Rénovation de cuisine à Genève : prix et rôle de l'architecte en 2026

Le prix d'une rénovation de cuisine à Genève dépend d'abord de l'agencement choisi, c'est-à-dire des meubles, du plan de travail et des appareils, puis des travaux autour : déplacer l'évier ou des prises, créer des circuits électriques, ouvrir une cloison. Les budgets que la Ville de Genève a votés pour ses logements sociaux, détaillés dans la partie sur le budget, ne donnent qu'un repère : pour connaître le prix de votre cuisine, comparez des devis établis sur une même liste d'équipements. Si vos travaux demandent une autorisation de construire, l'État perçoit des émoluments, c'est-à-dire des taxes : 250 CHF à l'enregistrement de la demande, puis, pour une rénovation sans surface nouvelle, 45 CHF par tranche de 10 m² de surface de plancher (art. 257 al. 1, 3 et 9 du règlement d'application de la loi sur les constructions, RCI). Le règlement ne précise pas quelle surface compte pour des travaux à l'intérieur d'un logement existant : la demande coûte 340 CHF en tout si seule une cuisine de 14 m² est comptée (250 CHF, plus 2 tranches à 45 CHF, car une tranche commencée compte en entier), et 700 CHF si l'office cantonal des autorisations de construire compte un logement entier de 100 m².

Pour un logement loué, l'État contrôle le loyer fixé dans l'autorisation pendant 3 ans, et jusqu'à 5 ans en cas de transformation lourde (art. 10 et 12 de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation, LDTR). Une maison d'un seul logement ou une villa située en 5e zone, la zone des villas, n'est pas soumise à la LDTR (art. 2 al. 2), et dans une villa, vous pouvez refaire l'intérieur sans autorisation tant que la surface habitable ne change pas (art. 1 al. 2 de la loi sur les constructions et les installations diverses, LCI). Si l'immeuble date d'avant 1991, faites aussi faire un diagnostic amiante avant de démonter l'ancienne cuisine (directive cantonale de janvier 2021).

Faut-il un architecte pour rénover sa cuisine à Genève ?

Quand les travaux de cuisine d'un appartement sont soumis à autorisation, vous pouvez en principe faire la demande vous-même, sans architecte. Pour concevoir et poser la cuisine, un cuisiniste, un électricien et un installateur sanitaire suffisent quand la nouvelle cuisine reste à sa place, sans toucher de mur porteur, dans un bâtiment non protégé. Un architecte devient utile dès que le projet touche un mur porteur, la façade ou la distribution des pièces, concerne un bâtiment protégé, ou demande une autorisation pour un appartement loué, dont l'État fixera alors le loyer.

Avant de commander la cuisine, vérifiez la procédure et, pour un logement loué, le loyer permis après travaux. Des travaux soumis à autorisation et faits sans elle exposent le propriétaire à un ordre de remise en état et à une amende administrative de 100 CHF à 150'000 CHF, limitée à 20'000 CHF si les travaux respectent par ailleurs la loi (art. 129 et 137 LCI, applicables par l'art. 44 LDTR). Dans un logement loué, le département du territoire, autorité cantonale chargée d'appliquer la LCI et la LDTR, peut aussi fixer le loyer après coup et faire rembourser aux locataires ce qu'ils ont payé en trop, comme dans l'affaire de l'avenue Peschier, jugée par le Tribunal fédéral en 2026 et décrite plus bas.

Quatre questions permettent de savoir si votre projet a besoin d'un architecte :

• Changez-vous la distribution des pièces, en ouvrant ou en déplaçant un mur ou en installant la cuisine dans une autre pièce, ou touchez-vous à la façade ? Dans un appartement, ces travaux demandent une autorisation (art. 1 al. 1 let. b LCI). Si le mur est porteur, faites calculer l'ouverture par un ingénieur civil. Pour un mur porteur ou pour la façade, la direction des travaux revient à un architecte ou à un ingénieur inscrit au tableau cantonal des mandataires professionnellement qualifiés (art. 6 LCI ; art. 1A RCI).
• Votre nouvelle cuisine sera-t-elle plus confortable ou plus complète que l'ancienne ? Dans un appartement, il faut alors une autorisation (art. 3 et 9 LDTR). En copropriété, les colonnes d'eau et d'évacuation qui desservent aussi d'autres logements sont des parties communes, que vous ne pouvez pas modifier sans une décision des copropriétaires (art. 712b al. 2 ch. 3 et 712g du Code civil, CC).
• Le logement est-il loué ou destiné à la location ? Si oui et si les travaux demandent une autorisation, celle-ci fixe aussi le loyer à ne pas dépasser après les travaux (art. 10 LDTR) : renseignez-vous sur ce loyer avant de commander la cuisine.
• Le bâtiment est-il protégé, par exemple classé, inscrit à l'inventaire ou situé en zone protégée ? Si oui, les services de l'État chargés du patrimoine donnent leur avis sur le projet et peuvent poser des conditions (art. 3 al. 3 et 8 LCI).

