Zone de développement à Genève : règles de construction, prix du terrain et loyers fixés par cinq barèmes

À Genève, une zone de développement est un périmètre où l'État veut créer un nouveau quartier : une fois un plan localisé de quartier adopté, il y autorise des immeubles plus denses que dans la zone d'origine. En contrepartie, l'office cantonal du logement et de la planification foncière (OCLPF) vérifie le plan financier de chaque opération, y compris le prix admis pour le terrain, puis contrôle les loyers et les prix de vente des logements pendant dix ans. On appelle « logement LGZD » un logement construit sous ce régime, du nom de la loi générale sur les zones de développement (LGZD).

L'exemple suivant est fictif, mais calculé avec les barèmes en vigueur. À Bernex, le propriétaire d'une villa de 1965 sur 2'000 mètres carrés reçoit d'un promoteur une offre de 4'800'000 CHF, alors que le canton vient d'ouvrir l'enquête publique, c'est-à-dire la consultation du public, sur le déclassement de son quartier en zone de développement. Selon le barème de l'État, le promoteur ne pourra compter, pour le sol, que 2'000'000 CHF dans le plan financier de l'opération, c'est-à-dire dans le budget que l'office contrôle avant d'autoriser la construction. Ce montant vient d'une règle propre aux villas : pour leur terrain, le plafond admis par l'État ne descend pas sous 1'000 CHF le mètre carré quand la densité prévue est suffisante, ce qui est le cas à Bernex (la règle est détaillée plus bas). L'office ajoute la valeur de la maison, estimée après déduction de sa vétusté.

Le prix payé au propriétaire peut toutefois dépasser ce montant admis. Si le propriétaire habite la villa depuis quatre ans ou plus, l'office peut admettre une majoration de 32 % au plus de la valeur admise (terrain et maison), plafonnée à 810'000 CHF. Le propriétaire peut aussi échanger sa villa contre des appartements, ou négocier avec le promoteur un supplément que celui-ci ne pourra pas répercuter sur les prix des logements.

En zone de développement à Genève, les règles de construction comprennent des barèmes financiers publiés, en plus des règles de hauteur et de densité : pour le terrain, le prix admis dépend de la zone d'origine de la parcelle et de la densité que le futur plan localisé de quartier lui accordera. L'office fixe le prix de revient admis de l'immeuble, c'est-à-dire ce que coûtent le terrain, la construction et les frais, poste par poste. Il en déduit les loyers, qui ne peuvent pas dépasser les loyers maximums par pièce présentés plus bas, et le prix de vente de chaque appartement, qui ajoute au prix de revient une marge limitée.

Cinq barèmes publics permettent de reconstituer ce calcul : le prix du terrain, le coût de construction au mètre cube, le rendement des fonds propres, la marge du promoteur et le loyer par pièce. Ces cinq barèmes figurent dans cinq documents publiés par l'office cantonal, mis à jour entre 2018 et juin 2026.

Zone de développement à Genève : pourquoi presque chaque déclassement y aboutit

La définition légale de la zone de développement figure à l'art. 12 al. 4 de la loi d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire (LaLAT, L 1 30). Le Grand Conseil, le parlement du canton, délimite le périmètre et fixe ses règles. Le Conseil d'État, le gouvernement du canton, peut ensuite permettre au département du territoire d'appliquer les normes de la zone de développement, au lieu de celles de l'ancienne zone, pour délivrer une autorisation de construire. La loi exige en principe pour cela l'adoption d'un plan localisé de quartier (art. 2 LGZD) ; en attendant, les règles de la zone d'origine continuent de s'appliquer (art. 12 al. 4 LaLAT).

Depuis le 21 décembre 2019, quand le Conseil d'État propose de déclasser un terrain pour y construire des logements, il doit proposer une zone de développement. L'art. 12A LaLAT impose cette règle en période de pénurie de logements, c'est-à-dire tant que le taux de logements vacants reste inférieur à 2 % ; seuls les périmètres qui ne sont pas destinés au logement y échappent.

Au 1er juin 2026, l'office cantonal de la statistique dénombrait 793 logements vacants dans le canton de Genève, soit un taux de 0,31 % contre 0,34 % un an plus tôt, le niveau le plus bas depuis 2011 et très loin du seuil de 2 %. Sur ces 793 objets, 111 sont des maisons individuelles et 682 des appartements. Tant que ce taux reste sous 2 %, tout déclassement destiné au logement relève donc de la LGZD.

Selon l'État, la majorité des immeubles de logements en construction se trouvent aujourd'hui dans les zones de développement, c'est-à-dire dans les nouveaux quartiers. En 2024, 2'549 logements ont été construits dans le canton, qui en comptait 251'810 à la fin de l'année, et 7'935 étaient en chantier ; en 2025, 2'561 logements ont été construits, dont 475 logements d'utilité publique neufs, soit 18,5 % du total.

Construire en zone de développement : le plan localisé de quartier et ses cinq exceptions

Aucune autorisation de construire aux normes d'une zone de développement ne peut être délivrée sans l'approbation préalable, par le Conseil d'État, d'un plan localisé de quartier assorti d'un règlement, et des conditions particulières applicables au projet (art. 2 al. 1 LGZD, L 1 35). Cette exigence ne vise pas les demandes portant sur des objets de peu d'importance ni celles portant sur des ouvrages provisoires. Le Conseil d'État peut en outre renoncer au plan dans cinq cas, présentés après le tableau des zones.

