Rénovation d'immeuble locatif en Suisse : quelle hausse de loyer les travaux autorisent, canton par canton

La hausse de loyer admise après des travaux couvre trois montants annuels, calculés sur la part du coût qui améliore l'immeuble : l'intérêt, l'amortissement et l'entretien futur. L'intérêt est de 3,25 % (le taux hypothécaire de référence publié par la Confédération, 1,25 %, plus deux points), appliqué à la moitié de cette part parce que le capital est remboursé peu à peu ; l'amortissement divise cette part par la durée de vie des installations ; la méthode Fracheboud fixe l'entretien à 10 % des deux premiers montants. Pour 10'000 CHF reconnus et une durée de vie de 25 ans, le calcul donne 162,50 CHF d'intérêts, 400 CHF d'amortissement et 56,25 CHF d'entretien, soit 618,75 CHF par an. La part reconnue atteint en règle générale 50 à 70 % pour une rénovation lourde, que le droit fédéral appelle « importantes réparations » ; les améliorations énergétiques comptent en entier, sauf la part qui remet seulement l'existant en état.

L'exemple détaillé plus bas porte sur un immeuble de douze logements à Morges : 1'479'000 CHF de travaux y permettent selon le droit fédéral une hausse de loyer de 58'630 CHF par an au plus, que le département vaudois du logement peut encore réduire. Si le même immeuble se trouvait à Genève, le département du territoire fixerait lui-même la hausse pour le même chantier, et le loyer resterait ensuite sous le contrôle de l'État pendant trois ans, cinq en cas de transformation lourde.

Le rendement d'une rénovation d'immeuble locatif en Suisse dépend de trois domaines du droit : le droit du bail ne compte qu'une partie de la facture dans la hausse de loyer, le droit cantonal du logement plafonne ou non le loyer qui en résulte, et le droit fiscal permet de déduire les frais d'entretien, que le droit du bail ne compte pas dans la hausse. Les améliorations énergétiques comptent dans la hausse de loyer et, jusqu'à fin 2028, dans la déduction de l'impôt fédéral direct. Une subvention diminue la hausse de loyer et la déduction fiscale : elle est retirée de la base de la hausse et des frais que le propriétaire peut déduire de ses impôts.

Rénovation d'immeuble locatif : quelle part des travaux monte au loyer ?

Sur une rénovation lourde, le droit fédéral retient en règle générale que 50 à 70 % des frais constituent des investissements créant des plus-values, et cette fraction seule porte une hausse de loyer (art. 14 al. 1 de l'ordonnance sur le bail à loyer, OBLF). Le Tribunal fédéral voit dans cette fourchette une présomption : elle dispense le bailleur de chiffrer la part exacte de plus-value, et la preuve d'une part différente reste possible devant le juge. Le solde relève de l'entretien : il remet l'immeuble en état sans le rendre meilleur qu'avant.

La base légale se trouve dans une phrase du Code des obligations (CO) : ne sont en règle générale pas abusifs les loyers justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur (art. 269a let. b CO). L'ordonnance précise ce que recouvrent ces prestations : les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée et les prestations accessoires supplémentaires.

Le tri doit être fait poste par poste, et l'art. 14 al. 3 OBLF donne le critère : seule compte la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial. Remplacer une chaudière à mazout de 1975 par une chaudière équivalente ne crée aucune plus-value. La remplacer par une pompe à chaleur crée une plus-value égale à l'écart de prix entre les deux, et non au prix total de la pompe.

La hausse ne peut être notifiée qu'une fois les travaux achevés, pièces justificatives en main ; pour un chantier d'envergure, le bailleur peut toutefois notifier des hausses successives, en proportion des paiements déjà effectués (art. 14 al. 5 OBLF). La hausse prend effet au prochain terme de résiliation du bail. Le bailleur la notifie sur la formule agréée par le canton, avec le détail des motifs, et l'avis doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation, qui est de trois mois au moins pour un logement (art. 269d al. 1 et 266c CO). Exemple : si le bail peut être résilié pour la fin mars avec trois mois de préavis, le délai de résiliation commence le 1er janvier. Pour une hausse au 1er avril, l'avis doit donc arriver au locataire au moins dix jours avant le 1er janvier.

L'art. 269d al. 2 CO frappe de nullité la majoration notifiée hors formule officielle, celle dont les motifs ne sont pas indiqués et celle assortie d'une résiliation ou d'une menace de résiliation, même si le montant de la hausse est juste. Le montant de chaque motif doit figurer séparément sur le formulaire (art. 19 al. 1 let. a ch. 4 OBLF) ; si les motifs figurent dans une lettre d'accompagnement, la formule doit renvoyer expressément à cette lettre (art. 19 al. 1bis OBLF).