Une cuisine remplacée par une cuisine équivalente, à sa place, sans toucher aux murs ni à la façade, dans un bâtiment non protégé, relève de l'entretien, même dans un logement loué : ni autorisation ni architecte ne sont nécessaires, et un cuisiniste suffit (art. 3 al. 2 LDTR). Une cuisine plus confortable, à sa place, dans un appartement qui n'est pas loué, demande une autorisation, et vous pouvez faire la demande sans architecte. Un architecte vous sera utile si vous modifiez la distribution des pièces ou la façade, si le bâtiment est protégé, ou si la nouvelle cuisine, plus confortable, se trouve dans un appartement loué : il dessine les plans du logement, prépare la demande d'autorisation, coordonne les artisans et, pour un logement loué, réunit les documents sur les loyers et le coût des travaux que demande le département (art. 5 du règlement d'application de la LDTR, RDTR). La loi n'impose toutefois un architecte ou un ingénieur inscrit que si les travaux touchent un mur porteur ou la façade, ou changent l'usage auquel un local est destiné (art. 6 LCI ; art. 1A al. 1 let. f RCI).

Faut-il une autorisation pour rénover sa cuisine à Genève ?

Dans une villa, aucune autorisation n'est nécessaire pour des travaux intérieurs qui laissent la surface habitable inchangée. Dans un appartement, il en faut une dès que la nouvelle cuisine améliore le confort, change de place ou supprime une cloison. Remplacer un élément usé par un élément équivalent, par exemple un four ou un plan de travail, reste de l'entretien. Refaire toute la cuisine peut en revanche compter comme une amélioration du confort : en 2024, le Tribunal administratif de première instance a qualifié ainsi la réfection d'une cuisine (jugement JTAPI/371/2024). Deux lois fondent cette règle : la LCI soumet à autorisation toute modification, même partielle, d'une construction, y compris de sa distribution intérieure (art. 1 al. 1 let. b LCI), et la LDTR y ajoute, dans les immeubles d'habitation, toute remise en état qui rend le logement plus confortable (art. 3 et 9 LDTR).

À Genève, toutes les demandes vont au même service cantonal, l'Office des autorisations de construire (OAC), qui les reçoit en ligne sur sa plateforme AC-Démat ; la commune donne seulement un avis consultatif, appelé préavis (art. 2 al. 1 et 3 al. 3 LCI). Le tableau suivant indique, pour chaque situation, s'il faut une autorisation.

Selon les travaux, trois cas se présentent : aucune autorisation, la procédure accélérée ou la procédure ordinaire.

L'entretien et l'intérieur d'une villa : pas d'autorisation

Remplacer un robinet, repeindre les façades des meubles ou changer un plan de travail à l'identique, sans toucher aux arrivées d'eau ni d'électricité, relève de l'entretien courant : la LDTR ne s'applique pas aux travaux d'entretien qui n'améliorent pas le confort existant (art. 3 al. 2 LDTR). Pour les villas, la LCI prévoit une exemption plus large : les travaux à l'intérieur d'une villa isolée ou contiguë ne demandent pas d'autorisation tant qu'ils ne modifient pas la surface habitable (art. 1 al. 2 LCI). Cette exemption ne vaut pas pour un appartement dans un immeuble, que vous l'habitiez ou que vous le louiez, et une villa protégée reste soumise aux règles du patrimoine.

La LDTR ne s'applique pas à une villa qui ne compte qu'un seul logement ou qui se trouve en 5e zone, même si elle est louée (art. 2 al. 2 LDTR ; art. 19 al. 3 de la loi d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire). Même sans autorisation, faites vérifier un mur porteur par un ingénieur civil avant de l'ouvrir. Agrandir la cuisine par une extension demande en revanche une autorisation, que le département peut traiter en procédure accélérée si la villa est en 5e zone et que le projet ne demande aucune dérogation (art. 3 al. 7 let. a LCI). Notre bureau, HILO, chiffre ce type de projet sur sa page architecte à Genève : par exemple environ 320'000 CHF pour une extension de 30 m² de plain-pied sur une villa construite entre 1960 et 1985, tout compris (travaux, honoraires, émoluments, imprévus et TVA), à 30 % près (estimation HILO d'octobre 2026).