Le plan fixe l'aire d'implantation, le gabarit et la destination des bâtiments, les espaces libres, la végétation à sauvegarder, le nombre et l'emplacement des places de parcage, un concept énergétique territorial, ainsi qu'un tableau et schéma de répartition des droits à bâtir avec l'indice d'utilisation du sol et l'indice de densité, deux mesures de la densité expliquées plus bas (art. 3 al. 1 LGZD). Un projet peut s'écarter du plan lorsque la mise au point technique du dossier ou un motif d'intérêt général le justifie, à la condition expresse que l'indice d'utilisation du sol et l'indice de densité soient respectés (art. 3 al. 5). Pour les places de parcage, le projet peut s'écarter du nombre fixé par le plan de 10 % au plus.

Le numéro qui suit les mots « zone de développement » (2, 3, 4A ou 4B) indique la zone ordinaire dont elle reprend les règles de hauteur : une zone de développement 3 admet, comme la 3e zone, des façades de 21 mètres au plus (loi sur les constructions et les installations diverses, LCI). La loi impose aussi à la zone de développement 3 un indice de densité minimal de 1,8, et d'autres minimums aux autres zones (art. 2A LGZD, tableau ci-dessous). L'État calcule l'indice de densité en divisant la surface de plancher par le terrain net, sans les routes ni les grands équipements publics. L'indice d'utilisation du sol, qui sert au barème du terrain, divise la même surface de plancher par la surface totale des terrains du plan, routes comprises ; pour un même projet, il est donc plus bas que l'indice de densité, ou égal. Un plan localisé de quartier peut s'écarter de l'indice de densité minimal si la qualité urbanistique ou architecturale, la protection du patrimoine ou un autre motif d'intérêt général le justifie (art. 2A al. 3 LGZD).

Cinq situations permettent au Conseil d'État de renoncer au plan localisé de quartier, après consultation du conseil administratif de la commune (art. 2 al. 2 LGZD, dans sa teneur en vigueur depuis le 1er juin 2025) : les périmètres de développement de la 5e zone résidentielle, les zones de développement affectées à de l'équipement public, les quartiers de développement déjà fortement urbanisés, les projets conformes à un plan directeur de quartier, et les projets conformes au premier prix d'un concours d'urbanisme et d'architecture mené selon la norme applicable de la Société suisse des ingénieurs et des architectes (SIA) sur la base d'un cahier des charges accepté par le département.

Un propriétaire peut aussi prendre l'initiative. L'art. 13A al. 5 LaLAT permet à tout propriétaire d'une parcelle en zone de développement non encore couverte par un plan d'en demander l'adoption au Conseil d'État. Il adresse d'abord au département une question écrite sur son projet, appelée « demande de renseignement », dont la réponse n'a pas de portée juridique (art. 5 al. 4 LCI) ; la loi exige pourtant qu'il joigne cette réponse à sa demande d'adoption (art. 13A al. 2 LaLAT). La demande d'adoption doit aussi être contresignée par la majorité, en surface et en nombre, des propriétaires et ayants droit des terrains directement concernés. Le Conseil d'État a trois mois pour décider d'entrer en matière, puis six mois pour mettre un avant-projet à l'enquête publique.

Les délais de la procédure d'adoption figurent tous à l'art. 6 LGZD. Ils ne sont pas tous de même nature : certains sont impératifs, d'autres ne valent qu'« en principe ».

Sur les sept délais du tableau, les quatre délais imposés au département, au Conseil d'État et au Grand Conseil portent la mention « en principe » et ne sont assortis d'aucune sanction. Les trois autres sont fermes, et l'un d'eux engage la commune : passé 45 jours, le silence du Conseil municipal vaut approbation sans réserve du projet de plan. Additionnés, ces délais totalisent 315 jours, ou 405 lorsque le Grand Conseil doit trancher une opposition communale, sans compter le délai référendaire communal (art. 6 al. 8), les recours éventuels ni le temps d'élaboration du projet de plan.

Les cinq barèmes qui fixent les règles de construction en zone de développement

Le département agrée les plans techniques et financiers avant la délivrance de l'autorisation, et toute modification intervenant en cours de construction doit être signalée pour un nouvel agrément (art. 5 al. 2 LGZD). L'office examine donc chaque poste du plan financier au regard d'un document publié : il refuse un prix de terrain supérieur au plafond, et il compare le coût de construction à un prix de référence, en tenant compte du descriptif des travaux, de la qualité du projet et de ses performances énergétiques.

Chacun de ces documents porte un numéro de pratique administrative et une date de mise à jour. Les voici, avec les montants en vigueur au 13 octobre 2026. Le tableau cite les catégories de logements de la loi générale sur le logement et la protection des locataires (LGL), qui bénéficient de l'aide de l'État : habitations bon marché (HBM), habitations à loyers modérés (HLM) et habitations mixtes (HM). Il cite aussi les logements locatifs non subventionnés de zone de développement (ZD locatif) et les logements en propriété par étages (PPE).

