Rénovation d'immeuble locatif en Suisse : le rendement porte sur 50 à 70 % des travaux

Un million et demi de francs de travaux dans un immeuble locatif de douze logements à Morges autorise une hausse de loyer de 58'630 francs par an. Le même chantier, dans le même immeuble situé à Genève, autorise ce que le Département du territoire décide, et rien de plus pendant cinq ans.

Le rendement d'une rénovation d'immeuble locatif en Suisse ne se lit pas sur le devis. Il dépend de ce que trois régimes laissent passer du même franc dépensé : le droit du bail, qui ne reconnaît qu'une part de la facture ; le droit cantonal du logement, qui plafonne ou non le loyer qui en résulte ; le droit fiscal, qui déduit précisément ce que le droit du bail refuse. Un seul poste traverse les trois sans perte. Un autre se retranche deux fois.

Rénovation d'immeuble locatif : quelle part des travaux monte au loyer ?

Sur une rénovation lourde, le droit fédéral retient en règle générale que 50 à 70 % des frais constituent des investissements créant des plus-values, et cette fraction seule porte une hausse de loyer (art. 14 al. 1 OBLF). Le solde relève de l'entretien : il remet l'immeuble en état sans le rendre meilleur qu'avant.

La base légale tient en une phrase du Code des obligations. Ne sont pas abusifs les loyers justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur (art. 269a let. b CO). L'ordonnance précise ce que recouvrent ces prestations : les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée et les prestations accessoires supplémentaires.

Le tri se fait poste par poste, et l'art. 14 al. 3 OBLF donne le critère : seule compte la part des coûts d'investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial. Remplacer une chaudière à mazout de 1975 par une chaudière équivalente ne crée aucune plus-value. La remplacer par une pompe à chaleur crée une plus-value égale à l'écart entre les deux, pas au prix de la pompe.

Deux règles de procédure conditionnent tout le reste. La hausse ne peut être notifiée qu'une fois les travaux achevés, pièces justificatives en main, avec des majorations échelonnées possibles pour les chantiers d'envergure en proportion des paiements déjà effectués (art. 14 al. 5 OBLF). Et elle doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation, sur la formule agréée par le canton, motifs détaillés à l'appui.

L'art. 269d al. 2 CO frappe de nullité la majoration notifiée hors formule officielle, celle dont les motifs ne sont pas indiqués et celle assortie d'une résiliation ou d'une menace de résiliation. Une hausse impeccablement calculée mais mal notifiée vaut zéro franc : le montant de chaque motif doit figurer séparément sur le formulaire (art. 19 al. 1 let. a ch. 4 OBLF).

Le rendement se calcule sur trois lignes, et le taux a changé en 2024

La hausse annuelle admissible couvre trois postes et aucun autre : les intérêts du capital à plus-value, son amortissement, et l'entretien futur des installations neuves (art. 14 al. 4 OBLF). Le rendement d'une rénovation d'immeuble locatif se joue entièrement sur ces trois lignes.

Le taux des intérêts a changé récemment, et l'écart est considérable. Dans l'ATF 147 III 14 du 26 octobre 2020, le Tribunal fédéral a porté le rendement admissible des fonds propres de 0,5 à 2 points au-dessus du taux hypothécaire de référence, lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2 %. Par l'ATF 151 III 16 du 30 juillet 2024, il a transposé cette règle aux hausses fondées sur des travaux à plus-value.

Avec un taux de référence à 1,25 % depuis le 2 septembre 2025, le taux applicable atteint donc 3,25 %, contre 1,75 % sous l'ancienne pratique. Il ne s'applique qu'à la moitié du capital, puisque celui-ci s'amortit progressivement et que le montant à rémunérer diminue d'année en année.

L'amortissement suit la durée de vie présumable des nouveaux agencements, fixée par le juge d'après le matériau et la qualité d'exécution : vingt-trois ans dans l'arrêt de 2024. Pour l'entretien futur, trois méthodes coexistent. La méthode Fracheboud, dominante en Suisse romande et validée par l'ATF 118 II 415, retient 10 % de la somme des intérêts et de l'amortissement. La méthode dite SVIT, validée en 2010, retient 1 % du coût des travaux à plus-value. Celle de l'association alémanique des propriétaires retient 1,5 % et n'a jamais été tranchée par le Tribunal fédéral.