La procédure accélérée (APA), pour les travaux intérieurs d'un appartement

Pour une modification intérieure d'un bâtiment existant, le département peut choisir une procédure plus rapide, l'autorisation par procédure accélérée, ou APA (art. 3 al. 7 let. b LCI). Dans cette procédure, la demande n'est pas publiée dans la Feuille d'avis officielle (FAO), le journal officiel du canton : aucun délai n'est donc ouvert au public pour formuler des observations, et seule l'autorisation délivrée y paraît. Les communes et services consultés ont 15 jours pour donner leur préavis (art. 3 al. 9), et le délai légal de réponse est de 30 jours (art. 4 al. 1). Une fois l'autorisation délivrée, vous devez informer par écrit les locataires et, en copropriété, les autres copropriétaires avant d'ouvrir le chantier (art. 3 al. 7 LCI).

Des travaux intérieurs dans un bâtiment protégé peuvent aussi suivre la procédure accélérée : le département peut alors prolonger son délai (art. 4 al. 2 LCI), et le service des monuments et des sites donne son préavis. En 2024, pour un appartement de la zone protégée du secteur sud des anciennes fortifications, ce service a demandé « une cohérence dans le choix du revêtement de la cuisine » (jugement JTAPI/1214/2024 du Tribunal administratif de première instance). Dans tous les cas, aucun travail ne doit commencer avant que l'autorisation ait été délivrée (art. 1 al. 11 LCI).

La procédure ordinaire (DD), publiée dans la Feuille d'avis officielle

Si le département ne retient pas la procédure accélérée, la demande suit la procédure ordinaire, appelée demande définitive (DD). Elle est publiée dans la FAO, chacun peut consulter le dossier et transmettre ses observations pendant 30 jours (art. 3 al. 1 et 2 LCI), et la loi donne 60 jours au département pour répondre (art. 4 al. 1). Les plans d'une demande publiée doivent être établis et signés par une personne inscrite au tableau des mandataires professionnellement qualifiés, sauf pour des travaux d'importance secondaire, par exemple une modification intérieure qui laisse intacts les éléments porteurs, les façades et l'usage des locaux (art. 2 al. 3 LCI ; art. 1A al. 1 let. f RCI).

Si vous hésitez sur votre cas, posez la question à l'Office des autorisations de construire avant de commander la cuisine : par courriel à infoac@etat.ge.ch ou par téléphone au 022 546 64 00.

LDTR et cuisine : quel loyer après les travaux dans un appartement loué ?

La LDTR (rsGE L 5 20) s'applique aux bâtiments d'habitation des zones de construction, sauf aux maisons d'un seul logement et aux villas de la 5e zone (art. 2). Elle soumet à autorisation deux sortes de travaux qui touchent une cuisine : la création d'installations nouvelles d'une certaine importance, « telles que chauffage, distribution d'eau chaude, ascenseur, salles de bains et cuisines », et la rénovation qui améliore le confort existant (art. 3 al. 1 let. c et d, art. 9 al. 1). Le département fixe alors, comme condition de l'autorisation, le loyer maximal après travaux (art. 10 al. 1).

Le loyer permis après travaux dépend du loyer d'avant. Pour le fixer, la loi se réfère à une fourchette, celle des loyers « répondant aux besoins prépondérants de la population », c'est-à-dire accessibles à la majorité de la population (art. 9 al. 3 LDTR) : depuis le 31 octobre 2025, elle va de 2'773 à 3'724 CHF la pièce par année, selon l'arrêté du Conseil d'État du 29 octobre 2025. Pour un 4 pièces, cela donne 11'092 à 14'896 CHF par an, soit 924 à 1'241 CHF par mois. Le tableau suivant donne la fourchette pour chaque taille de logement, cuisine comprise dans le nombre de pièces.

En 2026, la fourchette s'applique en principe à tout appartement de 1 à 7 pièces. Selon la Cour de justice genevoise, qui applique l'art. 11 al. 2 LDTR, un appartement relève de la fourchette quand son loyer s'y trouve déjà ou quand sa catégorie de taille est en pénurie, c'est-à-dire quand trop peu de logements de cette taille sont vacants (arrêt ATA/185/2021). Or, pour 2026, un arrêté du 3 décembre 2025 constate une pénurie pour toutes les tailles d'appartement de 1 à 7 pièces.

