sol, un extrait cadastral ou une copie à jour du plan de situation suffit (ch. 1bis).

Qui doit signer les plans déposés

L'obligation de faire signer les plans par un professionnel inscrit dépend de la procédure suivie et de la nature des travaux, quel que soit le budget.

À Genève, les plans joints à toute demande publiée dans la Feuille d'avis officielle (FAO), c'est-à-dire à toute demande en procédure ordinaire, doivent être établis et signés par une personne inscrite au tableau des mandataires professionnellement qualifiés (MPQ), dans la catégorie correspondant à la nature de l'ouvrage (art. 2 al. 3 de la loi genevoise sur les constructions et les installations diverses, LCI, qui renvoie à la loi sur l'exercice des professions d'architecte et d'ingénieur du 17 décembre 1982). Les projets d'importance secondaire échappent à cette exigence ; le règlement range notamment parmi eux la modification intérieure sans changement de destination ni atteinte aux façades ou aux éléments porteurs, les places de stationnement et les petits bâtiments de 1'000 m³ au plus destinés à l'usage personnel du constructeur (art. 1A al. 1 RCI). L'autorité garde une marge d'appréciation : si le requérant « ne maîtrise pas suffisamment la conception ou la réalisation de l'ouvrage », le département cantonal chargé des autorisations de construire peut exiger en tout temps le concours d'un mandataire qualifié (art. 1A al. 2 RCI).

Dans le canton de Vaud, les plans de toute construction mise à l'enquête, hormis les constructions de minime importance, doivent être établis et signés par un architecte ou par un ingénieur pour les plans relevant de sa spécialité (art. 106 al. 1 de la loi vaudoise sur l'aménagement du territoire et les constructions, LATC), et la même règle vaut pour les objets dispensés d'enquête publique (art. 72d al. 3 RLATC). Depuis le 1er octobre 2024, fin du délai transitoire de la loi vaudoise sur la profession d'architecte (LPrA), seules peuvent signer comme architecte les personnes inscrites au registre des architectes A ou B du REG (la fondation des registres suisses des professionnels de l'ingénierie, de l'architecture et de l'environnement), celles qui sont autorisées dans un autre canton aux exigences équivalentes et celles qui ont reçu une autorisation de la Chambre des architectes (art. 5e LPrA). Un diplôme d'une école polytechnique fédérale (Lausanne ou Zurich) ou d'une haute école spécialisée ne suffit plus à lui seul.

Le droit fribourgeois exige un architecte inscrit pour la demande de permis, et aussi pour le certificat de conformité, le document qui atteste après les travaux que l'ouvrage respecte les plans approuvés (art. 166 de la loi cantonale sur l'aménagement du territoire et les constructions, LATeC) : le projet de construction, la demande de permis et le certificat de conformité doivent être établis par une personne inscrite au registre des architectes A ou B du REG pour les ouvrages du bâtiment (art. 6 al. 1 let. a du règlement d'exécution de cette loi, ReLATeC). Les projets soumis à la procédure simplifiée échappent à cette exigence, par exemple une transformation intérieure qui ne touche pas la stabilité de la structure porteuse (art. 85 al. 1 let. b1 ReLATeC) : d'autres personnes peuvent les établir, à condition que le dossier soit conforme aux règles de l'art (art. 7 al. 2 ReLATeC). Pour des travaux qui relèvent de la procédure simplifiée, un propriétaire fribourgeois peut donc établir lui-même son dossier. Dans le canton de Vaud, un propriétaire ne peut pas établir lui-même les plans d'un projet dispensé d'enquête, sauf s'il s'agit d'une construction de minime importance, comme une cabane ou un garage à deux voitures (art. 72d al. 1 et 3 RLATC). Notre article sur la rénovation d'une cuisine sans architecte décrit les cas où un permis et un professionnel deviennent obligatoires.

Les avis d'enquête publient le nom de l'auteur des plans : l'avis vaudois publié dans la Feuille des avis officiels mentionne « l'auteur des plans (personne physique) » (art. 72 al. 1 let. e RLATC), l'avis fribourgeois nomme l'architecte ou le mandataire responsable du projet (art. 92 al. 2 ReLATeC), et le permis fribourgeois est communiqué au requérant comme à l'auteur des plans (art. 98 al. 1 ReLATeC). Pendant toute l'enquête, soit 30 jours dans le canton de Vaud et 14 jours en général dans le canton de Fribourg, les voisins et toute personne qui lit l'avis savent donc qui a dessiné le projet.