Le classement surprend au premier regard. Un million investi dans une pompe à chaleur rapporte 7,3 % de hausse annuelle, plus du double du même million passé en colonnes sanitaires. La durabilité pénalise le rendement locatif : plus l'ouvrage dure, plus l'amortissement s'étale et moins il pèse chaque année. Une isolation d'enveloppe amortie sur quarante ans produit 45'375 francs par an là où une installation technique amortie sur vingt en produit 72'875.

Les travaux énergétiques comptent en totalité, et deux fois

Les améliorations énergétiques échappent à la fourchette des 50 à 70 %. L'art. 14 al. 2 OBLF les répute prestations supplémentaires en entier, sans partage entre entretien et plus-value. Une rénovation énergétique d'immeuble est donc le seul chantier dont chaque franc porte une hausse de loyer, sous réserve de l'art. 14 al. 3 OBLF qui écarte la part correspondant au simple maintien de l'état initial.

L'ordonnance énumère cinq catégories :

• les mesures destinées à réduire les pertes énergétiques de l'enveloppe du bâtiment
• les mesures visant à une utilisation rationnelle de l'énergie
• les mesures destinées à réduire les émissions des installations techniques
• les mesures visant à utiliser les énergies renouvelables
• le remplacement d'appareils ménagers à forte consommation par des appareils économes

Le droit fiscal opère le tri en sens inverse du droit du bail, et les deux découpages ne se recouvrent jamais. Le propriétaire déduit de son revenu les frais nécessaires à l'entretien de ses immeubles privés (art. 32 al. 2 LIFD), alors que les frais d'amélioration d'éléments de fortune restent non déductibles (art. 34 let. d LIFD). Ce qui fait monter le loyer sort donc de la déduction, et ce qui entre dans la déduction ne fait pas monter le loyer.

Une seule catégorie figure des deux côtés à la fois. La deuxième phrase de l'art. 32 al. 2 LIFD charge le Département fédéral des finances de désigner les investissements destinés à économiser l'énergie et à ménager l'environnement qui sont assimilés aux frais d'entretien. Ces travaux créent une plus-value au sens du bail et restent déductibles au sens fiscal.

Deux limites encadrent cet avantage. L'ordonnance du 9 mars 2018 sur les frais relatifs aux immeubles privés réserve ces investissements aux bâtiments existants : remplacement d'éléments de construction ou d'installations vétustes, adjonction d'éléments dans un bâtiment déjà là (art. 1 al. 1). Et lorsque la charge dépasse le revenu imposable de l'année, l'art. 32 al. 2bis LIFD autorise le report sur les deux périodes fiscales suivantes, une règle en vigueur depuis le 1er janvier 2020 qui commande le phasage d'un assainissement énergétique d'immeuble locatif.

La subvention se retranche deux fois

Les aides octroyées pour des améliorations créant des plus-values doivent être déduites du montant de la prestation supplémentaire (art. 14 al. 3bis OBLF, en vigueur depuis le 1er juillet 2014). Du côté fiscal, l'art. 1 al. 2 de l'ordonnance sur les frais relatifs aux immeubles limite la déduction aux frais que le contribuable assume lui-même. Le même franc de subvention sort donc de la base du loyer et de la base déductible.

Sur le chantier morgien décrit plus bas, 125'000 francs d'aides retirent 6'820 francs de hausse annuelle admissible. Étalé sur les trente ans d'amortissement, le manque à gagner locatif atteint 204'600 francs. La déduction perdue coûte encore de l'ordre de 37'500 francs d'impôt à un taux marginal de 30 %.

L'opération reste favorable, pour une raison qui tient à l'écart des taux. Le capital subventionné est celui que le propriétaire n'emprunte pas, à un coût de marché supérieur aux 1,625 % effectifs que le droit du bail rémunère après division par deux. La subvention agit sur le financement du chantier, jamais sur le revenu qu'il produit. Cette distinction change la façon de la présenter à une banque.

L'aide se déclare, elle ne se dissimule pas : depuis 2014, la formule officielle doit indiquer que le bailleur reçoit des aides pour des améliorations créant des plus-values (art. 19 al. 1 let. a ch. 5 OBLF). L'omission ouvre la voie à la contestation de la hausse entière.