Si le loyer avant travaux se situe dans la fourchette ou en dessous, le loyer après travaux ne doit en principe pas dépasser le haut de la fourchette (art. 11 al. 2 LDTR). Dans cette limite, le département fixe la hausse d'après le coût des travaux, subventions déduites. Il tient compte d'un rendement des sommes investies, calculé sur 70 % au plus de ce coût, au taux hypothécaire de premier rang de la Banque cantonale de Genève majoré de 0,5 point ; d'un amortissement, en règle générale sur 18 à 20 ans, soit 5 à 5,55 % du coût par an ; de frais d'entretien, en règle générale 1,5 % du coût par an ; enfin des autres facteurs de hausse ou de baisse prévus par le droit du bail (art. 11 al. 1 LDTR). Notre article sur la hausse de loyer après une rénovation compare ce calcul genevois avec le calcul fédéral.

Si le loyer avant travaux dépasse déjà le haut de la fourchette, le département le maintient à son niveau, sauf si le propriétaire démontre par un calcul de rendement de l'immeuble qu'il ne peut pas supporter le coût des travaux sans hausse (art. 11 al. 3 LDTR ; art. 5 al. 4 RDTR). Dans les deux cas, le loyer fixé ne peut pas être dépassé pendant le contrôle, qui dure 3 ans, durée portée au plus à 5 ans pour une transformation lourde (art. 12 et 14 al. 1 LDTR).

Le département renonce à fixer le loyer quand cette mesure serait disproportionnée, notamment pour un logement de luxe ou pour un loyer déjà très élevé. Pour ce second cas, la loi parle d'un loyer qui dépasse 2,5 fois les loyers de la fourchette, sans dire s'il faut partir de son bas, 2'773 CHF la pièce par an, ou de son haut, 3'724 CHF (art. 10 al. 2 LDTR). Dans l'affaire du secteur sud des anciennes fortifications citée plus haut, le loyer avant travaux, 7'702 CHF la pièce par an, dépassait 2,5 fois le bas de la fourchette de 2024 (2'627 CHF), et le département a quand même fixé le loyer après travaux, sans que le jugement dise quel calcul il a suivi (jugement JTAPI/1214/2024). Si votre loyer dépasse 6'932.50 CHF la pièce par an, soit 2,5 fois le bas de la fourchette actuelle, ou environ 2'310 CHF par mois pour un 4 pièces, demandez au département, avant de déposer votre demande, s'il fixera le loyer après travaux.

Pour qualifier un logement de luxe, l'autre cas où le département renonce, la jurisprudence genevoise demande en principe au moins 7 pièces, cuisine comprise, des surfaces inhabituellement grandes et une impression générale de somptuosité ou de confort extraordinaire. Le tribunal a retenu ce qualificatif pour l'appartement des anciennes fortifications, de 9 pièces et de plus de 279 m², et il a annulé le contrôle du loyer que le département avait fixé (jugement JTAPI/1214/2024). En 2026, le Tribunal fédéral a maintenu la décision genevoise qui refusait ce qualificatif à un appartement de 6,5 pièces et 173 m² de l'avenue Peschier (arrêt 1C_85/2026). Le déroulement complet d'une demande est décrit dans notre article sur la procédure LDTR.

À Genève, la cuisine compte comme une pièce : le règlement d'exécution de la loi générale sur le logement (RGL) parle de « nombre de pièces du logement, cuisine comprise » (art. 1 al. 5 RGL), alors que la méthode fédérale ne compte pas la cuisine (office cantonal de la statistique, mars 2016). Le département et les tribunaux genevois appliquent ce règlement pour compter les pièces sous la LDTR. Pour chaque nombre de pièces, le règlement fixe une surface nette minimale et un nombre minimal de pièces habitables distinctes, c'est-à-dire de pièces qui peuvent être fermées l'une de l'autre : un 4 pièces doit ainsi offrir au moins 49 m² et 3 pièces habitables distinctes, et une pièce de 6 m² à moins de 9 m² compte pour une demi-pièce (art. 1 al. 5 et 7 RGL). Dans l'affaire de l'avenue Peschier, une chambre de 6 m² avait été comptée pour une demi-pièce selon ce règlement, et le Tribunal fédéral a jugé ce décompte défendable (arrêt 1C_85/2026). Ouvrir la cuisine sur le séjour modifie la distribution et demande donc une autorisation (art. 1 al. 1 let. b LCI), et le règlement ne dit pas si une cuisine ouverte compte encore comme une pièce. Avant de déposer la demande, demandez au département combien de pièces il retiendra, parce que la fourchette est fixée par pièce : si un 4 pièces n'en compte plus que 3, le haut de la fourchette passe de 14'896 CHF à 11'172 CHF par an.