Le rendement est calculé sur trois postes, et le taux d'intérêt a changé en 2024

La hausse annuelle admissible couvre trois postes et aucun autre : les intérêts du capital à plus-value, son amortissement, et l'entretien futur des installations neuves (art. 14 al. 4 OBLF).

Le taux de ces intérêts est le taux hypothécaire de référence plus 2 points, depuis un arrêt du Tribunal fédéral du 30 juillet 2024 (ATF 151 III 16, recueil officiel des arrêts du Tribunal fédéral). Cette règle existait déjà pour les fonds propres, c'est-à-dire l'argent que le bailleur a mis lui-même dans l'immeuble, sans emprunt : depuis un arrêt du 26 octobre 2020 (ATF 147 III 14), tant que le taux de référence ne dépasse pas 2 %, leur rendement admis est ce taux plus 2 points, au lieu de 0,5 point. L'arrêt de 2024 l'a étendue aux travaux à plus-value.

Avec un taux de référence à 1,25 % depuis le 2 septembre 2025, le taux applicable atteint donc 3,25 %, contre 1,75 % sous l'ancienne pratique. Il ne s'applique qu'à la moitié du capital, puisque le bailleur amortit ce capital progressivement et que le montant à rémunérer diminue d'année en année. Le taux de référence qui compte est celui en vigueur au moment où le bailleur notifie la hausse ; l'Office fédéral du logement l'a confirmé à 1,25 % le 1er septembre 2026 et publiera le prochain le 1er décembre 2026.

L'amortissement suit la durée de vie présumable des nouvelles installations, que le juge fixe d'après la nature des travaux en s'aidant de la table d'amortissement commune aux associations de bailleurs et de locataires : vingt-trois ans dans l'arrêt de 2024. Pour l'entretien futur, trois méthodes coexistent. La méthode Fracheboud, surtout appliquée en Suisse romande et validée par le Tribunal fédéral (ATF 118 II 415), retient 10 % de la somme des intérêts et de l'amortissement. La méthode dite SVIT (du nom d'une association suisse de l'immobilier), validée en 2010, retient 1 % du coût des travaux à plus-value. Une troisième méthode, celle de l'association alémanique des propriétaires, retient 1,5 % du coût des travaux à plus-value. Le Tribunal fédéral a validé la méthode Fracheboud et la méthode SVIT ; selon un article de doctrine publié en 2018, il ne s'était pas encore prononcé sur la troisième.

La méthode Fracheboud pas à pas, pour 10'000 CHF de travaux

Le calcul ci-dessous porte sur 10'000 CHF de travaux reconnus à plus-value, avec un amortissement sur 25 ans et le taux de référence de 1,25 % en vigueur en octobre 2026, ce qui donne un taux de 3,25 % appliqué à la moitié du montant.

Pour les mêmes 10'000 CHF, la hausse varie surtout avec la durée de vie : environ 61 CHF par mois sur 20 ans, 52 CHF sur 25 ans, 45 CHF sur 30 ans et 38 CHF sur 40 ans. Avec la méthode SVIT, l'entretien compte 1 % du montant, soit 100 CHF par an au lieu de 56,25 CHF, et la hausse passe à 662,50 CHF par an.

Le Tribunal fédéral a appliqué ce calcul dans son arrêt du 30 juillet 2024 déjà cité (ATF 151 III 16), pour un immeuble genevois de 24 appartements. La moitié des 2'449'069 CHF de travaux, soit 1'224'535 CHF, comptait comme plus-value, amortie sur 23 ans ; le taux de référence de 1,5 % en vigueur à la notification donnait un taux de 3,5 %. Les intérêts (21'429 CHF), l'amortissement (53'241 CHF) et l'entretien de 10 % (7'467 CHF) totalisaient 82'137 CHF par an, soit une hausse de 23,5 % de l'état locatif de l'immeuble, c'est-à-dire de la somme de ses loyers annuels.

Pour 1'000'000 CHF de travaux, la pompe à chaleur produit la plus forte hausse de loyer : 72'875 CHF par an, soit 7,3 % du montant, plus du double des colonnes sanitaires (32'725 CHF, soit 3,3 %), parce que 60 % seulement du coût des colonnes comptent et qu'elles sont amorties sur trente ans, contre vingt pour la pompe. Entre l'isolation et la pompe à chaleur, toutes deux comptées en entier, l'écart vient de la durée de vie : l'isolation, amortie sur quarante ans, produit 45'375 CHF par an, parce que son amortissement annuel est deux fois plus faible que celui de la pompe, amortie sur vingt ans.

Les travaux énergétiques comptent en totalité dans le loyer, hors remise en état, et dans la déduction fiscale jusqu'à fin 2028

Les améliorations énergétiques échappent à la fourchette des 50 à 70 % : l'art. 14 al. 2 OBLF les compte comme prestations supplémentaires en entier, sans partage forfaitaire entre entretien et plus-value. La part qui ne fait que rétablir ou maintenir l'état initial reste exclue (art. 14 al. 3 OBLF), comme dans l'exemple de la chaudière plus haut. Une rénovation énergétique d'immeuble peut donc reporter sur le loyer une plus grande part de son coût qu'une réfection de cuisines ou de salles de bains.