Le délai de décision commence seulement quand le dossier est jugé complet

Dans le canton de Vaud, la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions laisse au règlement cantonal et aux règlements communaux le soin de fixer les plans et pièces à produire, et précise que « la demande n'est tenue pour régulièrement déposée que lorsque ces exigences sont remplies » (art. 108 al. 2 LATC). Les 40 jours dont dispose la Municipalité pour statuer courent depuis le dépôt d'une demande conforme, et non depuis la date à laquelle vous avez apporté vos classeurs au greffe (art. 114 al. 1 LATC) ; quand le canton doit aussi se prononcer, ils ne courent qu'après sa décision (art. 114 al. 3).

À Genève aussi, le dossier doit être complet pour que le délai commence : une demande qui ne contient pas toutes les pièces exigées est retournée pour complément sans être enregistrée, et les délais d'examen ne courent que du jour de l'enregistrement (art. 13 RCI). Aucune demande n'est enregistrée tant que l'émolument d'enregistrement de 250 CHF n'a pas été acquitté (art. 257 al. 1 RCI). Pendant l'examen, lorsque le département demande de manière motivée des pièces ou renseignements complémentaires nécessaires, le délai de réponse est suspendu jusqu'à réception des documents (art. 4 al. 3 LCI). Pour des travaux qui améliorent la performance énergétique d'un bâtiment existant, le délai de réponse du département continue de courir même si le département demande des pièces. En procédure accélérée, les délais sont très courts : les entités consultées formulent leurs demandes de pièces dans les 5 jours, le requérant dispose de 10 jours pour y répondre, et passé ce délai le département renvoie la requête ou la refuse (art. 3 al. 10 LCI).

L'État de Genève mesure l'effet de ces demandes de pièces sur les autorisations en procédure accélérée. Selon ses comptes 2025, 60 % des dossiers ont reçu une demande de complément. Pour les dossiers qui ont dû être complétés, le délai de 30 jours a été dépassé dans 75 % des cas ; pour les dossiers sans demande de complément, dans 17 % des cas seulement.

Dans le canton de Fribourg, la commune contrôle d'abord le dossier, selon des règles de contrôle qui changent le 1er novembre 2026. Jusqu'au 31 octobre 2026, la commune ne publie la demande pour l'enquête publique que « dès l'acceptation du dossier complet » (art. 92 al. 1 ReLATeC), et elle peut refuser d'entrer en matière « lorsqu'une demande présentée pour la seconde fois est entachée de vices formels » (art. 90 al. 2). Dès le 1er novembre 2026, le règlement révisé lui donne 15 jours dès la réception du dossier pour en examiner la conformité formelle et matérielle ; si le dossier contient des vices de forme, ou si le projet contrevient manifestement aux règles ou exige une dérogation non demandée, la commune le renvoie pour correction ou complément. Le requérant a ensuite 15 jours pour corriger ou compléter sa demande ; s'il ne répond pas, la commune considère qu'il maintient sa demande sans modification (art. 90) et la met à l'enquête sans délai (art. 92 al. 1). Selon les statistiques du canton, environ 70 % des dossiers ont dépassé en 2023 et en 2024 les 49 jours que le canton retient comme délai indicatif pour la phase communale (15 jours de contrôle, 14 jours d'enquête et 20 jours pour l'avis de la commune), en partie parce qu'un très grand nombre de demandes sont renvoyées à leur auteur, en général l'architecte, pour correction ou complément.