La LDTR s'applique aussi si vous habitez vous-même l'appartement, parce qu'elle vise tout bâtiment d'habitation, loué ou non (art. 2 LDTR) : l'autorisation reste nécessaire. Pour un appartement en propriété par étages (PPE), occupé par son propriétaire ou loué, la loi prévoit en outre que le département fixe dans l'autorisation un prix de vente maximal, contrôlé pendant la même durée que les loyers (art. 10 al. 1 et 12 LDTR) ; si vous pensez vendre dans les 3 ans, posez la question avant de déposer la demande. Enfin, si vous vendez un appartement que vous louiez jusque-là, cette vente demande une autorisation distincte tant que les appartements de sa taille sont en pénurie, ce qui vaut en 2026 pour tous les appartements de 1 à 7 pièces (art. 39 LDTR).

Quel budget pour une rénovation de cuisine à Genève en 2026 ?

Le budget d'une rénovation de cuisine comprend trois parts : la cuisine elle-même (meubles, plan de travail, appareils électroménagers et pose), les travaux autour (électricité, sanitaire, revêtements, parfois une cloison) et les frais d'autorisation, de diagnostic et d'architecte. Pour la première part, les crédits de construction de la Ville de Genève donnent deux repères publics, hors TVA, pour des logements sociaux. En 2019, pour rénover les dix logements de son immeuble de la rue de Zurich 40, la Ville a prévu 50'000 CHF de cuisines, soit 5'000 CHF par logement pour un « nouvel agencement simple de cuisine » (proposition PR-1347, crédit voté le 16 janvier 2020). En 2025, pour les onze logements de l'immeuble neuf de la rue des Cordiers 8, elle a prévu 131'000 CHF d'agencements de cuisine, soit environ 11'900 CHF par logement (proposition PR-1703, crédit voté le 25 novembre 2025). Dans les deux crédits, l'électricité, la plomberie et les carrelages figurent à d'autres postes, et le détail du poste des cuisines n'est pas publié.

Les prix ont peu bougé en un an : à Genève, l'indice des prix de la rénovation et de la transformation de bâtiments a augmenté de 0,8 % entre avril 2025 et avril 2026, hors TVA (office cantonal de la statistique, publication de juin 2026). Si le devis qu'une entreprise vous a remis il y a un an augmente nettement plus que 0,8 % pour les mêmes travaux, demandez-lui ce qui a changé. Le tableau suivant donne les frais d'autorisation, de diagnostic amiante et d'architecte, avec leur source.

Notre article consacré à la rénovation de cuisine en Suisse présente les postes d'un devis de cuisine. Prévoyez aussi une réserve pour les imprévus. Dans un immeuble ancien, de l'amiante peut apparaître sous les revêtements : si l'entreprise en trouve de façon inattendue, elle doit interrompre les travaux et vous prévenir (art. 32 al. 3 de l'ordonnance fédérale sur les travaux de construction, OTConst). Une installation électrique ancienne peut aussi devoir être reprise, par une entreprise titulaire d'une autorisation d'installer (art. 6 de l'ordonnance sur les installations à basse tension, OIBT).

Quel rôle joue concrètement l'architecte sur votre cuisine ?

Sur un projet de cuisine, un architecte peut intervenir à quatre moments : la vérification des règles et du budget au départ, la conception et la coordination des artisans, la demande d'autorisation et son suivi, puis la direction des travaux. Pour une cuisine seule, vous pouvez limiter son mandat aux plans et à la demande d'autorisation, et confier le reste au cuisiniste et aux artisans. Si vous préférez signer un seul contrat pour tous les travaux, notre article architecte ou entreprise générale compare un mandat d'architecte avec un contrat d'entreprise générale.