L'ordonnance énumère cinq catégories :

• les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment
• les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie
• les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques
• les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables
• le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation par des appareils économes

Pour l'impôt, le propriétaire déduit de son revenu les frais nécessaires à l'entretien de ses immeubles privés (art. 32 al. 2 de la loi sur l'impôt fédéral direct, LIFD), mais pas les frais d'amélioration d'éléments de fortune (art. 34 let. d LIFD). Le droit du bail permet donc une hausse de loyer pour la part qui améliore l'immeuble, et le droit fiscal une déduction pour la part qui l'entretient ; le classement des travaux pour le loyer et celui pour l'impôt ne donnent pas forcément les mêmes montants.

Jusqu'à fin 2028, les investissements qui économisent l'énergie permettent à la fois une hausse de loyer et une déduction à l'impôt fédéral direct. La deuxième phrase de l'art. 32 al. 2 LIFD charge en effet le Département fédéral des finances de désigner les investissements de ce type qui sont assimilés aux frais d'entretien ; la loi du 20 décembre 2024 sur le changement de système d'imposition de la propriété du logement supprime cette règle le 1er janvier 2029.

L'ordonnance du 9 mars 2018 sur les frais relatifs aux immeubles privés limite cette déduction aux bâtiments existants : elle vise le remplacement d'éléments de construction ou d'installations vétustes et l'ajout d'éléments dans un bâtiment déjà construit (art. 1 al. 1). Lorsque ces investissements énergétiques dépassent le revenu imposable de l'année, l'art. 32 al. 2bis LIFD permet de reporter le solde sur les deux périodes fiscales suivantes, une règle en vigueur depuis le 1er janvier 2020 dont il faut tenir compte pour décider si les travaux d'un assainissement énergétique d'immeuble locatif seront faits en une année ou en plusieurs.

La loi du 20 décembre 2024 supprime surtout l'imposition de la valeur locative des logements occupés par leur propriétaire, mais elle change aussi les déductions pour les immeubles loués. Dès le 1er janvier 2029, l'impôt fédéral direct ne permet plus d'y déduire ces investissements : le nouvel art. 32a LIFD ne garde, pour les immeubles loués, que les frais d'entretien, la remise en état d'un immeuble nouvellement acquis, les primes d'assurance et les frais d'administration par des tiers. Le report des montants non déduits sur les deux périodes suivantes disparaît aussi à l'impôt fédéral. Chaque canton peut garder une déduction pour les travaux d'économie d'énergie jusqu'en 2050 au plus tard (art. 78h de la loi fédérale sur l'harmonisation des impôts directs). Pour des travaux prévus en 2028 ou en 2029, demandez à votre fiduciaire quelle année fiscale comptera ; notre article sur les déductions fiscales des travaux de rénovation traite ces règles en détail.

La subvention est déduite deux fois, de la hausse de loyer et des frais déductibles

Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire (art. 14 al. 3bis OBLF, en vigueur depuis le 1er juillet 2014). Du côté fiscal, l'art. 1 al. 2 de l'ordonnance sur les frais relatifs aux immeubles limite la déduction aux frais que le contribuable assume lui-même. Une subvention de 10'000 CHF réduit donc de 10'000 CHF la base de la hausse de loyer, et d'autant les frais déductibles.

L'exemple de Morges présenté plus loin (douze logements, 1'479'000 CHF de travaux) compte 125'000 CHF de subventions du Programme Bâtiments, qui réduisent la hausse admissible de 6'820 CHF par an. Sur les trente ans de durée de vie retenus dans cet exemple, la hausse perdue atteint 204'600 CHF en additionnant simplement les montants annuels. La subvention réduit aussi de 125'000 CHF les frais déductibles du revenu imposable. Pour des travaux payés jusqu'en 2028 et avec un taux marginal d'imposition de 30 % (hypothèse de l'exemple), perdre 125'000 CHF de déduction coûte environ 37'500 CHF d'impôt, par rapport aux mêmes travaux sans subvention. Dès 2029, ce montant dépend des règles de votre canton, puisque l'impôt fédéral direct ne connaîtra plus cette déduction.

La subvention réduit le capital que vous devez financer ; en contrepartie, la hausse admise baisse de 6'820 CHF par an pendant trente ans. Avant de demander l'aide, faites chiffrer les deux options par votre banque ou votre fiduciaire, avec votre coût de financement et votre taux d'imposition. À Genève, le propriétaire qui demande la subvention renonce en plus à la hausse fondée sur la baisse prévisible des charges, comme l'explique la partie consacrée à Genève.