L'office exprime le coût de construction admis en francs par mètre cube ; il mesure le volume du bâtiment selon la norme SIA 116. À surface égale, un projet aux grands volumes compte plus de mètres cubes et coûte donc plus cher à construire. Or le loyer maximum de chaque pièce reste le même : le promoteur ne peut pas augmenter les loyers pour payer ces mètres cubes supplémentaires, et il a donc intérêt à un projet compact. La pratique PA/SI/036.02 précise en outre que ses prix de construction au mètre cube sont des valeurs indicatives : l'office s'en sert pour orienter l'examen des plans financiers et procède à une analyse globale de chaque projet. Quant à la surface de plancher, l'office la mesure selon la norme 514.420 de l'institut d'aménagement local, régional et national (ORL) de l'École polytechnique fédérale de Zurich, dans sa teneur au 1er août 2018 (art. 11A RGZD).

La taxe d'équipement est une contribution que paie le propriétaire du terrain à bâtir, ou le titulaire d'un droit de superficie, pour financer la réalisation des voies de communication publiques prévues au programme d'équipement. Elle se monte à 47 CHF le mètre carré de surface brute de plancher autorisée et ne peut en aucun cas excéder 2,5 % du coût de la construction (art. 3A al. 1 et 2 LGZD). Le montant de 47 CHF doit correspondre à 75 % des coûts moyens d'équipement à l'échelle du canton, et l'État doit le revoir au moins tous les cinq ans. Le Fonds intercommunal d'équipement perçoit la taxe ; elle est exigible au plus tard à l'ouverture du chantier et garantie par une hypothèque légale de premier rang qui prime tout autre gage immobilier (art. 11C et 22 RGZD). Pour un immeuble de 2'600 mètres carrés de plancher, comme dans le calcul de Bernex plus bas, elle représente 122'200 CHF.

Le Conseil d'État arrête les taux de rendement des fonds propres, c'est-à-dire le revenu annuel admis sur l'argent que le propriétaire de l'immeuble investit lui-même, sur recommandation d'une commission tripartite réunissant deux représentants de l'État, deux des milieux de défense des locataires et deux des associations immobilières ou des caisses de prévoyance (art. 14A et 14B RGZD). Les taux en vigueur datent de l'arrêté du 21 février 2018 et reposent sur un taux hypothécaire moyen, calculé sur vingt ans.

Prix du terrain en zone de développement : le barème dépend de la zone d'origine et de la densité prévue

L'office lit le prix plafond du terrain dans une grille à deux entrées. La première est la zone d'origine, c'est-à-dire la zone de la parcelle avant le déclassement ; la seconde est la densité prévue pour le futur projet, exprimée par l'indice d'utilisation du sol (IUS) du plan de quartier ; pour une parcelle, l'office multiplie sa surface par cet indice et obtient sa surface de plancher constructible. La grille ignore la situation de la parcelle : la commune, la vue et la proximité du tram n'entrent pas dans le calcul. Le montant retenu dans le plan financier est le prix que le promoteur a réellement payé pour le terrain, sans dépasser le prix plafond de cette grille : si le prix payé est plus élevé, seul le plafond compte.

Pour une parcelle de 1'000 mètres carrés venant de la 5e ou de la 4e zone, le tableau ci-dessous donne le plafond selon l'indice prévu, d'abord pour un terrain sans maison, puis pour le terrain d'une villa. Pour le terrain d'une villa, la pratique PA/SI/001.06 de l'office fixe le plafond du terrain à 1'000 CHF le mètre carré au moins si l'indice prévu est proche de 1,2 ou plus élevé. Le texte exact parle d'un potentiel constructible « pas notablement inférieur » à celui d'un indice de 1,2 ; les exemples de la brochure de l'État de 2019 appliquent le minimum de 1'000 CHF à un indice de 1,0, ce qui montre qu'un indice un peu plus bas peut suffire. Avec un indice de 1,6 ou de 1,8, la grille dépasse déjà 1'000 CHF le mètre carré. La pratique ne chiffre pas l'écart admis, et aucun exemple de l'État ne porte sur un indice inférieur à 1,0 : pour un indice plus bas, demandez l'avis de l'office par écrit. L'office ajoute ensuite la valeur de la maison, du garage et des aménagements extérieurs.

L'indice exact de votre périmètre figure dans le plan localisé de quartier ou dans son projet. À titre de repère, pour fixer le prix des terrains agricoles et industriels, l'office utilise les densités usuelles du plan directeur cantonal, exprimées en indice d'utilisation du sol : 1,2 en zone 3, 0,8 en zone 4A et 0,6 en zone 4B (note de la pratique PA/SI/001.06). L'indice de densité minimal fixé par la loi (1,8 en zone de développement 3) est une autre mesure, calculée sur le terrain net et présentée plus haut avec le tableau des zones.

Appliquée à la parcelle de Bernex, déclassée de la 5e zone en zone de développement 3 avec un indice d'utilisation du sol de 1,3, la grille donne le calcul suivant. La surface de plancher constructible atteint 2'600 mètres carrés. La ligne « de 1,2 à 1,8 » de la grille de l'office donne 688 CHF le mètre carré de plancher, soit 1'788'800 CHF pour le terrain, ou 894 CHF le mètre carré de parcelle. La taxe d'équipement représente en plus 122'200 CHF. Pour le coût de construction, si le promoteur y construit un immeuble locatif de 8'500 mètres cubes mesurés selon la norme SIA 116, l'office comparera son budget à une référence de 830 CHF le mètre cube, soit 7'055'000 CHF ; pour les 1'400 mètres carrés d'aménagements extérieurs du futur immeuble, la référence est de 280'000 CHF.