Les barèmes vaudois donnent l'ordre de grandeur. Le Programme Bâtiments 2026, dans sa version de janvier, verse 40 francs par mètre carré d'isolation pour un coefficient U inférieur ou égal à 0,20, 70 francs pour U inférieur ou égal à 0,15, et 100 francs lorsque l'isolation renforcée est couplée à du photovoltaïque. Le bonus d'enveloppe IP-14 ajoute 40 à 50 francs par mètre carré de surface de référence énergétique selon la classe CECB atteinte, la somme des deux mesures restant plafonnée à la moitié du coût des travaux. Le seuil du CECB Plus se déclenche dès 10'000 francs de contribution, et les barèmes d'isolation ont baissé en 2026 : la lecture des conditions de subvention vaudoises précède le dépôt du dossier, jamais l'inverse.

Genève : le loyer d'un immeuble locatif rénové est fixé par le département

À Genève, le calcul fédéral ne détermine pas le loyer : il sert d'argument devant une autorité qui fixe elle-même le montant maximum admissible, comme condition de l'autorisation de construire (art. 10 al. 1 LDTR). Le propriétaire ne notifie pas une hausse, il en reçoit une.

Le déclencheur est large. Constituent des transformations soumises à autorisation la création d'installations nouvelles d'une certaine importance, telles que chauffage, distribution d'eau chaude, ascenseur, salles de bains et cuisines, ainsi que la remise en état même partielle qui améliore le confort existant (art. 3 al. 1 let. c et d LDTR). Seuls les travaux courants d'entretien qui n'améliorent pas le confort restent hors du champ (art. 3 al. 2).

Le mode de calcul genevois figure dans la loi, et il diffère du fédéral sur chaque ligne. Sous déduction des subventions, le département retient un rendement équitable calculé en règle générale sur 70 % au maximum du coût des travaux, renté à 0,5 point au-dessus de l'intérêt hypothécaire de premier rang de la Banque cantonale de Genève ; un amortissement en règle générale sur 18 à 20 ans, soit 5,55 % à 5 % ; des frais d'entretien rentés à 1,5 % des travaux retenus (art. 11 al. 1 LDTR).

Cet amortissement de dix-huit à vingt ans est plus rapide que la durée de vie retenue en droit fédéral pour une enveloppe ou des colonnes, ce qui gonfle la charge annuelle reconnue. Le plafond arrive ensuite : lorsque les logements répondent aux besoins prépondérants de la population, le loyer après travaux doit continuer d'y répondre (art. 11 al. 2 LDTR). La fourchette s'établit à 2'773 francs et 3'724 francs la pièce par année depuis le 31 octobre 2025, sur la base du revenu brut médian 2022.

Les travaux énergétiques subissent un plafond propre. Ils sont répercutables aux conditions de l'art. 14 OBLF, mais la hausse ne peut excéder la baisse prévisible des charges énergétiques du locataire, augmentée le cas échéant d'une contribution énergétique limitée à 10 francs par pièce et par mois (art. 9 al. 6 LDTR). Pour un quatre pièces, le supplément plafonne à 480 francs par an. Les loyers fixés sont ensuite soumis au contrôle de l'État pendant 3 ans, porté à 5 ans en cas de transformation lourde (art. 12 LDTR).

Le coût de l'erreur est documenté par un arrêt récent. Dans la cause 1C_85/2026 du 8 juin 2026, le Tribunal fédéral a confirmé le sort d'un appartement de 173 mètres carrés à l'avenue Peschier, dont la cuisine et les salles de bains avaient été refaites en 2017 sans autorisation et le loyer porté de 16'872 à 69'600 francs par an. Le département a ramené le loyer à 24'018 francs avec effet rétroactif, ordonné le remboursement de 193'609 francs aux anciens locataires et prononcé une amende ramenée à 32'000 francs. Le propriétaire invoquait le logement de luxe ; ses 6,5 pièces, une chambre de 6 mètres carrés ne comptant que pour une demi-pièce, l'ont écarté de l'exception de l'art. 10 al. 2 let. b LDTR.

Canton de Vaud : la valeur ECA déclenche l'autorisation de rénover

Le canton de Vaud ne fixe pas les loyers, il autorise les chantiers. Les travaux de démolition, de rénovation d'importance et de transformation portant sur des logements loués sont soumis à autorisation du département du logement (art. 5 al. 1 let. a LPPPL), dans les seuls districts où sévit la pénurie.