Depuis le 1er novembre 2025, un dossier incomplet coûte aussi plus cher en taxes à Lausanne. Le nouveau règlement communal sur les taxes en matière de permis de construire calcule l'émolument en fonction du temps que l'administration consacre au dossier : une taxe de base selon le type de procédure, puis un émolument à un tarif horaire, sans plafond pour la part calculée à l'heure. Chaque complément demandé ajoute donc des heures facturées par la Ville, en plus de celles de l'architecte qui le prépare. Le règlement ne prévoit aucune exemption ni réduction propre à un type de projet, même à vocation sociale ou écologique ; la Ville peut toutefois renoncer à tout ou partie d'un émolument dont le montant serait excessif dans un cas particulier (art. 4 al. 6). La Ville publie des fourchettes indicatives : 2'000 à 9'000 CHF pour une maison neuve jusqu'à trois appartements, 2'000 à 5'000 CHF pour une transformation, 700 à 1'500 CHF pour une installation technique ; notre article sur les démarches de permis à Lausanne détaille ces taxes.

Les délais cantonaux : Genève, canton de Vaud, Fribourg

Genève, le canton de Vaud et le canton de Fribourg fixent des délais de décision proches, mais les font partir de moments différents et les assortissent de conditions différentes.

Genève : 60 jours, 30 en procédure accélérée

En procédure ordinaire, toute demande d'autorisation est publiée dans la Feuille d'avis officielle, et chacun dispose de 30 jours dès la publication pour consulter la demande et les plans au département et transmettre ses observations par écrit (art. 3 al. 1 et 2 LCI). Les communes et les instances consultées ont 30 jours pour donner leur avis, appelé préavis ; passé ce délai, le département peut statuer en considérant leur silence comme une approbation sans réserve (art. 3 al. 3 LCI). Le délai de réponse du département est de 60 jours dès l'enregistrement, ramené à 30 jours en procédure accélérée, où la demande n'est pas publiée (art. 3 al. 7 et art. 4 al. 1 LCI), avec prolongation possible en cas de dérogation, de bâtiment protégé, de zone de développement ou de projet important (art. 4 al. 2). Si le délai s'écoule sans réponse, le requérant peut aviser le département par lettre recommandée qu'il va commencer les travaux ; sans décision notifiée dans les 10 jours qui suivent, il peut les commencer (art. 4 al. 4). L'autorisation devient caduque si les travaux ne débutent pas dans les deux ans qui suivent sa publication (art. 4 al. 5).

Le département peut traiter par cette procédure accélérée, sans publication, notamment une modification intérieure, des travaux qui ne changent pas l'aspect général d'un bâtiment, un projet conforme à la zone villa (cinquième zone) sans dérogation ou une petite construction nouvelle (art. 3 al. 7 LCI). En 2025, l'État de Genève a délivré 58 % des autorisations en procédure accélérée dans les 30 jours, pour un objectif de 80 %, et 81 % dans les 60 jours (comptes 2025 et projet de budget 2027).

Canton de Vaud : 30 jours d'enquête, puis 40 jours après la décision cantonale

La demande de permis est mise à l'enquête publique par la Municipalité pendant 30 jours (art. 109 al. 1 LATC). La Municipalité doit se déterminer dans les 40 jours dès le dépôt d'une demande conforme, délai réduit à 20 jours lorsqu'il n'y a pas eu d'enquête publique (art. 114 al. 1 LATC). Lorsqu'une autorisation ou une approbation cantonale est requise, ces délais ne courent que dès la réception de la décision cantonale, autrement dit après l'examen du dossier par les services cantonaux, que la CAMAC coordonne (art. 114 al. 3 LATC). Si la Municipalité laisse le délai s'écouler, le département cantonal chargé de l'aménagement du territoire, sur requête écrite du requérant, fixe à la Municipalité un ultime délai de 10 jours, puis statue lui-même dans les 20 jours (al. 4).

Notre article sur la procédure du permis dans le canton de Vaud en détaille chaque étape. Pour leurs autorisations, les services cantonaux ont 30 jours dès la réception du dossier complet (art. 122 al. 2 LATC). Le Conseil d'État rappelle que l'administration cantonale dispose au total de 50 jours, à titre indicatif : ces 30 jours, plus 10 jours pour le contrôle du dossier par la CAMAC et 10 jours pour réunir les réponses des services. En 2025, le site de l'État indiquait, pour le traitement d'un dossier par la CAMAC, « en général entre 2 et 3 mois pour un dossier complet sans opposition ». Selon les statistiques publiées par le Conseil d'État en avril 2026, le canton a répondu en 46 jours ou moins pour la moitié des dossiers complets de 2022 à 2024. Pour 41 % de ces dossiers complets, la réponse a pris plus de 50 jours.