L'aide doit être déclarée au locataire : depuis 2014, la formule officielle doit indiquer que le bailleur reçoit des aides pour des améliorations créant des plus-values (art. 19 al. 1 let. a ch. 5 OBLF). Le locataire peut par ailleurs contester devant l'autorité de conciliation toute hausse qu'il juge abusive, dans les 30 jours qui suivent l'avis (art. 270b CO).

Les barèmes vaudois donnent un ordre de grandeur des aides. Le Programme Bâtiments 2026, dans sa version de janvier, verse pour l'isolation 40 CHF par mètre carré lorsque le coefficient d'isolation U de la paroi atteint 0,20 W/m²K ou moins, 70 CHF pour 0,15 W/m²K ou moins (l'isolation renforcée), et 100 CHF lorsque cette isolation renforcée est couplée à du photovoltaïque. Le bonus pour l'efficacité de l'enveloppe (mesure IP-14) ajoute 40 CHF par mètre carré de surface de référence énergétique, c'est-à-dire de surface de plancher chauffée, quand l'enveloppe du bâtiment atteint la classe C du certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB), et 50 CHF pour la classe B ; lors d'une rénovation lourde au sens du règlement vaudois sur l'énergie, seule la classe B donne droit à ce bonus. L'aide à l'isolation et ce bonus restent plafonnés ensemble à la moitié du coût des travaux. Dès 10'000 CHF de subvention, le canton demande un CECB Plus, c'est-à-dire le certificat accompagné d'un rapport de conseil. Les barèmes d'isolation ont baissé en 2026 : lisez les conditions de subvention vaudoises avant de déposer le dossier.

Dans le canton de Vaud, de Genève ou de Fribourg, la demande de subvention doit être faite avant le chantier. Le canton de Vaud et Fribourg exigent d'attendre leur décision avant de commencer les travaux ; à Genève, l'Office cantonal de l'énergie doit recevoir la demande au moins 14 jours avant leur début, selon sa page Subvention énergie bâtiments. Le canton de Vaud ne subventionne pas le seul remplacement des fenêtres : elles comptent seulement dans une rénovation globale de l'enveloppe.

Genève : le loyer d'un immeuble locatif rénové est fixé par le département

À Genève, le département calcule lui-même le loyer maximal après travaux, avec la méthode de la loi genevoise, et le fixe comme condition de l'autorisation de construire (art. 10 al. 1 et 11 de la loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation, LDTR) ; le propriétaire peut lui présenter le calcul fédéral, et le département décide seul du loyer maximal. Le propriétaire notifie ensuite la hausse sur la formule officielle, sans dépasser le loyer maximal fixé par l'État (art. 14 al. 1 et 3 LDTR). Notre article sur la procédure LDTR décrit le dossier, la procédure à choisir et les délais.

La loi soumet à autorisation la création d'installations nouvelles d'une certaine importance, telles que chauffage, distribution d'eau chaude, ascenseur, salles de bains et cuisines, ainsi que la remise en état même partielle qui améliore le confort existant (art. 3 al. 1 let. c et d LDTR). Seuls les travaux courants d'entretien qui n'améliorent pas le confort restent hors du champ (art. 3 al. 2).

Le mode de calcul genevois figure dans la loi, et il diffère du calcul fédéral sur chaque poste. Après déduction des subventions, le département compte en règle générale : un rendement équitable sur 70 % au plus du coût des travaux, à un taux de 0,5 point au-dessus de l'intérêt hypothécaire de premier rang de la Banque cantonale de Genève ; un amortissement sur 18 à 20 ans, soit 5,55 % à 5 % par an ; des frais d'entretien de 1,5 % par an des travaux retenus (art. 11 al. 1 LDTR).

Cet amortissement de dix-huit à vingt ans est plus rapide que la durée de vie retenue en droit fédéral pour une enveloppe ou des colonnes, ce qui augmente la charge annuelle reconnue. Le loyer obtenu est ensuite plafonné : lorsque les logements correspondent, par leur genre, leur taille ou leur qualité, aux « besoins prépondérants de la population », c'est-à-dire aux loyers accessibles à la majorité de la population (art. 9 al. 3 LDTR), le loyer après travaux doit lui aussi rester accessible à cette majorité (art. 11 al. 2 LDTR). Depuis le 31 octobre 2025, ces loyers vont de 2'773 à 3'724 CHF par pièce et par an, sur la base du revenu brut médian 2022. Si le loyer avant travaux dépasse déjà le haut de cette fourchette, le département le maintient sans hausse lorsqu'il estime que ce loyer suffit déjà au propriétaire pour supporter le coût des travaux (art. 11 al. 3 LDTR).