La pénurie se constate lorsque le taux de logements vacants d'un district reste durablement inférieur à 1,50 %, en moyenne sur trois ans, et devient prononcée sous 1 % (art. 2 al. 1 et 4 LPPPL). L'arrêté publié le 23 décembre 2025 place neuf districts sur dix dans le champ de la loi pour 2026, dont six en pénurie prononcée : Lausanne, Morges, Gros-de-Vaud, Lavaux-Oron, Ouest lausannois et Riviera-Pays-d'Enhaut. Broye-Vully, Jura-Nord vaudois et Nyon suivent entre 1 et 1,5 %. Seul Aigle, à 1,58 %, échappe au régime.

Trois exclusions retirent d'emblée certains immeubles du dispositif : ceux qui comptent jusqu'à deux logements, ceux dont la valeur à neuf de l'assurance incendie dépasse 750 francs par mètre cube à l'indice 117, et les logements de 150 mètres carrés habitables nets et plus (art. 3 al. 1 LPPPL). Un état locatif haut de gamme peut ainsi sortir un immeuble entier du contrôle.

Pour les autres, le seuil ne s'exprime ni en francs ni en mètres carrés, mais en pourcentage de la valeur assurée. Les travaux qui n'impliquent pas de restructuration et dont le coût reste inférieur à 20 % de la valeur à neuf ECA indexée de l'immeuble peuvent faire l'objet d'une dispense (art. 11 al. 1 LPPPL), ramenée par ratio lorsque seule une partie du bâtiment est touchée. Un décompte final qui franchit le seuil oblige à informer le département, qui contrôle alors les loyers (al. 3).

Découper le chantier en étapes ne desserre rien. Lorsque, sur une période maximale de dix ans dès la première étape, le montant cumulé des travaux dépasse ce même seuil, une requête doit être présentée (art. 11 al. 4 LPPPL). Un propriétaire qui refait la toiture en 2026, les fenêtres en 2029 et le chauffage en 2033 additionne les trois.

Une phrase de la loi vaudoise vaut son pesant de rendement. Hormis les travaux d'assainissement énergétique, le département peut limiter la répercussion des coûts sur le revenu locatif (art. 14 al. 1 LPPPL) : la rénovation énergétique est explicitement soustraite au pouvoir de limitation, exactement là où Genève la plafonne à 10 francs par pièce et par mois. Le contrôle du revenu locatif court jusqu'à cinq ans, porté à dix en cas de pénurie prononcée (al. 2 et 3), et l'amende peut atteindre 60'000 francs (art. 26 al. 1).

Fribourg ne contrôle rien avant les travaux

Fribourg n'a ni LDTR ni LPPPL. Aucune autorisation cantonale de rénover un logement loué, aucun contrôle des loyers après travaux, aucune limitation de la répercussion : le propriétaire applique le seul droit fédéral du bail et notifie sa hausse sur formule officielle.

Le verrou fribourgeois se referme plus tard, au changement de locataire. L'avis de fixation du loyer initial, dans sa version du 1er octobre 2025, s'appuie sur l'art. 270 al. 2 CO et sur l'art. 27 de la loi du 9 mai 1996 d'application relative au bail à loyer et au bail à ferme non agricole, et devient obligatoire lorsque la pénurie sévit dans le canton selon décision du Conseil d'État. Le locataire entrant voit le loyer précédent, le nouveau, et le motif précis de la hausse.

La situation pourrait évoluer, elle n'a pas bougé pour l'instant. Une motion demandant une loi cantonale sur le logement a été rejetée par le Grand Conseil fribourgeois en mars 2025, par 63 voix contre 36 et 2 abstentions. Le rendement d'une rénovation identique diverge donc fortement d'un canton à l'autre, à travaux et à loyers de départ égaux.

Douze logements à Morges : le rendement de la rénovation, poste par poste

Un immeuble de 1968 à Morges, douze logements, 1'050 mètres carrés de surface de référence énergétique, un état locatif de 248'000 francs par an et une valeur à neuf ECA de 5,4 millions. Le programme couvre 620 mètres carrés de façade, 310 mètres carrés de toiture, les fenêtres, une pompe à chaleur air-eau de 45 kilowatts et les colonnes sanitaires. Coût des travaux : 1'480'000 francs, soit 27 % de la valeur assurée, donc au-dessus du seuil de dispense vaudois.