Fribourg : 14 jours d'enquête, 60 jours de décision sous condition

L'enquête publique fribourgeoise dure 14 jours en procédure ordinaire, portée à 30 jours lorsque la demande impose simultanément la mise à l'enquête d'un plan, d'un règlement, d'une demande de défrichement, d'une dérogation en matière de protection de la nature ou d'un rapport d'impact (art. 140 al. 1 LATeC et art. 3 al. 2 ReLATeC). Jusqu'au 31 octobre 2026, la commune donne d'abord son avis sur la demande et sur les éventuelles oppositions, puis transmet le dossier au Service des constructions et de l'aménagement (SeCA) dans les 20 jours qui suivent la fin de l'enquête. Dès le 1er novembre 2026, la commune transmet le dossier au SeCA dès que l'enquête est close et qu'elle a enregistré les éventuelles oppositions dans l'application cantonale des permis de construire ; le SeCA demande alors l'avis de la commune en même temps que celui des services cantonaux. Les services donnent leur avis dans les 30 jours, avec une prolongation possible de 15 jours, et le service qui laisse passer son délai « est censé avoir renoncé à émettre un préavis » (art. 94 ReLATeC). La décision du préfet intervient en règle générale dans les 60 jours dès réception du dossier au SeCA, à deux conditions expresses : absence d'opposition avec conformité totale du projet, et dossier complet sans complexité particulière (art. 96 al. 2 ReLATeC).

Les délais de la loi supposent un dossier complet, sans opposition ni demande de pièces. Une étude d'Avenir Suisse publiée le 2 décembre 2019, sur des données de Docu Media traitées par Fahrländer Partner, mesurait une moyenne de 157 jours entre le dépôt d'une demande et l'octroi du permis dans dix grandes villes suisses, pour les permis accordés de 2013 à 2017, soit 30 jours de plus que sur la période 2008 à 2012. Lausanne y figurait à 202 jours et Genève à 208, contre 98 jours à Saint-Gall. Les durées plus récentes publiées par les autorités figurent dans le tableau suivant ; elles ne mesurent pas toutes la même étape de la procédure.

Trois causes expliquent pourquoi les durées mesurées dépassent les délais de la loi : les allers-retours de pièces, les préavis des services et les oppositions. Notre article sur l'écart entre délais légaux et délais réels à Genève et dans le canton de Vaud le décrit en détail.

Transformation d'une villa à Morges : exemple de budget et de calendrier

Cette villa est un cas fictif, qui sert à montrer le calcul : une maison de 1974 à Morges, 165 m² habitables sur deux niveaux. Le programme prévoit une extension de 35 m² côté jardin, l'ouverture du rez, le remplacement des fenêtres et une isolation périphérique. Le calcul suppose un coût de construction de 620'000 CHF hors TVA : c'est une hypothèse de l'exemple, parce que le coût d'une transformation dépend de l'état de la maison et ne peut pas être déduit d'un prix au m². Le projet modifie les volumes, il passe donc par une enquête publique de 30 jours. L'exemple suppose aussi que le projet a besoin d'une autorisation spéciale du canton (art. 120 LATC) ; la commune envoie alors le dossier au canton par la CAMAC avant d'ouvrir l'enquête (art. 113 LATC).

Sur cette base, des honoraires complets à 17 % du coût de construction, un taux situé dans la fourchette d'usage pour une rénovation, représentent 105'400 CHF pour l'ensemble du mandat. En appliquant la répartition de 2014, l'avant-projet vaut 9'486 CHF, le projet de l'ouvrage 22'134 CHF et la demande d'autorisation 2'635 CHF. Le propriétaire paie donc 34'255 CHF d'honoraires d'architecte avant de savoir si la Municipalité lui accordera le permis, soit environ un tiers du mandat.