À Bernex, l'indice prévu, 1,3, dépasse l'indice de 1,2 qui sert de référence à la pratique : le plafond du terrain de la villa est donc porté à 1'000 CHF le mètre carré, au lieu des 894 CHF que donne la grille. Sur 2'000 mètres carrés, le montant admis pour le sol passe ainsi de 1'788'800 à 2'000'000 CHF. L'office y ajoute la valeur intrinsèque de la villa et des aménagements, estimée séparément. L'offre du promoteur, 4'800'000 CHF pour la villa et son terrain, représente 2,4 fois le montant admis pour le sol seul. Le promoteur peut maintenir son offre et payer sur son bénéfice la part de son prix que l'office n'admet pas dans le plan financier ; l'État peut toutefois préempter la parcelle si le prix lui paraît manifestement excessif (voir plus bas).

La brochure que l'État a publiée en mai 2019 pour les propriétaires de villas détaille une estimation complète. Pour 1'000 mètres carrés de terrain en zone de développement 3, issus de la zone villas, avec un indice d'utilisation du sol futur de 1,8, l'office admet 2'070'000 CHF au total, détaillés dans le tableau ci-dessous. Pour votre propre bien, les montants changent : l'office déduit une vétusté qui dépend de l'état d'entretien, et la brochure compte en général 80 à 120 CHF le mètre carré pour les aménagements extérieurs.

Le promoteur peut payer plus que le montant admis, mais il ne peut inscrire dans le plan financier que ce montant et, si le propriétaire habite sa villa, la majoration de 32 % au plus. Comme ni les loyers ni les prix de vente contrôlés ne tiennent compte du surplus, le promoteur le paie sur son bénéfice. Ce bénéfice est lui-même limité par l'office : marge de 11 à 18 % du prix de revient pour des logements en propriété par étages, rendement des fonds propres de 4 à 6 % pour un immeuble locatif. Le montant admis dépend surtout de la densité que le plan accordera à la parcelle : le plafond au mètre carré de terrain augmente avec l'indice retenu, de 417 CHF à un indice de 0,5 jusqu'à 1'238 CHF à un indice de 1,8. Pour un terrain sans maison, passer de 0,8 à 1,3 fait passer le plafond de 666 à 894 CHF le mètre carré.

Cette même grille sert aussi à un second calcul : celui de la taxe sur la plus-value d'aménagement. Cette taxe prélève une part du gain de valeur que crée un déclassement ; elle n'a rien à voir avec la majoration de 32 % décrite plus haut. Elle ne vise qu'une parcelle qui quitte une zone inconstructible, par exemple agricole (art. 30E al. 2 LaLAT). Pour calculer cette taxe en zone de développement, l'État estime la valeur du terrain après le déclassement avec les normes des plans financiers, c'est-à-dire avec la grille de prix de l'office (art. 30H al. 3 LaLAT). Pour un terrain agricole déclassé, la grille fixe ainsi à la fois le prix que l'acheteur peut inscrire dans son plan financier et la base de la taxe. Le propriétaire d'une parcelle de villa qui passe de la 5e zone à la zone de développement, que ce soit à Bernex, à Vernier ou ailleurs dans le canton, ne paie pas cette taxe, parce que la parcelle était déjà constructible ; seul le prix plafond du terrain le concerne.

Propriétaire d'une villa en zone de développement : vendre, échanger ou garder sa maison

Être en zone de développement ne vous oblige pas à déménager du jour au lendemain : l'État le rappelle dans sa brochure de 2019 aux propriétaires de villas, parce que la planification et la construction d'un nouveau quartier prennent du temps. Quand un promoteur se présente, vous pouvez lui vendre la villa au montant admis, la lui vendre avec une majoration si vous y habitez, ou l'échanger contre des appartements ; vous pouvez aussi la garder ou construire avec vos voisins. Le tableau compare les trois premières options avec l'exemple chiffré de l'État, pour un bien estimé à 2'070'000 CHF.

Vendre au promoteur avec une majoration de 32 % au plus

Depuis mai 2019, l'office peut autoriser le promoteur à payer la valeur admise de votre bien plus une majoration qui peut atteindre 32 %, si vous êtes « propriétaire usager », c'est-à-dire si vous habitez à cette adresse depuis quatre ans au moins (pratique PA/DI/032.04, mise à jour le 25 avril 2024). La pratique en vigueur limite cette majoration à 810'000 CHF. Contrairement à un supplément négocié, cette majoration entre dans le plan financier : le promoteur peut la répercuter sur les prix de vente des appartements en propriété par étages de l'opération. Dans l'exemple de l'État, 32 % de 2'070'000 CHF font 662'400 CHF, sous le plafond, et un prix de vente de 2'732'400 CHF.