Les honoraires d'architecte ne suivent plus de barème. La norme SIA 102 de la Société suisse des ingénieurs et des architectes, dans son édition 2020, décrit les prestations de l'architecte phase par phase mais ne fixe plus de prix, et elle ne s'applique à votre mandat que si votre contrat la cite. En Suisse romande, pour une rénovation, un architecte facture en général 15 à 22 % du coût des travaux, hors TVA, pour une mission complète ; le taux baisse quand le montant des travaux augmente, si bien qu'une cuisine seule se situe plutôt dans le haut de cette fourchette. Notre article sur le coût d'un architecte en Suisse romande donne la part de chaque phase dans les honoraires et des exemples chiffrés.

Pour un travail payé à l'heure, la Ville de Genève publie un repère pour ses propres mandats, hors TVA : en 2026, elle admet de 99 CHF de l'heure pour un apprenti à 238 CHF pour un architecte de la catégorie la plus élevée. Sur l'ensemble d'un mandat, toutes catégories de personnel confondues, elle admet un tarif horaire moyen de 148 CHF au plus pour un mandat complet et de 159 CHF au plus pour un mandat d'études seules, sans la direction des travaux (tarifs des mandataires de la Ville de Genève, 2026).

À Genève, les plans d'une demande publiée dans la FAO, en procédure ordinaire, doivent porter la signature d'un mandataire inscrit au tableau cantonal (art. 2 al. 3 LCI). La loi n'exige pas cette signature pour des travaux intérieurs qui ne touchent ni un mur porteur ni la façade et ne changent pas l'usage auquel les locaux sont destinés, car ils comptent parmi les travaux d'importance secondaire (art. 1A al. 1 let. f RCI). Pour des travaux sur un mur porteur ou sur la façade, ou qui changent cet usage, un mandataire inscrit doit en revanche en assurer la direction (art. 6 LCI), et le département peut demander un mandataire qualifié s'il juge que le requérant ne maîtrise pas le projet (art. 1A al. 2 RCI). Notre article sur la rénovation de cuisine en appartement sans architecte compare ces règles avec celles du canton de Vaud et de Fribourg.

Combien de temps prend une rénovation de cuisine, du premier croquis à la pose ?

La loi fixe le délai de la procédure, qui court dès l'enregistrement de la demande : 30 jours en procédure accélérée, 60 jours en procédure ordinaire (art. 4 al. 1 LCI). Ces délais ne comprennent ni la préparation du dossier ni la fabrication de la cuisine, et une demande de documents complémentaires les suspend (art. 4 al. 3). Une fois délivrée, l'autorisation est publiée dans la FAO. Pour des travaux soumis à la LDTR, une personne touchée, par exemple un locataire ou une association de locataires, peut alors recourir dans les 30 jours devant le Tribunal administratif de première instance (art. 45 LDTR).

Le reste du calendrier dépend du cuisiniste et des artisans : demandez par écrit, dans le devis, le délai de fabrication et de livraison de la cuisine et la durée du chantier. Dans l'ordre, les étapes sont les suivantes : premiers croquis, choix de la cuisine et devis ; diagnostic amiante si l'immeuble a été construit avant 1991 ; plans ; pour un appartement loué et occupé, consultation écrite des locataires ; demande d'autorisation, si les travaux en demandent une ; information écrite des locataires et des copropriétaires avant le chantier ; commande de la cuisine ; démontage et évacuation de l'ancienne cuisine, reprise des réseaux et pose ; contrôle de l'installation électrique et remise du rapport de sécurité, à envoyer au gestionnaire du réseau (art. 24 et 35 OIBT).

Trois situations peuvent allonger le calendrier. Si la demande est incomplète, en procédure accélérée, les services ont 5 jours pour demander des documents complémentaires et vous en avez 10 pour répondre ; faute de réponse, le département vous renvoie la demande ou la refuse (art. 3 al. 10 LCI), et une demande renvoyée ou refusée est aussi facturée. Si le bâtiment est protégé, le département peut prolonger son délai de réponse (art. 4 al. 2). Si l'appartement est loué et occupé, vous devez informer le locataire par écrit avant de déposer la demande et lui laisser au moins 30 jours pour ses observations (art. 43 LDTR ; art. 6 RDTR).

Genève, le canton de Vaud et Fribourg : quels régimes s'appliquent à la même cuisine ?