À Genève, les travaux énergétiques suivent une règle particulière. Leur coût peut être reporté sur le loyer aux conditions de l'art. 14 OBLF, dans une limite que l'art. 9 al. 6 LDTR fixe en distinguant deux cas. Si le loyer avant travaux se situait dans la fourchette des besoins prépondérants (2'773 à 3'724 CHF par pièce et par an), le loyer après travaux ne peut pas dépasser le haut de cette fourchette, augmenté de deux montants : la baisse prévisible des charges énergétiques du logement, puisque le locataire paiera moins de charges après les travaux, et, si nécessaire, une contribution énergétique de 120 CHF par pièce et par an au plus (10 CHF par pièce et par mois). Si le loyer dépassait déjà le haut de la fourchette avant les travaux, la loi plafonne la hausse elle-même : elle ne peut pas dépasser la baisse prévisible des charges plus la contribution de 10 CHF par pièce et par mois. Pour un quatre pièces, la contribution énergétique atteint au plus 480 CHF par an. Les loyers fixés sont ensuite soumis au contrôle de l'État pendant 3 ans, durée portée à 5 ans en cas de transformation lourde (art. 12 LDTR).

Que le loyer se situe dans la fourchette ou au-dessus, l'Office cantonal de l'énergie impose un choix lors d'une rénovation : le propriétaire peut augmenter le loyer d'un montant égal à la baisse prévisible des charges de chauffage du locataire (BPC) seulement s'il renonce aux subventions pour l'efficacité énergétique. La contribution énergétique du locataire, plafonnée à 10 CHF mensuels par pièce, n'est admise que si cette baisse ne suffit pas à couvrir le coût des travaux énergétiques. La demande d'autorisation de construire doit contenir le calcul de la baisse prévisible des charges, de préférence établi à partir d'un CECB Plus.

Dans la cause 1C_85/2026 du 8 juin 2026, le Tribunal fédéral a rejeté le recours d'une société anonyme qui avait rénové sans autorisation un appartement de 173 mètres carrés dans son immeuble de l'avenue Peschier : cuisine et salles de bains refaites en 2017, loyer porté de 16'872 à 69'600 CHF par an. Le département a ramené le loyer à 24'018 CHF avec effet rétroactif, ordonné le remboursement de 193'609 CHF aux anciens locataires et prononcé une amende de 42'500 CHF, ramenée à 32'000 CHF par le tribunal de première instance ; vu l'importance des travaux, les loyers restent contrôlés pendant 5 ans. La société invoquait l'exception du logement de luxe, qui dispense de la fixation du loyer par le département (art. 10 al. 2 let. b LDTR) ; la jurisprudence genevoise la réserve aux logements d'au moins 7 pièces. L'appartement en comptait 6,5, parce qu'une chambre de 6 mètres carrés ne compte que pour une demi-pièce : une pièce entière doit mesurer au moins 9 mètres carrés.

Canton de Vaud : l'autorisation de rénover dépend de la valeur d'assurance du bâtiment (ECA)

Le canton de Vaud soumet à l'autorisation du département du logement, dans les districts en pénurie de logements, les travaux de démolition, de rénovation d'importance et de transformation portant sur des logements loués (art. 5 al. 1 let. a de la loi vaudoise sur la préservation et la promotion du parc locatif, LPPPL). C'est en accordant cette autorisation que le département peut plafonner le revenu locatif.

Il y a pénurie lorsque le taux de logements vacants d'un district reste durablement inférieur à 1,50 %, en moyenne sur trois ans, et la pénurie devient prononcée sous 1 % (art. 2 al. 1 et 4 LPPPL). L'arrêté publié le 23 décembre 2025 place neuf districts sur dix dans le champ de la loi pour 2026, dont six en pénurie prononcée : Lausanne, Morges, Gros-de-Vaud, Lavaux-Oron, Ouest lausannois et Riviera-Pays-d'Enhaut. Trois districts ont un taux compris entre 1 et 1,5 %, donc une pénurie simple : Broye-Vully, Jura-Nord vaudois et Nyon. Seul Aigle, à 1,58 % en moyenne de 2023 à 2025, échappe au régime.

La loi exclut d'emblée trois cas : les immeubles qui comptent jusqu'à deux logements, ou trois si l'un d'eux était occupé en dernier lieu par le propriétaire ou un proche ; ceux dont la valeur à neuf assurée contre l'incendie auprès de l'Établissement cantonal d'assurance (valeur ECA) dépasse 750 CHF par mètre cube, un seuil indexé selon l'indice de cet établissement au jour de la demande (art. 3 al. 2 du règlement d'application de la loi, RLPPPL) ; et les logements de 150 mètres carrés habitables nets et plus (art. 3 al. 1 LPPPL).

Pour les autres immeubles, le seuil qui dispense d'autorisation est un pourcentage de la valeur assurée : les travaux qui n'impliquent pas de restructuration et dont le coût reste inférieur à 20 % de la valeur à neuf ECA indexée de l'immeuble peuvent faire l'objet d'une dispense, sur demande (art. 11 al. 1 LPPPL) ; si les travaux ne touchent qu'une partie de l'immeuble, le seuil est calculé sur la valeur des seuls logements concernés (al. 2). Si le décompte final dépasse le seuil, le propriétaire doit en informer le département, qui contrôle alors les loyers (al. 3).