Échanger la villa contre des appartements du futur immeuble

L'autre option consiste à recevoir, en paiement de la villa, jusqu'à trois appartements en propriété par étages, dans le futur immeuble ou dans une autre opération, au prix de revient, c'est-à-dire sans la marge du promoteur (18 % au plus). Dans l'exemple de l'État, les trois appartements coûtent 2'070'000 CHF au prix de revient, alors que le promoteur les vendrait 2'442'600 CHF à un autre acheteur. Les acheteurs d'appartements de zone de développement doivent en principe y habiter pendant dix ans ; recevoir un appartement en échange de son terrain fait partie des justes motifs qui permettent au département de vous en dispenser (art. 5 al. 1 let. b ch. 2 LGZD). Grâce à ce juste motif, vous pouvez loger votre famille dans ces appartements ou les louer, comme le rappelle la brochure de l'État.

Pour la revente de ces appartements, la brochure de 2019 indiquait que l'État pouvait autoriser un prix allant jusqu'au prix de revient augmenté de 50 %, soit 3'105'000 CHF dans l'exemple. Le Conseil d'État a rappelé en 2023 qu'aucun bénéfice n'est admis sur la revente d'un appartement de zone de développement pendant les dix ans de contrôle, et la pratique mise à jour en 2024 ne mentionne pas la règle des 50 %. Avant de signer l'échange, demandez donc par écrit à l'office le prix de revente qu'il admettra pour vos appartements.

Négocier un supplément avec le promoteur et connaître le droit de préemption de l'État

Le montant admis par l'office ne limite pas le prix que vous pouvez négocier : la brochure de l'État précise que le propriétaire garde la possibilité d'obtenir du promoteur des suppléments de prix ou des indemnités. Le promoteur les paie toutefois sans pouvoir les inscrire dans le plan financier. Un prix manifestement excessif expose en outre la vente au droit de préemption que la loi donne à l'État et aux communes sur les terrains de zone de développement destinés au logement (art. 3 LGL).

Vous devez avertir le Conseil d'État et la commune de la vente au plus tard au dépôt de l'acte au registre foncier. Le Conseil d'État dispose alors de 60 jours pour renoncer, acheter aux prix et conditions de l'acte ou proposer son propre prix ; s'il renonce, la commune dispose de 30 jours. Dans une commune de moins de 3'000 habitants, la commune passe avant l'État (art. 3 al. 3 et 5 al. 3 LGL). Faute d'accord sur une offre, l'État ou la commune peut engager une expropriation pour construire des logements d'utilité publique (art. 4 à 6 LGL). Selon la brochure de 2019, le droit de préemption a été exercé sept fois en dix ans.

Garder la villa et l'agrandir tant que le plan de quartier n'est pas adopté

Avant même la modification de zone, quand le secteur est seulement prévu pour un futur quartier dans le plan directeur cantonal, la brochure publiée par l'État en 2019 indique que « les agrandissements modérés de votre villa sont admis ». Après la modification de zone, et tant qu'aucun plan localisé de quartier n'est adopté, votre parcelle reste en principe soumise aux règles de son ancienne zone, par exemple la zone villas (art. 12 al. 4 LaLAT et art. 2 LGZD). Le département peut toutefois refuser une autorisation de construire qui compromettrait le futur quartier ; la loi exige alors que le projet de plan soit mis à l'enquête dans les 12 mois et adopté dans les 2 ans qui suivent le refus, faute de quoi vous retrouvez la libre disposition de votre terrain selon les règles de votre ancienne zone (art. 13B LaLAT).

Le calculateur affiché sous ce paragraphe applique les règles de la zone villas genevoise, y compris les bonus de densification liés à l'énergie : la surface de plancher peut y atteindre 25 % de la surface de la parcelle, 27,5 % pour une maison à haute performance énergétique et 30 % à très haute performance (art. 59 LCI). Il indique la surface que votre parcelle admet et ce qui reste à construire. Dans une zone de développement, ce résultat reste soumis à l'accord du département, qui peut refuser un projet contraire au futur quartier. Pour un ordre de grandeur du coût, la page Architecte à Genève donne des cas types : environ 320'000 CHF pour une extension de 30 mètres carrés de plain-pied et environ 530'000 CHF pour une surélévation de 70 mètres carrés, tout compris et à 30 % près (estimations HILO d'octobre 2026 pour une maison construite entre 1960 et 1985).

Construire avec vos voisins

Un groupement de propriétaires peut aussi réaliser lui-même la promotion, avec l'aide d'un professionnel ou sous la forme d'une coopérative d'habitation (communiqué du 21 mai 2019). Si la majorité des propriétaires du périmètre, en surface et en nombre, signe la demande, le Conseil d'État doit décider dans les trois mois s'il entre en matière sur un plan localisé de quartier (art. 13A LaLAT). Un propriétaire peut aussi construire lui-même. S'il a acquis le terrain plus de dix ans avant sa demande d'autorisation et l'a occupé durablement, par exemple en y habitant, il peut compter le terrain au plafond actuel dans son plan financier, même s'il l'a payé beaucoup moins cher à l'époque (pratique PA/SI/001.06, cas particulier 3).