À Genève et à Fribourg, l'entretien d'une cuisine ne demande pas d'autorisation (art. 3 al. 2 LDTR ; art. 87 du règlement fribourgeois d'exécution de la loi sur l'aménagement du territoire et les constructions, ReLATeC). Dans le canton de Vaud, la loi soumet à autorisation les travaux qui modifient de façon sensible l'apparence ou l'affectation d'un bâtiment. Les travaux de construction doivent être annoncés à la municipalité, qui décide dans les 30 jours s'il faut une autorisation (art. 103 al. 1, 4 et 5 de la loi vaudoise sur l'aménagement du territoire et les constructions, LATC). La loi ne dit pas si le simple remplacement d'une cuisine compte comme un travail de construction à annoncer : posez la question à votre commune avant de commander. Pour un logement loué, Genève et le canton de Vaud peuvent contrôler le loyer après travaux. Fribourg n'a pas de loi qui contrôle ce loyer : en décembre 2025, le Grand Conseil a refusé une motion qui demandait une loi cantonale sur le logement, notamment pour protéger le parc locatif. Après des travaux, le bailleur fribourgeois qui reloue doit remplir la formule officielle, qui indique au nouveau locataire le loyer payé par le précédent et son droit de contester le nouveau loyer (art. 27 de la loi fribourgeoise d'application relative au bail à loyer ; ordonnance du 18 décembre 2023).

Pour une cuisine de 14 m² déplacée dans un appartement loué, les démarches diffèrent dans les trois cantons. À Genève, il faut une autorisation, avec 340 CHF d'émoluments si l'office retient les 14 m² de la cuisine comme surface des travaux, et le département fixe le loyer. Dans le canton de Vaud, la commune a 30 jours pour dire si un permis est nécessaire. La loi vaudoise sur la préservation et la promotion du parc locatif s'applique en 2026 aux logements loués de 9 districts sur 10 : le canton peut y contrôler le loyer après travaux jusqu'à 10 ans dans six districts, dont Lausanne, Morges et Riviera-Pays-d'Enhaut, et jusqu'à 5 ans dans trois autres, dont Nyon (arrêté du Conseil d'État du 17 décembre 2025). À Fribourg, le conseil communal décide en procédure simplifiée. Il peut dispenser le projet d'enquête publique, c'est-à-dire de la publication dans la Feuille officielle pendant laquelle toute personne intéressée peut faire opposition ; il avertit alors les voisins concernés par lettre recommandée, et ceux-ci ont 14 jours pour donner leur avis (art. 140 al. 1 à 3 de la loi fribourgeoise sur l'aménagement du territoire et les constructions, LATeC).

Le cas de Madame R. : relouer plus cher après avoir refait la cuisine

Madame R. est un exemple construit pour cet article ; les deux décisions de justice citées dans cette section sont réelles. Elle possède un 4 pièces de 92 m² à Champel, dans un immeuble de 1968, loué depuis longtemps 1'900 CHF par mois, soit 22'800 CHF par an et 5'700 CHF la pièce par an. Au départ du locataire, elle veut refaire la cuisine et relouer l'appartement 2'900 CHF par mois.

Son loyer dépasse déjà la fourchette : 5'700 CHF la pièce, au-dessus des 3'724 CHF du haut de la fourchette. Si elle dépose une demande avant les travaux, son loyer reste donc en principe à 1'900 CHF par mois pendant 3 ans (art. 11 al. 3 et 12 LDTR). Pour obtenir davantage, Madame R. devrait prouver au département, en priorité par un calcul du rendement de son bien, que ce loyer ne lui permet pas de payer les travaux (art. 5 al. 4 RDTR). Comme l'immeuble date de 1968, sa demande doit comprendre une attestation sur l'amiante, exigée pour tout immeuble construit avant 1991, et sur les PCB (biphényles polychlorés, une autre substance dangereuse), exigée pour les immeubles construits entre 1955 et 1975 (art. 15B al. 3 de la loi genevoise d'application de la loi fédérale sur la protection de l'environnement, LaLPE).

Le 19 avril 2024, le Tribunal administratif de première instance a jugé un cas réel. Le locataire d'un 6 pièces avait demandé à ses propriétaires une cuisine complète. Son loyer, 21'480 CHF par an, soit 3'580 CHF la pièce, dépassait le haut de la fourchette de l'époque, 3'528 CHF, et le département l'a bloqué à ce niveau pour 3 ans après les travaux. Or le bail prévoyait une hausse du loyer chaque année, qui l'aurait porté à 21'960 CHF par an ; les propriétaires voulaient l'appliquer pendant le contrôle, et le tribunal a rejeté leur recours : un loyer déjà supérieur à la fourchette reste en principe bloqué au niveau d'avant travaux pendant tout le contrôle (jugement JTAPI/371/2024).