La loi additionne aussi les étapes d'un même chantier. Lorsque, sur une période maximale de dix ans dès la première étape, le montant cumulé des travaux dépasse ce même seuil, une requête doit être présentée (art. 11 al. 4 LPPPL). Un propriétaire qui refait la toiture en 2026, les fenêtres en 2029 et le chauffage en 2033 additionne les trois.

La demande d'autorisation passe par la commune, avec le questionnaire n° 53 du canton, en même temps que la demande de permis de construire lorsque les travaux en exigent un. Avant de la déposer, le propriétaire doit informer les locataires par écrit, au moins 40 jours à l'avance, de la nature des travaux, de leur coût, du calendrier et de la hausse probable du revenu locatif, et leur laisser 30 jours pour présenter leurs observations (art. 6 al. 3 LPPPL et art. 10 du règlement d'application). Quand les travaux ne portent que sur un ou deux appartements isolés d'un immeuble locatif, le département statue en procédure simplifiée (art. 6 al. 2 LPPPL). Une modification ou un imprévu en cours de chantier doit être annoncé au département, faute de quoi le surcoût ne pourra pas être reporté sur les loyers. La page du canton Faire une demande d'autorisation donne le questionnaire et le détail de la démarche.

Le département peut limiter la répercussion des coûts sur le revenu locatif, sauf pour les travaux d'assainissement énergétique : leur coût compte toujours en entier (art. 14 al. 1 LPPPL). Le règlement d'application précise que ce coût est répercuté au « taux technique » du département, c'est-à-dire un pourcentage annuel du coût des travaux que le canton revoit à chaque changement du taux de référence. Le reste des travaux ne compte que pour une partie de son coût, calculée par le département : plus les loyers actuels dépassent le revenu que le département juge normal pour l'immeuble, plus cette partie est petite (art. 18 RLPPPL). Ce revenu normal est la « valeur objective » de l'immeuble multipliée par le taux technique ; la valeur objective additionne la valeur ECA du bâtiment, diminuée de 0,8 à 1,2 % par année d'âge pour tenir compte de son usure, la valeur du terrain et celle des aménagements extérieurs, frais et taxes compris. Le contrôle du revenu locatif court jusqu'à cinq ans, porté à dix en cas de pénurie prononcée (art. 14 al. 2 et 3 LPPPL), et l'amende peut atteindre 60'000 CHF (art. 26 al. 1).

Un rapport du Conseil d'État de juin 2026 détaille cette méthode avec l'exemple d'un logement loué 1'100 CHF par mois, dans lequel le propriétaire fait 19'125 CHF de travaux énergétiques et 50'000 CHF d'autres travaux. Le taux technique est de 3,5 % par an aussi longtemps que le taux de référence reste à 1,25 % : pour les 19'125 CHF de travaux énergétiques, comptés en entier, la hausse atteint 669 CHF par an (les subventions éventuelles sont déduites avant ce calcul). Pour les autres travaux, le département compare le loyer actuel, 13'200 CHF par an, au revenu qu'il juge normal pour ce logement, 9'610 CHF : le loyer en représente 137,36 %. Sa méthode admet que 30 % du revenu normal servent à l'entretien, donc que 70 % n'y servent pas ; tout ce que le loyer rapporte au-delà de ces 70 % compte alors comme une réserve d'entretien : ici 67,36 points (137,36 moins 70). La méthode retranche ensuite ces points de 100 % pour obtenir la part des autres travaux reportée sur le loyer : 32,64 % des 50'000 CHF, soit 16'320 CHF, auxquels le département applique le même taux technique de 3,5 % : 571 CHF de hausse par an.

Avec le calcul fédéral de la méthode Fracheboud, la hausse annuelle atteint 4,5 % du coût des travaux énergétiques pour une durée de vie de 40 ans et 7,3 % pour 20 ans ; le taux technique vaudois est un taux unique de 3,5 %, appliqué directement au coût des travaux. Pour des durées de vie de 20 à 40 ans, la hausse admise par le canton de Vaud est donc plus basse que la hausse calculée selon le droit fédéral. Sur 300 rénovations d'immeubles examinées par le canton, les propriétaires demandaient en moyenne une hausse de 30 % du revenu locatif ; le canton a autorisé en moyenne 16 %.