L'impôt sur le gain immobilier en cas de vente ou d'échange

Le gain réalisé est soumis à l'impôt genevois sur les bénéfices et gains immobiliers, dont le taux baisse avec la durée de possession : 50 % avant 2 ans, 40 % de 2 à 4 ans, 30 % de 4 à 6 ans, 20 % de 6 à 8 ans, 15 % de 8 à 10 ans, 10 % de 10 à 25 ans et 2 % au-delà (art. 84 de la loi générale sur les contributions publiques, LCP). En cas de vente, l'impôt est perçu une fois ; en cas d'échange, une première fois quand vous recevez les appartements, puis une seconde fois si vous les revendez, avec un taux qui dépend de la durée écoulée depuis l'échange. Si vous vendez la villa que vous habitez et que vous utilisez le produit pour acheter, construire ou transformer un autre logement dans les cinq ans, l'impôt sur la part du gain réinvestie vous est remboursé (art. 85 LCP). Votre fiduciaire calcule le montant pour votre cas.

Les trois tiers de logements imposés en zone de développement et les loyers qui en découlent

Les proportions des catégories de logements sont fixées à l'art. 4A LGZD, dans sa teneur en vigueur depuis le 1er janvier 2021. Les logements à réaliser dans un périmètre de zone de développement comportent, en principe et à la fois, un tiers au minimum de logements d'utilité publique destinés aux personnes à revenus modestes, un tiers au minimum de logements locatifs non subventionnés destinés à la classe moyenne genevoise, le solde étant laissé au libre choix de celui qui réalise.

La moitié de ces logements d'utilité publique doit en principe être des habitations bon marché (HBM, au sens de l'art. 16 LGL). Depuis le 20 août 2022, le solde laissé au libre choix comporte une contrainte : au moins un cinquième de l'ensemble des logements du programme doit en principe être vendu en propriété par étages « en pleine propriété », c'est-à-dire que chaque acheteur devient aussi copropriétaire du terrain (art. 4A al. 2 LGZD). Ces appartements viennent forcément du solde, puisque les logements d'utilité publique et les logements locatifs non subventionnés sont tous des logements à louer. Les zones de développement 4B et 4B protégée échappent à ces proportions, de même que le quartier Praille-Acacias-Vernets, qui relève de son propre régime (art. 4B LGZD).

Des dérogations restent possibles lorsque les circonstances l'exigent, par exemple pour un projet d'un seul immeuble (une seule allée de logements) ; l'État exige alors que les catégories manquantes soient compensées ailleurs, dans le plan localisé de quartier, le plan de zone ou la région (art. 4A al. 3). Le règlement précise que les surélévations d'immeubles et les projets de logements de moins de 500 mètres carrés de surface brute de plancher sont des cas de peu d'importance, qui ne demandent aucune compensation (art. 12B al. 7 RGZD).

Pour donner son accord de principe au plan financier d'un immeuble locatif, l'office fixe aussi des loyers maximums, par pièce et par année, selon la catégorie de logements et la part de fonds propres engagée.

L'office compte en « pièces théoriques » : aux pièces des logements, il ajoute une pièce par 25 mètres carrés de surface commerciale, une par 50 mètres carrés de dépôt et une demi-pièce par place de parking voiture intérieure. Ces plafonds valent pour un jeu d'hypothèses précis : un budget de charges d'entretien de 1'000 CHF par pièce théorique et par an, un standard à haute performance énergétique et un taux d'intérêt de 4 % sur l'argent emprunté. Le standard supérieur, la très haute performance énergétique, donne droit à 40 CHF de plus par pièce et par an. Ces plafonds servent à l'accord de principe, donné avant l'autorisation de construire ; à la mise en location, l'office fixe les loyers sur la base des taux d'intérêt réellement payés (PA/DI/005.04).

Pour un quatre pièces de la catégorie ZD locatif, financé à 20 % de fonds propres, le plafond atteint 24'600 CHF par an (4 pièces à 6'150 CHF), soit 2'050 CHF par mois, et 2'063 CHF si l'immeuble atteint le standard supérieur (6'190 CHF par pièce). Le propriétaire ne peut jamais louer au-dessus du loyer autorisé (art. 42 al. 2 LGL) et doit remettre chaque année avant le 31 décembre un état locatif détaillé, c'est-à-dire la liste des loyers de l'immeuble, avec toutes les pièces justificatives (art. 14 RGZD). Le service compétent de l'État peut même baisser de lui-même les loyers qu'il a approuvés si le rendement des fonds propres dépasse celui fixé par le Conseil d'État (art. 42 al. 5 et 6 LGL).

Le locataire bénéficie des règles du bail du code des obligations (titre huitième), sauf de celles sur la fixation des loyers (art. 45 LGL). Un locataire de zone de développement qui veut contester son loyer adresse donc une réclamation à l'office, dans les 30 jours qui suivent la réception de la décision de l'office ou de l'avis du propriétaire fixant ce loyer (art. 44 LGL).

Acheter un logement en PPE en zone de développement : dix ans d'obligations

Les prix et les loyers d'un logement en propriété par étages de zone de développement sont soumis au contrôle de l'État pendant une durée de dix ans dès la date d'entrée moyenne dans les logements, selon les modalités des art. 42 à 48 LGL (art. 5 al. 3 LGZD). Les dix ans commencent donc à la moyenne des dates d'emménagement des premiers occupants de l'immeuble, même si vous avez acheté votre appartement plus tard. Les logements destinés à la vente doivent être occupés par leur propriétaire, sauf justes motifs agréés par le département (art. 5 al. 1 let. b).

