Rénovation d'appartement à Genève : prix, étapes et conseils pratiques en 2026

Rénover un appartement à Genève représente un investissement conséquent — mais aussi une opportunité de valoriser durablement son bien. Que vous soyez propriétaire occupant ou bailleur, la question du prix revient systématiquement. Ce guide vous donne les repères concrets pour planifier votre budget, comprendre les étapes et naviguer les spécificités réglementaires genevoises.

Quel budget prévoir pour rénover un appartement à Genève ?

Les prix varient considérablement selon l'ampleur des travaux, l'état existant et le niveau de finition souhaité. Voici les fourchettes courantes en 2026 pour le canton de Genève :

Rafraîchissement léger (800 – 1'200 CHF/m²)

Peinture, revêtements de sol, remplacement de luminaires, petites retouches. Aucune modification structurelle ni de plan. Convient aux appartements en bon état général qui nécessitent une mise à jour esthétique.

Rénovation intermédiaire (1'500 – 2'500 CHF/m²)

Réfection complète de la cuisine et de la salle de bains, remplacement des installations électriques, nouvelle distribution des pièces sans toucher à la structure porteuse. C'est le cas de figure le plus fréquent à Genève, notamment dans les immeubles des années 1960-1980.

Rénovation lourde (2'500 – 3'500 CHF/m²)

Transformation complète : modifications structurelles, déplacement de colonnes techniques, remplacement des fenêtres, isolation intérieure, mise aux normes complète. Souvent nécessaire dans les immeubles anciens du centre-ville ou de Plainpalais.

Pour un appartement genevois typique de 80 m², comptez donc entre 64'000 et 280'000 CHF selon le niveau de rénovation. Ces montants incluent les travaux mais pas les honoraires d'architecte ni les frais de déménagement temporaire.

Les postes de dépenses principaux

Voici la répartition typique du budget d'une rénovation d'appartement :

Cuisine : 25'000 – 60'000 CHF (pose comprise, hors électroménager haut de gamme)

Salle de bains : 20'000 – 45'000 CHF (sanitaires, carrelage, plomberie)

Sol : 80 – 250 CHF/m² posé (parquet massif > stratifié > vinyle)

Électricité : 150 – 300 CHF/m² pour une mise aux normes complète

Peinture : 30 – 60 CHF/m² (murs et plafonds)

Fenêtres : 1'500 – 3'000 CHF par fenêtre (triple vitrage, pose comprise)

La LDTR : la réglementation incontournable à Genève

À Genève, la Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (LDTR) encadre strictement les travaux de rénovation dans les immeubles locatifs. C'est une particularité genevoise qui a un impact direct sur votre projet.

Concrètement, la LDTR s'applique lorsque :

Les travaux dépassent le simple entretien courant

L'appartement est situé dans un immeuble locatif (catégories 1 à 4 HM)

Le loyer après travaux risque de dépasser les normes de loyers admissibles

Une autorisation de construire est alors nécessaire, même pour des travaux intérieurs. Le département du territoire (DT) examine le dossier et peut limiter la hausse de loyer post-travaux. La procédure prend généralement 2 à 4 mois.

Pour les propriétaires occupants en PPE, la LDTR est moins contraignante, mais une autorisation reste nécessaire si les travaux modifient la substance du bâtiment (redistribution des pièces, percement de murs porteurs, etc.).

Les étapes d'une rénovation d'appartement réussie

1. Diagnostic et état des lieux

Avant tout, il faut évaluer précisément l'état de l'existant : installations techniques (électricité, plomberie, ventilation), présence éventuelle d'amiante (obligatoire pour les bâtiments construits avant 1991), état de la structure et des menuiseries. Ce diagnostic conditionne l'ensemble du projet.

2. Définition du programme et du budget

Listez vos besoins par ordre de priorité. Distinguez ce qui est indispensable (mise aux normes, remplacement d'installations vétustes) de ce qui relève du confort ou de l'esthétique. Prévoyez une marge de 10 à 15 % pour les imprévus — dans les bâtiments anciens genevois, ils sont fréquents.