D'autres factures arrivent avant le permis. Pour une maison de 1974, la demande de permis doit être accompagnée d'un diagnostic amiante (art. 103a LATC) : l'exemple retient 2'000 CHF, dans la fourchette de 1'400 à 2'500 CHF que publie un diagnostiqueur romand pour une villa de cette taille. La commune de Morges perçoit pour le permis un émolument de 1,5 pour mille du coût des travaux, soit 930 CHF ici. Si l'isolation de l'enveloppe atteint la valeur cible de la norme SIA 380/1, qui porte sur les besoins de chaleur pour le chauffage, la commune ramène cet émolument à 651 CHF. Après les travaux, elle facture aussi le permis d'habiter : 279 CHF, soit 30 % des 930 CHF de l'émolument du permis. Quatre autres intervenants envoient leur propre facture, à demander sur devis pendant l'avant-projet : le géomètre (plan de situation authentifié), l'ingénieur civil (structure et ouverture du rez), le bureau qui établit le justificatif thermique et, si la Municipalité les demande, l'entreprise qui pose les gabarits. Le budget à engager jusqu'au permis atteint ainsi environ 37'200 CHF : 34'255 CHF d'honoraires hors TVA, 2'000 CHF de diagnostic et 930 CHF d'émolument, sans compter ces quatre devis, les émoluments cantonaux et la publication de l'avis d'enquête.

Aucune règle ne fixe la durée de l'avant-projet, du projet de l'ouvrage et de la préparation du dossier : elle dépend du nombre de variantes que vous demandez et des relevés à faire, et vous pouvez faire inscrire un calendrier par phase dans le contrat de l'architecte. Les étapes administratives ont en revanche des délais fixés par la loi, et le canton publie la durée de son propre examen :

Pour la villa de Morges, nous comptons les jours à partir du moment où la commune envoie le dossier complet au canton. Le calcul retient 46 jours pour l'examen cantonal, sa durée médiane de 2022 à 2024. Après cet envoi, la commune met le projet à l'enquête publique pendant que le canton examine le dossier : les deux étapes ont lieu en même temps. Le calcul suppose que les 30 jours de l'enquête se terminent avant la réponse du canton, et il ne les ajoute donc pas. Après la réponse du canton, la Municipalité a 40 jours au plus pour décider. Sa décision peut ensuite faire l'objet d'un recours au Tribunal cantonal pendant 30 jours. Sans recours, et si la Municipalité utilise tout son délai, le permis devient définitif 116 jours après l'envoi du dossier (46 + 40 + 30), soit près de 4 mois. Avant cet envoi viennent la conception du projet et le contrôle du dossier par la commune, dont la durée dépend du projet et de la commune. Une demande de pièce complémentaire en cours de procédure rend ce calendrier plus long : le service qui l'a formulée attend la pièce pour rendre son avis, et la Municipalité ne statue qu'après avoir reçu la décision cantonale.

La Ville de Morges ne publie pas de durée de traitement des permis : selon son rapport de gestion 2025, l'outil informatique qui doit permettre de la suivre n'est pas encore opérationnel. La Ville de Lausanne publie deux moyennes pour 2025, entre le dépôt de la demande et la décision municipale. La première, 9 mois et 7 jours, porte sur tous les permis accordés en 2025, y compris pour des demandes déposées les années précédentes ; la Ville a calculé cette moyenne sur 80 % de ces dossiers, pour écarter les cas extrêmes, sans préciser lesquels. La seconde, 6 mois et 21 jours, ne porte que sur les demandes déposées en 2025 et accordées la même année : une demande déposée en 2025 et encore en traitement à la fin de l'année n'y figure pas, ce qui écarte les procédures les plus longues et rend cette moyenne plus courte. Ces moyennes couvrent d'autres étapes de la procédure que le calcul de Morges : elles partent du dépôt de la demande à la Ville, avant le contrôle du dossier, et s'arrêtent à la décision municipale, sans le délai de recours de 30 jours.