Le promoteur ne peut faire signer une promesse ou un acte de vente qu'après avoir obtenu de l'office l'accord provisoire de vente (APV), qui autorise la vente des appartements. Le bureau qui commercialise les appartements doit mettre à votre disposition le plan de vente détaillé et cet accord. L'État publie les plans de vente résumés des opérations approuvées, avec leurs prix, sur sa page Opérations immobilières ZD PPE.

Tout contrevenant aux dispositions légales et réglementaires ou aux conditions fixées pour le déclassement est passible d'une amende administrative n'excédant pas 20 % du prix de revient total de l'immeuble tel qu'il a été prévu par le plan financier (art. 9 al. 1 LGZD). Pour une opération dont le prix de revient prévu est de 10'000'000 CHF, l'amende peut donc atteindre 2'000'000 CHF, même si l'infraction ne concerne qu'un seul appartement.

Si un logement destiné à la vente est loué pendant la période de contrôle, l'État ne peut en principe pas autoriser sa revente, pour qu'il reste sur le marché locatif (art. 8A LGZD, qui renvoie à l'art. 39 al. 4 let. a de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation, LDTR). La LDTR genevoise soumet en effet à autorisation la vente d'un appartement jusque-là loué, quand il appartient à une catégorie de logements en pénurie ; l'État peut la refuser pour que l'appartement reste loué (art. 39 LDTR).

Revendre pendant les dix ans reste possible, au prix maximum que l'office calcule : le prix d'achat inscrit dans l'acte notarié, la facture du notaire (taxes, droits d'enregistrement, émoluments et honoraires) et les travaux à plus-value réalisés dans l'appartement, indexés à l'indice genevois des prix à la consommation, comme l'explique la page de l'État sur la revente. Le Conseil d'État l'a rappelé en mai 2023 : aucun bénéfice n'est admis pendant ces dix ans ; ensuite, le prix devient libre.

Quand une dérogation à l'obligation d'occuper est accordée, le loyer reste calculé par l'office. Selon la pratique PA/DI/031.05, mise à jour le 5 mai 2025, le loyer maximum annuel est égal au prix d'achat multiplié par un taux : le taux hypothécaire de référence de l'Office fédéral du logement, plus deux points de pourcentage ; le prix d'achat retenu ne peut pas dépasser le prix de vente approuvé par l'office. L'exemple de cette pratique retient le taux de référence de mai 2025, 1,5 % : pour un achat à 800'000 CHF, le rendement admis est de 3,5 % et le loyer maximum de 28'000 CHF par an, fixe pendant toute la durée du contrôle. Le taux de référence est descendu à 1,25 % le 2 septembre 2025, et l'Office fédéral du logement l'a maintenu lors de sa publication de septembre 2026 : pour un bail conclu aujourd'hui au même prix d'achat, le rendement admis est de 3,25 % et le loyer maximum de 26'000 CHF par an. Les places de parc sont forfaitisées à 2'400 CHF par an pour une place voiture intérieure et 3'000 CHF pour un box.

En 2024, le Grand Conseil a voulu ajouter une condition de domicile à l'obligation d'habiter le logement : la loi 13036 du 30 août 2024, intitulée « Aidons notre classe moyenne à accéder à la propriété », réservait les logements de zone de développement destinés à la vente aux personnes assujetties à l'impôt sur le revenu et résidant à Genève depuis quatre années au moins. Elle est entrée en vigueur le 2 novembre 2024.

La chambre constitutionnelle de la Cour de justice l'a annulée dans son intégralité le 24 mars 2025 (ACST/16/2025). Elle a jugé la mesure disproportionnée : la condition de quatre ans de résidence continue écartait des personnes très attachées à Genève qui ont vécu un temps ailleurs, dans le canton de Vaud, en France ou à l'étranger, et la loi ne prévoyait aucune exception. La Cour a jugé que le nombre de personnes touchées n'était pas négligeable : depuis au moins 2022, environ 20'000 personnes quittent le canton chaque année, parmi lesquelles 7'396 ressortissants suisses par an en moyenne. L'achat d'un logement en zone de développement n'est donc soumis aujourd'hui à aucune condition de domicile. Pour tous les acheteurs, les restrictions de droit public sur les loyers et les prix prennent fin de plein droit à l'expiration des dix ans (art. 21 RGZD).

Genève, canton de Vaud et Fribourg : trois manières de prélever la plus-value

Genève, le canton de Vaud et Fribourg prélèvent tous trois 20 % de la plus-value d'aménagement, soit le minimum exigé par l'art. 5 de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire. Les cas taxés, les seuils et l'usage de l'argent diffèrent d'un canton à l'autre, comme le montre le tableau, qui renvoie à la loi vaudoise sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC) et à la loi fribourgeoise du même nom (LATeC).

Genève taxe la plus-value dans moins de cas que les deux autres cantons. L'art. 30E al. 2 LaLAT définit la mesure d'aménagement comme la création d'une zone à bâtir ou d'une zone de développement en lieu et place d'une zone inconstructible. Une villa de 5e zone déclassée en zone de développement 3 ne déclenche donc aucune taxe sur la plus-value : la parcelle était déjà constructible. À la place de la taxe, l'État encadre la valeur du terrain par les prix plafonds, les catégories de logements imposées et les dix ans de contrôle.