Si Madame R. fait poser la nouvelle cuisine sans autorisation et reloue à 2'900 CHF, le département peut, dès qu'il l'apprend, exiger une demande d'autorisation après coup et fixer le loyer avec effet rétroactif, en principe aux mêmes 1'900 CHF. Il peut alors ordonner à Madame R. de rembourser au locataire le trop-perçu, soit 1'000 CHF par mois ou 12'000 CHF par an, et lui infliger une amende administrative (art. 44 LDTR ; art. 129 et 137 LCI).

Qu'elle demande l'autorisation avant les travaux ou que le département l'impose après coup, Madame R. ne peut donc pas, en principe, louer 2'900 CHF par mois pendant les 3 ans du contrôle ; demander l'autorisation avant les travaux lui évite le remboursement et l'amende. À l'avenue Peschier, à Genève, la société propriétaire d'un immeuble de 1925 avait fait refaire en 2017, sans autorisation, la cuisine et les salles de bains d'un appartement de 173 m², puis porté le loyer de 16'872 à 69'600 CHF par an. Le département a fixé le loyer à 24'018 CHF par an avec effet au 1er octobre 2017, ordonné le remboursement de 193'609 CHF aux anciens locataires et infligé une amende de 42'500 CHF, ramenée à 32'000 CHF en première instance ; vu l'importance des travaux, le loyer reste contrôlé 5 ans. Le Tribunal fédéral a rejeté le recours de la société le 8 juin 2026 (arrêt 1C_85/2026).

Avant d'engager les travaux : huit points à vérifier

Avant de signer le devis du cuisiniste, vérifiez ces huit points.

• Le statut du logement : villa, appartement en PPE que vous habitez ou appartement loué. L'autorisation et le contrôle du loyer en dépendent.
• L'année de construction de l'immeuble : avant 1991, faites faire avant tout démontage un diagnostic amiante de toute la cuisine, faïences, plinthes et carrelage compris (directive cantonale de janvier 2021) ; à Genève, l'attestation accompagne la demande d'autorisation et porte aussi sur les PCB si l'immeuble date des années 1955 à 1975 (art. 15B al. 3 LaLPE).
• Les plans de l'immeuble : demandez à l'État une copie du dossier d'autorisation de construire (en ligne pour un dossier postérieur à 1930, aux Archives d'État pour un dossier plus ancien), ou à défaut à la régie, et repérez les murs porteurs avant de chiffrer une ouverture.
• La procédure : entretien, procédure accélérée ou procédure ordinaire. En cas de doute, posez la question à l'office avant de signer.
• Pour un logement loué, la place du loyer actuel dans la fourchette de 2'773 à 3'724 CHF la pièce par an : s'il la dépasse déjà, comptez sur un loyer maintenu à son niveau pendant 3 ans.
• Des offres comparables : mêmes meubles, mêmes appareils, même étendue de pose, demandées à au moins trois cuisinistes, pour que les écarts de prix portent sur les mêmes prestations.
• Les travaux électriques, confiés à un électricien titulaire de l'autorisation d'installer (art. 6 OIBT) ; à la fin, exigez le rapport de sécurité et envoyez-le au gestionnaire du réseau électrique (art. 24 et 35 OIBT).
• Une marge dans le budget pour les mauvaises surprises, surtout si l'immeuble date d'avant 1991, puisque de l'amiante peut apparaître en cours de chantier.

Les mêmes règles d'autorisation et de loyer valent pour une salle de bains, que la LDTR nomme à côté des cuisines (art. 3 al. 1 let. c) ; notre page sur la rénovation de salle de bain à Genève traite ce cas.

Si l'appartement a des locataires, le département peut refuser l'autorisation quand ils n'ont pas été consultés par écrit avant le dépôt de la demande (art. 43 al. 3 LDTR ; art. 6 RDTR). Après l'autorisation, chaque locataire doit recevoir par écrit la liste des travaux autorisés et leur programme d'exécution (art. 43 al. 2 LDTR). Pour l'intérieur d'une villa d'un seul logement, non protégée, aucune de ces démarches n'est nécessaire tant que la surface habitable reste la même.

Pour parler de votre projet de cuisine à Genève, réservez un premier rendez-vous : il dure 45 minutes, par téléphone ou en visioconférence, et il est gratuit. Vous pouvez aussi écrire à notre équipe ; nos prestations dans les trois cantons sont décrites sur la page de nos services de rénovation.