Les huit décisions à prendre pour commander les bons plans dans le bon ordre

Prenez ces huit décisions dans cet ordre, du contrat d'architecte à la commande des plans d'exécution :

1. Faire écrire dans le contrat quelles phases SIA sont commandées, avec le pourcentage ou le forfait attaché à chacune et un calendrier par phase. Un mandat qui s'arrête au permis coûte environ un tiers d'un mandat complet et ne comprend pas les plans d'exécution ; notre article sur la lecture d'un devis d'architecte aide à comparer deux offres.
2. Vérifier que l'estimation reçue porte la mention de son degré de précision : ± 15 % après l'avant-projet, ± 10 % après le projet de l'ouvrage. Si la mention manque, demandez-la par écrit à l'architecte : elle indique de combien le coût peut encore varier.
3. Quand le plan de situation doit être établi par un géomètre, le commander dès la fin de l'avant-projet. Sans ce plan, le dossier ne peut pas être déposé, et son délai de livraison dépend du géomètre.
4. Sur un bâtiment construit avant 1991 (avant 1993 dans le canton de Fribourg), lancer le diagnostic des substances dangereuses en même temps que l'étude du projet. Dans le canton de Vaud, le diagnostic amiante doit accompagner toute demande de transformation ou de démolition d'un bâtiment de cette période (art. 103a LATC) ; à Genève, pour des travaux soumis à autorisation sur un bâtiment de cette période, la demande doit contenir une attestation de présence ou d'absence d'amiante pour les parties touchées par les travaux, et un dossier incomplet n'est pas enregistré (art. 15B de la loi genevoise d'application de la loi sur la protection de l'environnement, art. 9 et 13 RCI) ; dans le canton de Fribourg, la commune vérifie que le formulaire cantonal sur les déchets de chantier et, le cas échéant, le rapport de diagnostic figurent dans la demande.
5. Si votre projet a besoin d'une dérogation, passer d'abord par une demande préalable, qui donne l'avis de l'autorité sur l'implantation et le volume avant que tout le projet soit dessiné. À Genève, l'émolument d'autorisation passe de 90 à 45 CHF par unité de 10 m² lorsque le permis suit une demande préalable (art. 257 al. 11 RCI) ; en ville de Fribourg, la taxe fixe de 150 CHF n'est pas facturée si le projet a fait l'objet d'une demande préalable moins de 12 mois avant la demande de permis (art. 7 du règlement communal sur les émoluments).
6. Faire vérifier la liste des pièces par le service communal avant le dépôt. Une analyse écrite du dossier peut être payante : à Lausanne, la demande d'analyse préalable coûte 300 CHF, plus 140 CHF par heure au-delà des trois premières heures. La Ville peut déduire ces émoluments de ceux du permis si vous déposez la demande de permis dans les 6 mois qui suivent l'envoi de son rapport d'analyse (art. 4 al. 5 du règlement communal sur les taxes).
7. Ne plus modifier le projet après le dépôt. Dans le canton de Fribourg, une modification pendant la procédure impose une nouvelle enquête, sauf modification secondaire qui ne touche pas les droits de tiers, comme les voisins (art. 97 ReLATeC). À Genève, une modification après l'autorisation passe par une demande complémentaire, dont l'émolument vaut 10 à 50 % de l'émolument initial (art. 10A et 257 al. 8 RCI).
8. Ne commander les plans d'exécution qu'une fois le délai de recours écoulé. Si vous les commandez avant, vous payez 16 % des honoraires pour un projet qu'un recours peut encore faire modifier.

La demande d'autorisation représente une petite part des honoraires : dans l'exemple de Morges, cette phase 33 coûte 2'635 CHF, moins de 8 % des honoraires payés avant le permis. Pendant cette phase, l'architecte met les plans au format légal et réunit les pièces exigées par le canton et par la commune ; or le délai de décision ne court que pour un dossier complet (art. 13 RCI, art. 108 et 114 LATC, art. 96 al. 2 ReLATeC). Avant le dépôt, demandez-lui donc la liste de ces pièces et vérifiez avec lui que chacune figure au dossier.

Nos prestations d'architecte sont décrites sur une page à part. Pour parler des plans de votre projet dans le canton de Vaud, de Genève ou de Fribourg, vous pouvez réserver un premier rendez-vous de 45 minutes, gratuit et sans engagement, par téléphone ou en visioconférence.

Mise à jour : octobre 2026. Références vérifiées le 14 octobre 2026 sur les textes en vigueur ou déjà adoptés : LCI et RCI genevois, LATC et RLATC vaudois, LATeC (version du 1er octobre 2026) et ReLATeC fribourgeois (versions du 1er octobre et du 1er novembre 2026), règlement SIA 102.