Dans le canton de Vaud et à Fribourg, la taxe est le seul prélèvement : une fois les 20 % payés, le propriétaire vend au prix du marché, le promoteur construit au coût qu'il veut et le bailleur fixe son loyer selon les art. 269 et suivants du code des obligations. Le canton de Vaud taxe plus largement que Fribourg : il soumet à la taxe toute augmentation des droits à bâtir décidée par un plan, par exemple pour permettre un nouvel étage ou un agrandissement, dès que la plus-value atteint 20'000 CHF. Fribourg ne taxe l'augmentation des possibilités de construire que depuis le 1er octobre 2023, et seulement si elle ajoute au moins 50 % aux surfaces de plancher autorisées jusque-là, par exemple un indice brut d'utilisation du sol porté de 0,80 à 1,20.

Un terrain vaudois et un terrain genevois de même potentiel constructible n'ont donc pas la même valeur pour un promoteur : dans le canton de Vaud, une fois la taxe payée, le prix du terrain suit le marché ; à Genève, le prix du terrain inscrit dans le plan financier ne peut pas dépasser la grille de l'office, sauf la majoration admise pour le propriétaire qui habite sa villa.

Zone de développement : douze vérifications avant de signer

Contrôlez les points ci-dessous avant toute promesse, toute réservation et tout dépôt d'autorisation. La plupart des réponses figurent dans des documents publics : la carte des zones, le plan localisé de quartier et les pratiques de l'office.

• Vérifier sur la carte de l'aménagement du système d'information du territoire genevois si la parcelle se trouve en zone de développement et si un plan localisé de quartier est en force, à l'étude ou absent sur le périmètre ; un extrait du cadastre des restrictions de droit public à la propriété foncière (RDPPF) sert d'attestation de zone.
• Identifier l'ancienne zone de la parcelle (agricole, industrielle, 4e ou 5e zone) : elle détermine la ligne du barème PA/SI/001.06 et donc le prix plafond du terrain.
• Demander à l'office de l'urbanisme l'indice d'utilisation du sol retenu pour le périmètre, puisque le prix plafond du terrain monte avec cet indice (tableau pour 1'000 mètres carrés plus haut).
• Faire chiffrer le volume SIA 116 du projet avant toute discussion de prix, le coût de construction admis étant un prix au mètre cube et non au mètre carré.
• Pour un promoteur ou un groupement de propriétaires, contrôler la répartition des catégories de logements sur l'ensemble du plan : l'État peut admettre qu'un immeuble s'écarte des proportions si un autre immeuble du plan compense (art. 4A al. 3 LGZD).
• Inscrire la taxe d'équipement (47 CHF par mètre carré de plancher) dans le budget dès l'avant-projet, et prévoir son paiement pour l'ouverture du chantier au plus tard.
• Pour un achat en propriété par étages, faire préciser par écrit la date d'entrée moyenne dans l'immeuble, qui fait courir les dix ans de contrôle.
• Avant d'acheter un appartement, ne signer de promesse ou d'acte de vente qu'après l'APV de l'office, et demander le plan de vente détaillé.
• Pour une mise en location, obtenir d'abord la dérogation à l'obligation d'occuper (art. 5 al. 1 let. b LGZD), puis demander à l'office le loyer maximum avant de signer le bail ; un logement loué pendant le contrôle ne peut en principe plus être vendu (art. 8A LGZD).
• Vérifier si la parcelle provient d'une zone inconstructible, seul cas où la taxe genevoise de 20 % sur la plus-value s'applique (art. 30E al. 2 LaLAT).
• Pour la vente d'une villa, avertir immédiatement le Conseil d'État et la commune, au plus tard lors du dépôt de l'acte, et prévoir dans le calendrier les 60 jours, puis 30 jours, dont ils disposent pour exercer leur droit de préemption (art. 3 à 5 LGL).
• Pour un propriétaire usager (quatre ans de résidence au moins), demander au promoteur s'il sollicitera auprès de l'office la majoration de 32 % prévue par la pratique PA/DI/032.04.

À Bernex, dans l'exemple, la villa de 1965 ne vaudra pas 4'800'000 CHF dans un plan financier de zone de développement. L'office admettra 2'000'000 CHF pour le sol, plus la maison estimée séparément, et il pourra accepter une majoration de 32 % au plus pour un propriétaire qui y réside depuis au moins quatre ans. L'office tire ce calcul de la pratique PA/SI/001.06, un document de trois pages que l'État publie depuis 2006 et a mis à jour en 2019. La densité inscrite au plan localisé de quartier fait varier le montant : avec un indice de 1,8 au lieu de 1,3, le terrain de Bernex serait admis à 1'238 CHF le mètre carré, soit 2'476'000 CHF, 476'000 CHF de plus.

Avant de négocier avec un promoteur ou d'acheter en zone de développement, calculez avec la grille de l'office le montant qu'il admettra pour le terrain dans le plan financier, en ajoutant la majoration de 32 % au plus qu'il peut accorder si vous habitez la villa depuis quatre ans ; un supplément négocié au-delà reste à la charge du promoteur. Pour parler de votre parcelle avec un architecte, vous pouvez prendre un premier rendez-vous de 45 minutes, gratuit ; la page des services décrit l'étude de faisabilité, que vous pouvez commander ensuite.