Le Conseil d'État propose au Grand Conseil de refuser la motion du député Philippe Jobin. Selon le député, le plafonnement des loyers après travaux peut donner des rendements insuffisants et freiner les rénovations ; sa motion demandait donc que le loyer contrôlé après travaux puisse au moins atteindre le plafond que l'État fixe pour les logements à loyer abordable, une catégorie de logements d'utilité publique (par exemple 252 CHF par mètre carré et par an pour un quatre pièces à Lausanne, selon le rapport). Le Conseil d'État préfère ajuster la méthode de calcul : le taux technique serait calculé sur la moyenne des taux de référence des 25 dernières années, plus élevée que le taux actuel, et passerait ainsi à 4,25 % au lieu de 3,5 % selon l'exemple du rapport ; le département le publierait chaque année en janvier. Une commission du Grand Conseil a été constituée en août 2026 pour examiner ce rapport ; au 13 octobre 2026, l'article 14 de la loi vaudoise (LPPPL) n'a pas changé.

Fribourg ne contrôle rien avant les travaux, sauf le permis de construire

Fribourg n'a ni loi comparable à la LDTR genevoise, ni loi comparable à la LPPPL vaudoise. Le canton ne demande aucune autorisation liée au logement avant de rénover un logement loué, ne contrôle pas les loyers après travaux et ne limite pas leur répercussion : le propriétaire applique le seul droit fédéral du bail et notifie sa hausse sur la formule officielle que l'État publie (version du 1er octobre 2025). Le permis de construire reste exigé selon la nature des travaux, comme partout en Suisse (art. 22 al. 1 de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire, LAT).

Le canton intervient seulement plus tard, lorsque le logement change de locataire. Depuis le 1er janvier 2024, le bailleur doit utiliser dans tout le canton la formule officielle de fixation du loyer initial pour tout nouveau bail (ordonnance du 18 décembre 2023, fondée sur l'art. 270 al. 2 CO et l'art. 27 de la loi du 9 mai 1996 d'application relative au bail à loyer et au bail à ferme non agricole), dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2025. Le locataire entrant y voit le loyer précédent, le nouveau, et le motif précis de la hausse.

Une motion demandant une loi cantonale sur le logement a été rejetée par le Grand Conseil fribourgeois le 17 décembre 2025, par 63 voix contre 36 et 2 abstentions. Pour les mêmes travaux et les mêmes loyers de départ, la hausse admise diffère d'un canton à l'autre : à Genève, le département la fixe ; dans le canton de Vaud, il peut la plafonner ; à Fribourg, seul le droit fédéral s'applique.

Douze logements à Morges : le rendement de la rénovation calculé poste par poste

Un immeuble de 1968 à Morges, douze logements, 1'050 mètres carrés de surface de référence énergétique, un état locatif de 248'000 CHF par an et une valeur à neuf ECA de 5'400'000 CHF. Le programme couvre 620 mètres carrés de façade, 310 mètres carrés de toiture, les fenêtres, une pompe à chaleur air-eau de 45 kilowatts et les colonnes sanitaires. Coût des travaux : 1'479'000 CHF, soit 27 % de la valeur assurée, donc au-dessus du seuil de dispense vaudois. Le district de Morges fait partie des six districts où la pénurie est prononcée en 2026, avec 0,91 % de logements vacants en moyenne de 2023 à 2025.

Le tableau de Morges suppose d'abord que les fenêtres et la pompe à chaleur comptent en entier, c'est-à-dire qu'aucune part de ces travaux ne remplace seulement un élément usé par un élément équivalent ; sinon, cette part est retirée (art. 14 al. 3 OBLF) et la hausse baisse d'autant. Les échafaudages (130'000 CHF) et les honoraires (175'000 CHF) servent à tous les postes, et l'ordonnance ne dit pas quelle part en compter. Une règle simple consisterait à les reconnaître dans la même proportion que les travaux eux-mêmes, soit 84 % (982'000 CHF reconnus sur les 1'174'000 CHF que coûtent l'isolation, les fenêtres, la pompe à chaleur et les colonnes) ; l'exemple reste plus prudent, avec 60 % des échafaudages et 80 % des honoraires.

Aux 982'000 CHF de travaux reconnus, l'exemple ajoute les parts retenues des échafaudages et des honoraires (78'000 et 140'000 CHF) ; après déduction des 125'000 CHF de subventions, la base de calcul atteint 1'075'000 CHF. L'exemple retient une durée de vie de trente ans pour l'ensemble des travaux. En amortissant chaque poste sur sa propre durée de vie (quarante ans pour l'isolation, trente pour les fenêtres et les colonnes, vingt pour la pompe à chaleur), on obtiendrait presque le même amortissement annuel. La hausse annuelle admissible comprend alors 17'470 CHF d'intérêts (3,25 % appliqués à la moitié du capital), 35'830 CHF d'amortissement et 5'330 CHF d'entretien futur selon la méthode Fracheboud. Le total atteint 58'630 CHF par an, soit 407 CHF par mois et par logement en moyenne, et 23,6 % de l'état locatif existant.