Sur cette base de 1'075'000 francs et une durée de vie moyenne pondérée de trente ans, la hausse annuelle admissible se décompose ainsi : 17'470 francs d'intérêts, soit 3,25 % appliqués à la moitié du capital ; 35'830 francs d'amortissement ; 5'330 francs d'entretien futur selon la méthode Fracheboud. Total 58'630 francs par an, soit 407 francs par mois et par logement en moyenne, et 23,6 % de l'état locatif existant.

Rapportée au capital réellement engagé de 1'355'000 francs, cette hausse représente 4,3 % par an et un retour sur investissement de vingt-trois ans, hors effet de valorisation à la revente. La comparaison avec un rendement brut d'immeuble de 3 à 4,5 % sur l'arc lémanique montre que l'opération se défend, à condition d'être notifiée dans les formes et d'être autorisée.

Le loyer baisse pendant que le chantier tourne

Le bailleur n'a le droit de rénover que si les travaux peuvent raisonnablement être imposés au locataire, et les prétentions de ce dernier en réduction de loyer restent réservées (art. 260 al. 1 et 2 CO). La réduction est proportionnelle et court dès que le bailleur a connaissance du défaut jusqu'à son élimination (art. 259d CO).

Le tableau synoptique publié par le Pouvoir judiciaire genevois donne les ordres de grandeur retenus par les tribunaux : 10 % pendant toute la rénovation d'un immeuble touchant les colonnes d'eau, les cuisines et les salles de bains ; 15 % pour la réfection complète des façades, de la toiture et des cages d'escaliers pendant environ cinq mois ; 20 % pour le remplacement intégral des façades, du chauffage et de la ventilation avec intervention sur les colonnes de chute ; 30 % pour des travaux de surélévation ; 35 % pour un immeuble évacué et en chantier.

Appliqué à l'immeuble morgien, un abattement de 20 % sur huit mois représente 33'070 francs. Deux appartements vacants pendant trois mois en ajoutent 10'330. Les 43'400 francs de manque à gagner du chantier équivalent à neuf mois de la hausse obtenue, un poste qui ne figure sur aucun devis d'entreprise.

Sept contrôles avant d'engager le chantier

• Vérifier le régime cantonal applicable : autorisation LDTR à Genève dès l'amélioration du confort, autorisation LPPPL dans un district vaudois en pénurie, aucune démarche à Fribourg.
• Dans le canton de Vaud, calculer le rapport entre le coût projeté et la valeur à neuf ECA indexée, puis vérifier la valeur au mètre cube et la surface des logements au regard des exclusions de l'art. 3 LPPPL.
• Reconstituer les travaux réalisés sur les dix dernières années, le cumul commandant l'assujettissement (art. 11 al. 4 LPPPL).
• Faire ventiler le devis par l'architecte entre postes énergétiques, importantes réparations et entretien pur, poste par poste et non en pourcentage global.
• Fixer avec l'ingénieur une durée de vie défendable pour chaque installation, puisqu'elle détermine l'amortissement et donc la moitié de la hausse.
• Chiffrer la perte de loyer pendant les travaux et les vacances de relocation dans le plan financier, avant de valider l'enveloppe.
• Préparer les formules officielles avec le détail par motif et la mention des subventions, à notifier une fois les travaux achevés et facturés.

Un devis de 1'480'000 francs se réduit à 1'075'000 francs de base admissible, puis à 58'630 francs de revenu annuel supplémentaire, avant qu'un département cantonal ne vienne éventuellement plafonner ce montant et le bloquer cinq ou dix ans. L'écart entre le premier chiffre et le dernier ne se rattrape pas en négociant les entreprises : il se construit au moment où le programme de travaux est arrêté, en arbitrant entre postes énergétiques et remises en état, entre exécution en une fois et étapes espacées.

Nous accompagnons les propriétaires d'immeubles de rendement en Suisse romande sur cet arbitrage, du diagnostic du bâtiment à la ventilation du décompte final. Si vous préparez une rénovation d'immeuble locatif et souhaitez en connaître le rendement avant d'engager les entreprises, écrivez-nous pour un premier échange.

Données à jour au 18 août 2026 : taux hypothécaire de référence 1,25 %, fourchette genevoise des besoins prépondérants de 2'773 à 3'724 francs la pièce par année, Programme Bâtiments vaudois version 1.1 de janvier 2026.