3. Choix de l'architecte et des entreprises

Pour une rénovation intermédiaire ou lourde, faire appel à un architecte est vivement recommandé. Au-delà de la conception, l'architecte coordonne les corps de métier, gère les interfaces techniques et assure le suivi financier. Ses honoraires représentent généralement 8 à 12 % du coût des travaux selon la norme SIA 102.

4. Autorisations et démarches administratives

Selon la nature des travaux, vous devrez potentiellement obtenir :

Une autorisation de construire (LDTR, si applicable)

L'accord de la copropriété (assemblée des copropriétaires en PPE)

Un diagnostic amiante par un laboratoire accrédité

Une annonce de chantier au Service de l'inspection du travail (OCIRT)

5. Exécution des travaux

La durée varie selon l'ampleur : 3-4 semaines pour un rafraîchissement, 2-3 mois pour une rénovation intermédiaire, 4-6 mois pour une rénovation lourde. Prévoyez votre logement temporaire en conséquence — à Genève, les coûts de location temporaire sont élevés.

6. Réception et garanties

La réception des travaux se fait selon la norme SIA 118. Les défauts visibles doivent être signalés immédiatement. Vous disposez ensuite d'un délai de garantie de 2 ans (5 ans pour les défauts cachés selon le Code des obligations, art. 371).

Aspects spécifiques au marché genevois

Un marché des artisans sous tension

Genève connaît une forte activité de construction et de rénovation. Les carnets de commande des artisans qualifiés sont souvent pleins 3 à 6 mois à l'avance. Anticipez vos démarches et évitez les périodes de forte demande (printemps, rentrée de septembre).

Copropriété et règlement PPE

En PPE, le règlement d'administration et d'utilisation (RAU) peut imposer des contraintes : horaires de chantier, matériaux autorisés en façade, type de revêtement de sol (pour l'acoustique). Vérifiez-le systématiquement avant de lancer votre projet.

Déductions fiscales

Les travaux d'entretien et de rénovation sont déductibles de votre revenu imposable à Genève. Vous pouvez choisir entre le forfait (10 % de la valeur locative pour les bâtiments de moins de 10 ans, 20 % au-delà) ou les frais effectifs. Pour une rénovation importante, les frais effectifs sont presque toujours plus avantageux. Conservez toutes vos factures. Les travaux de rénovation énergétique bénéficient de déductions supplémentaires (voir le site de l'administration fiscale genevoise).

Subventions disponibles

Si votre rénovation inclut une composante énergétique, plusieurs aides financières sont accessibles :

Programme Bâtiments (fédéral) : subventions pour l'isolation, le remplacement de fenêtres, les systèmes de chauffage

GEnergie (cantonal) : aides complémentaires spécifiques à Genève, notamment pour les pompes à chaleur et l'isolation

SIG Éco21 : programmes d'aide des Services Industriels de Genève pour l'efficacité énergétique

Important : les demandes de subvention doivent impérativement être déposées avant le début des travaux. Un CECB Plus (Certificat Énergétique Cantonal des Bâtiments) est souvent requis pour accéder aux aides les plus substantielles.

Erreurs fréquentes à éviter

Sous-estimer le budget : ajoutez toujours 10-15 % de marge pour les imprévus

Négliger le diagnostic amiante : c'est une obligation légale et un risque sanitaire réel

Ignorer la LDTR : des travaux non autorisés peuvent entraîner une remise en état aux frais du propriétaire

Choisir uniquement sur le prix : le devis le moins cher est rarement le meilleur. Comparez au moins 3 offres et vérifiez les références

Oublier l'acoustique : dans un immeuble, les nuisances sonores liées au choix de sol ou à l'absence d'isolation phonique sont source de conflits durables

Conclusion

La rénovation d'un appartement à Genève est un projet exigeant, entre budget conséquent, réglementation stricte et marché artisanal sous tension. Mais c'est aussi l'un des meilleurs investissements pour valoriser un bien dans un canton où l'immobilier reste cher et la demande forte.

La clé du succès : un diagnostic honnête, un budget réaliste, et un accompagnement professionnel adapté à la complexité de votre projet. Si vous envisagez une rénovation et souhaitez un premier avis sur la faisabilité et le budget, n'hésitez pas à nous contacter pour en discuter.