Rapportée au capital réellement engagé de 1'354'000 CHF, devis moins subventions, cette hausse représente 4,3 % par an : il faut environ vingt-trois ans de hausse pour récupérer la somme investie, sans compter l'effet des travaux sur la valeur de l'immeuble à la revente. Ce résultat suppose que la hausse soit notifiée dans les formes et que le département vaudois l'admette : à Morges, district en pénurie prononcée, il peut plafonner le revenu locatif et le contrôler jusqu'à dix ans.

Le loyer baisse pendant la durée du chantier

Le bailleur a le droit de rénover seulement si les travaux peuvent raisonnablement être imposés au locataire et si le bail n'a pas été résilié ; il doit tenir compte des intérêts du locataire, qui garde son droit à une réduction de loyer (art. 260 al. 1 et 2 CO). Pour cette réduction, la loi renvoie aux règles sur les défauts de la chose louée : le loyer est réduit en proportion de la gêne, depuis le moment où le bailleur connaît le défaut jusqu'à son élimination, c'est-à-dire ici jusqu'à la fin des travaux (art. 259d CO).

Le tableau synoptique publié par le Pouvoir judiciaire genevois recense des cas jugés : 10 % pendant toute la rénovation d'un immeuble touchant les colonnes d'eau, les cuisines et les salles de bains ; 15 % pour la réfection complète des façades, de la toiture et des cages d'escaliers pendant environ cinq mois ; 20 % pour le remplacement intégral des façades, du chauffage et de la ventilation avec intervention sur les colonnes de chute ; 30 % pour des travaux de surélévation ; 35 % pour un immeuble évacué et en chantier.

Appliqué à l'immeuble morgien, un abattement de 20 % sur huit mois représente 33'070 CHF. Si deux appartements restent vides pendant trois mois (hypothèse de l'exemple), le temps de les relouer après les travaux, la perte augmente de 10'330 CHF. Les 43'400 CHF de manque à gagner du chantier équivalent à neuf mois de la hausse obtenue.

Neuf contrôles avant d'engager le chantier

• Vérifier le régime cantonal applicable : autorisation LDTR à Genève dès l'amélioration du confort, autorisation LPPPL dans un district vaudois en pénurie, et à Fribourg seulement le permis de construire, si les travaux le demandent.
• Dans le canton de Vaud, calculer le rapport entre le coût projeté et la valeur à neuf ECA indexée, puis vérifier la valeur au mètre cube et la surface des logements au regard des exclusions de l'art. 3 LPPPL.
• Reconstituer les travaux réalisés sur les dix dernières années, puisque la loi vaudoise additionne les étapes sur cette durée (art. 11 al. 4 LPPPL).
• Dans le canton de Vaud, prévenir les locataires par écrit 40 jours au moins avant le dépôt de la demande d'autorisation (coût, calendrier, hausse probable) ; ils ont ensuite 30 jours pour faire part de leurs remarques.
• Faire ventiler le devis par l'architecte entre postes énergétiques, importantes réparations et entretien pur, en chiffrant chaque poste séparément.
• Fixer une durée de vie défendable pour chaque installation, en s'appuyant sur la table établie en commun par les associations de bailleurs et celles de locataires : l'amortissement fait plus de la moitié de la hausse dans les exemples de cet article.
• Chiffrer la perte de loyer pendant les travaux et les vacances de relocation dans le plan financier, avant de valider l'enveloppe.
• Déposer les demandes de subvention avant le début des travaux et, à Genève, choisir d'abord entre la subvention et une hausse de loyer égale à la baisse prévisible des charges.
• Préparer les formules officielles avec le détail par motif et la mention des subventions, à notifier une fois les travaux achevés et facturés.

Dans l'exemple de Morges, un devis de 1'479'000 CHF donne 1'075'000 CHF de base admissible, puis 58'630 CHF de revenu annuel supplémentaire au plus. Comme le district de Morges connaît une pénurie prononcée de logements, le département du logement peut encore plafonner ce montant et contrôler les loyers jusqu'à dix ans ; pour le même immeuble à Genève, c'est l'État qui fixerait le montant de la hausse, puis contrôlerait le loyer pendant trois ans (cinq après une transformation lourde). Avant de demander les offres, faites classer chaque poste : énergie, comptée en entier hors remise en état ; importantes réparations, comptées à 50 à 70 % ; entretien, sans hausse. Décidez aussi si les travaux seront faits en une fois ou par étapes, puisque le canton de Vaud additionne les étapes sur dix ans.

Si vous préparez la rénovation d'un immeuble locatif, prenez rendez-vous avec un architecte HILO pour parler de votre programme de travaux : le premier entretien dure 45 minutes et il est gratuit.

Données vérifiées le 13 octobre 2026 : taux hypothécaire de référence de 1,25 % (confirmé le 1er septembre 2026, prochaine publication le 1er décembre 2026), fourchette genevoise des besoins prépondérants de 2'773 à 3'724 CHF par pièce et par an, Programme Bâtiments vaudois version 1.1 de janvier 2026, liste vaudoise des districts en pénurie pour 2026.